焦**房屋买卖合同纠纷审判监督民事裁定书

审理经过

申请再审人焦静*因与被申请人赵*、钱**、北京中**纪有限公司（以下简称中**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第12703号民事判决，向北京**民法院申请再审。北京**民法院于2013年12月3日作出（2013）高民申字第2747号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。焦静*之委托代理人朱**、邹**，赵*之委托代理人张**，赵*、钱**之共同委托代理人史开国，中**公司之委托代理人都兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2010年7月，焦**起诉至一审法院称：位于北京市海淀区双榆树某号房屋，是我在白塔庵某号院的私房，于1997年被海淀区东升乡人民政府拆迁后分配给我的安置住房。该房屋的权属性质是使用权房，我是使用权人。前几年我去外地经商，该房屋交女儿管理。2009年我得知，与我根本不认识的钱**、赵*母女居住此房。我找此二人理论，他们根据与中**公司所签购房委托合同，认为此房是他们合法购买。根据我国《物权法》及相关法律规定，该房屋属禁止性买卖的范围，不得买卖。我跟钱**、赵*根本不认识，也没有订立任何买卖合同，故钱**与中**公司所签购买诉争房屋的购房委托合同是不合法的。现诉至法院，请求确认赵*、钱**与中**公司所签购房委托合同无效；赵*、钱**将北京市海淀区双榆树某号房屋腾空交还给我；赵*、钱**及中**公司向我支付自2006年2月起至将房屋交还给我时的房屋使用费，每月3000元。

一审被告辩称

赵*、钱**在一审法院答辩称：焦**所称将房屋交给其女儿看管不属实。2006年2月24日，中**公司带我们去看房时没有见过焦**的女儿。焦**将房屋钥匙交给中**公司使我们有理由相信焦**是同意出售房屋使用权的。房屋是公房，可以上市交易，我们有权置换、交易该房屋。中**公司接受我方委托购买使用权，我们支付了对价并按时交纳物业管理费，我们是善意购买人，该房屋由我们继续使用。我们有合法使用权，无须支付使用费。

中**公司在一审法院答辩称：我公司确实收到了赵*、钱**支付的346250元，但是这笔钱已经转交给焦**了。2006年的资料因公司原因被公安机关查封，导致委托合同没有查找到，合同经办人已经不在公司了，无法确认。焦**的诉讼请求已经超过2年诉讼时效。2006年2月，赵*、钱**已经入住涉案房屋，到起诉时已经5年时间。焦**恶意诉讼，如果没有其同意，赵、钱二人不可能入住。焦**的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，焦**不是委托合同的当事人，无权主张无效。在公房出租人同意的情况下，只是合同的概括变更，承租人从焦**变更为赵*、钱**。不同意支付房屋使用费。

一审法院查明

一审法院经审理查明：焦**、邹**原为夫妻，1995年6月12日，二人协议离婚并对邹**所有的海淀区某号院的平房进行了分割。1997年海淀区东升乡政府对上述平房所在区域进行拆迁，将海淀区某号楼1单元101号、102号、103号房屋安置给焦**，焦**享有使用权。

2006年2月19日，赵*与中**公司签订购房委托合同，赵*委托中**公司购买位于北京市海淀区某号房屋，权属性质为使用权。房产总价33万元，赵*应交购房定金3.3万元，代理费8250元。赵*签订合同之日支付定金3000元，剩余定金于2006年2月20日之前交齐。此套房产总价346250元，包括过户费及代理费，赵*不再支付任何费用。赵*确保3日内全部房款到位，并配合中**公司办理房屋置换手续。赵*于2006年2月19日及24日，分三次向中**公司支付了346250元。

2006年2月24日，金谷园小区的管理部门北京**理中心在一份内容为“本人焦**将坐落于北京市海淀区某室的房产更名到钱**名下，变更之日起所发生的房租、水电费、取暖费以及此房产所发生的一切费用，均由钱**承担。钱**需遵从物业公司的管理规定，按时交纳各种费用。”的证明上加盖印章，同时载有焦**的签名并注明了焦**的身份证号码。

