李**与李**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告李**、穆*、穆*、北京中**纪有限公司（以下简称“中**公司”）、第三人中国建设**京宣武支行（以下简称“建行宣武支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李**及其委托代理人李*、昶金荣；被告李**及穆*的委托代理人张**；被告中**公司委托代理人都兴发；第三人建行宣武支行委托代理人康**到庭参加诉讼。被告穆*经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，北京市西城区（原宣武区）南华里×号楼×单元×层×号房屋所有权人为穆**（2009年去世），被告李**系穆**之妻，被告穆迪、穆偊系穆**之子。穆**无其他第一顺序继承人。2005年12月13日，我与北京中**纪有限公司（以下简称中**公司）签订《购房委托合同》，委托其代为购买北京市现西城区畅柳园（又名南华里）1号楼7门×号房屋一套，并于当天支付定金30000元。2006年1月8日，中**公司与穆**签订了《售房委托协议》，约定出售价格为人民币440000元，中**公司当天支付了5000元定金。2006年1月10日，我支取了70000元现金，与穆**夫妻共同至中国**纸坊支行替穆**结清了所购房屋的贷款，之后又将余款365000元打至穆**中**行的账号内。至此，穆**夫妻已收到全部房款。由于上述房屋为回迁安置房，当时不具备办理产权证及过户的条件，因此2006年1月10日交清全部房款后，我与穆**夫妻又到北京**证处办理公证，由穆**委托我在具备办理条件时代为领取房产证。待房产证领取后办理过户。双方办理完毕上述手续后，穆**夫妻将房屋钥匙交付给我，我于2006年1月15日开始装修，4月25日正式入住至今。2010年下半年，房屋具备了办理房产证的条件，我于11月26日持公证书领取了房产证，此后一直与穆**联系过户事宜，但是均联系不上，直至2012年8月才得知穆**已于2009年8月19日去世。此后我多次联系被告李**协商此事，但一直未果。我认为买卖房屋是双方真实意思表示，穆**一方应当按照合同约定为我办理过户手续，虽然穆**已经去世，但其在该合同中的权利义务应由其法定继承人即本案三被告共同享有和承担，三被告有义务共同协助我办理房屋产权过户手续。另外，因该房屋早已于2006年1月10日结清了贷款，已符合解除抵押的条件，故要求第三人即本案涉诉房屋抵押权人配合我与被告办理房屋解除抵押手续。现起诉要求四被告将位于北京市西城区南华里1号楼7单元4层×号房屋一套过户至原告名下；要求四被告及第三人配合办理上述房屋解除抵押手续；诉讼费要求四被告负担。

被告辩称

被告李**辩称，我与穆**是夫妻关系，但就原告所述中**公司与穆**签订售房委托协议及原告支付购房款情况我并不知情。我与穆**是再婚夫妻，经济上的事情穆**都不向我告知，我只是在2006年1月与穆**及原告共同到公证处做了一份公证，内容是原告代理穆**领取产权证，穆**告诉我房屋由原告长期租住，因为房屋有贷款，为了让原告踏实，所以将产权手续委托原告领取，但是根本没有说买卖房屋的事情。诉争房屋是回迁安置房屋，安置人口五人，分别为穆**、我、穆*、穆迪及一个亲戚。穆**与中介公司签订的售房协议全家人均不知情。对于穆**所谓出租房屋一事，具体租金和租期如何约定穆**均未告知。现穆**自杀身亡，无处核实，全家上下只有一份拆迁协议。我认为房屋不是穆**一人所有，而是全家人的，因此现不同意原告的诉讼请求。

被告穆*辩称，答辩意见同李**。

被告中大**公司辩称，认可原告所述事实，同意协助办理诉争房屋所有权证及解除抵押手续，不同意负担诉讼费。因为我方无责任。

第三人建行宣武支行述称，对原、被告之间的关系我方不清楚，对于他们是否签订了买卖合同无法发表意见。我方查询了贷款系统，未发现穆**名下存在贷款未还清情节。另外我行查询了抵押情况，发现信息两条，一条是鲁能**产公司为抵押权人，另一条是房屋查封信息，不知是否为原告申请的查封。综上，我方认为我们不是房屋抵押权人，只能在法院核实清楚抵押权人及贷款途径后按照指示解除，如果抵押权人不是我行，则此事与我行无关。

本院查明

经审理查明：穆**与李**系夫妻，穆**共育有二子，与前妻育有一子穆*，与李**育有一子穆*。穆**于2009年8月19日死亡。2001年11月17日，穆**（乙方）、北京鲁**发有限公司（以下简称鲁**公司，甲方）签订《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》，约定：乙方在危改区范围内承租公产1间；乙方同意就地安置，放弃其他安置补偿形式并自行周转。乙方原住房建筑面积10.9平方米，应安置人口四人，分别为李**、穆*、穆*、张**；甲方就地安置乙方回迁地址为：南横街危改区S6号楼7门×号二居室一套，建筑面积64.6平方米。2002年2月27日，穆**作为借款人、建**支行作为贷款人签订《北京**管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定穆**借款70000元用于购置南横**危改小区S6-7-×号房屋。2005年12月13日，李**（甲方）、北京中**纪有限公司（以下简称中**公司，乙方）签订《购房委托合同》，其中约定：甲方委托乙方购买位于北京市宣武区（现西城区）畅柳园19楼7门×#房产；甲方经看房后确认购买上述房产总价为人民币455600元；签订本合同时，甲方应交付购房定金30000元，此定金由乙方代收转交出卖人，在该房过户时交付的定金抵作购房款。合同第九条约定：乙方应维护甲方的合法权益，及时报告委托事务的进展情况，应按房屋所在区县有关部门的规定按时完成甲方的委托事宜；在办理房产过户过程中，应遵守国家相关法律、法规和本市政府相关部门的规定。2006年元月8日，穆**（甲方）、中**公司（乙方）签订《售房委托合同》，约定：甲方委托乙方代理出售位于北京市宣武区（现西城区）畅柳园小区1#7-×房产，建筑面积65.79平方米，权属性质私产，产权人穆**；该房产委托出售价格为人民币440000元；签订本合同时，乙方向甲方交付购房定金5000元，该购房定金在办理过户时抵作购房款；乙方在房产过户时交付甲方剩余房款435000元；甲方义务包括按乙方安排的时间，到达指定地点，配合购房人办理银行贷款及房产过户的相关手续。完成公证当日卖方在收到全部房款之后，必须将以上地址标注的房产所有手续和入户门钥匙交付给买方，房内由卖方配备的物品、电器由卖方收回，卖方同时保证不破坏房间内主体设施。2005年12月13日，李**向中**公司支付定金30000元。中**公司确认该定金中的5000元已支付予穆**，剩余25000元为其公司收取。2006年1月10日，李**分两次在银行取款70000元、365000元。李**、中**公司表示上述款项为李**与穆**夫妻共同至银行取款支付予穆**，穆**直接向李**转账200000元。其中70000元用于为穆**夫妻偿还房屋银行贷款。李**表示记不清是否共同至银行存取款，但表示穆**确曾向其转账200000元，但不认可为售房款。同日，中国**纸坊支行为穆**出具结清证明，证明其贷款70000元于该日结清，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。目前，贷款合同及结清证明原件在李**处。当日，穆**、李**、李**共同至北京**证处办理公证书一份，公证内容为穆**作