当日，北京**理中心收取了（截至当日）北京市**屋水费55.5元，2003年至2006年物业费348元，2000年至2005年供暖费11198元，2001年至2006年房费10387.2元。此后，该房屋的各项费用均由钱**交纳。

诉讼中，焦**否认上述证明上签名系其本人书写，经其申请，法院委托北京明正司法鉴定中心对赵*、钱**出具的证明上焦**签字真实性进行了笔迹鉴定，鉴定结论为该签名并非焦**本人书写。

焦**交来书面说明称，其于2006年去外地投资办企业，房屋交由女儿邹*照看，邹*将房屋交给朋友使用，后听说那个朋友将此房出租。

一审法院认定上述事实的证据有，房产证、拆迁安置协议、离婚证、离婚协议、户口簿、白塔庵小区回迁楼产权划分协议书、房屋租赁协议、物业管理协议书、证明、购房委托合同及房款、物业费收据等证据及本案庭审笔录。

一审法院认为

一审法院认为：赵*、钱**提交的证明上，焦**的签名虽经鉴定，并非焦**本人书写，但加盖了房屋管理人北京**理中心的印章，结合结算水电、物业、租金等费用的情形可以确定，北京**理中心认可北京市海淀区某号房屋承租人的变更。赵*与中**公司签订的购房委托合同，未违反国家效力性强制性规范，应确认为有效。焦**称将海淀区某号房屋交给其女儿邹*看管，其女儿将该房交给朋友使用，后来得知房子卖给别人了，并且不能说清该朋友是谁及房子是怎么变更到钱**名下的。赵*、钱**称当时并未见到焦**本人，房屋钥匙从中**公司处取得。北京**理中心不反对该房屋承租人变更并为其办理了相关手续。赵*、钱**自2006年至今居住在该房屋中，并交纳相关费用。焦**称赵*、钱**系非法入住不符合常理。虽笔迹鉴定确认证明书上并非焦**本人签字，但不足以否认其将房屋钥匙交给中**公司委托其出售的事实。且该房屋的所有权人不反对变更承租人，故法院对海淀**承租权变更予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回焦**的全部诉讼请求。

二审上诉人诉称

焦**不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认赵*与中**公司签订的房屋买卖委托合同无效；确认北京**公司与钱**签订的房屋租赁协议无效；确认2006年2月24日焦**与钱**之间的房产更名证明无效；依法追加北京**理中心为本案的被上诉人；确认焦**系诉争房屋合法使用权人；确认北京**理中心与焦**之间关于诉争房屋的租赁协议继续有效。其上诉理由是：经笔迹鉴定，诉争房屋转让证明上的签名不是焦**所签，因此一审法院认定房屋转让行为经焦**同意是错误的；一审法院以中**公司拥有诉争房屋的钥匙为由认定焦**委托该公司出售房屋没有依据；北京**理中心仅是受产权人委托从事物业管理，其所加盖的公章不具有法律效力；产权人北京明力**限责任公司明确认定诉争房屋的使用权人现仍为焦**；诉争房屋系农村集体土地上的房屋，赵*为居民，赵*的购房行为无效，一审法院适用法律错误；一审法院遗漏了当事人北京**理中心，一审程序错误。

赵*、钱**及中**公司服从一审判决，不认可焦**的上诉请求和理由。

二审被上诉人辩称

针对焦**提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，现查明：本案审理过程中，焦**又起诉北京**理中心和钱**，请求确认焦**于2006年2月24日在证明材料上签名无效及该证明无效；请求确认北京**理中心与钱**签订的房屋租赁协议无效；确认北京**理中心与焦**签订的房屋租赁协议有效。因本案必须以该案的审理结果为依据，故本院于2011年10月9日作出中止本案审理的裁定。2012年2月12日，北京**民法院就该案作出（2012）海民初字第6356号民事判决，驳回焦**的全部诉讼请求。焦**不服，上诉至本院。本院作出（2012）一中民终字第5333号民事判决，驳回焦**的上诉请求。鉴此，本院于2012年7月4日恢复审理本案。在上述案件审理中，北京**理中心称，焦**曾到该中心表示其将房屋卖给了钱**，后焦**变更为钱**，并由钱**一直交纳费用。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。

二审法院查明

本院二审查明的事实，有双方当事人的陈述及（2012）海民初字第6356号民事判决书、（2012）一中民终字第5333号民事判决书在案佐证。

二审法院认为

本院二审认为：赵*与中**公司签订的购房委托合同系合同双方就委托购房事宜所达成的合意，该委托合同为合同双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该委托合同合法有效，本院对焦静*要求确认该委托合同无效的上诉请求不予支持。

经鉴定，虽然2006年2月24日的证明上的焦**签名不是其本人所签，但根据查明的事实可知，中**公司获得了诉争房屋的钥匙，该公司于上述委托合同签订后将房屋钥匙交予赵*、钱**，后赵*、钱**一直在该房屋居住，并交纳水电、物业、租金等费用；而赵*也于委托合同签订后向中**公司支付346250元。此外，北京**理中心在另案诉讼中明确表示焦**将诉争房屋卖给钱**，房屋承租人由焦**变更为钱**。据此可以推定，焦**曾将诉争房屋的使用权转让给钱**，钱**现为该房屋的承租人。鉴于焦**与钱**之间仅为房屋使用权转让，且房屋管理人北京**理中心亦认可钱**为该房屋的承租人，加之焦**与钱**之间的房屋使用权转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，故该转让行为有效。同理，北京**理中心与钱**之间的租赁关系应当合法有效，因此一审法院驳回焦**关于要求赵*、钱**腾房及给付房屋使用费的请求并无不当。二审诉讼中，焦**要求确认2006年2月24日焦**与钱**之间的房产更名证明无效，并要求确认北京**理中心与焦**之间关于诉争房屋的租赁协议继续有效，但上述请求在另案中已经处理，故本院不予处理。焦**还要求确认其系诉争房屋合法使用权人，但该房屋的承租人现为钱**，故焦**该请求缺乏依据。此外，焦**要求追加北京**理中心为本案的被上诉人，但追加他人为当事人的请求应在一审诉讼中提出，故本院对焦**该请求不予同意。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

再审申请人称/抗诉机关称

本院再审过程中，申请再审人焦静*坚持其原诉请求称：1、原审法院认定事实不清：焦静*是合法承租人；房屋买卖行为未经合法程序；中**公司未经授权出卖房屋，其行为对焦静*不生法律效力。2、被申请人假借购房委托合同之名，行房屋转让买卖之实：中**公司未履行购房委托合同规定的义务；原判决误将物业公司作为将产权人，产权人明确认定物业公司与焦静*签订的房屋租赁协议有效。3、原审法院适用法律错误：当事人合同主体不适格；当事人意思表示不真实；房屋买卖不合法，且产权人宣告房屋买卖无效。

再审被申请人辩称

被申请人赵*、钱**辩称：1、不存在认定事实错误的问题。本案买卖的是公房使用权，没有法律禁止性规定。2、我们签订了合同且支付了房价款才入住诉争房屋，申请人所说“勾结”没有事实依据。3、博**公司受产权人委托买卖房屋，申请人对此情况是知道的。故原判决认定事实清楚，适用法律没有错误，请求驳回申请人的全部诉求。

中**公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确。但是对我们提出的时效抗辩没有阐述，请求法院审查诉讼时效涉及的相关事实。

本院认为

本院再审认为，申请再审人焦静媛是否授权中**公司出售诉争房屋使用权的相关事实需进一步查明。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2011）一中民终字第12703号民事判决和北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第19722号民事判决；

二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。

裁判日期

二〇一四年十一月十九日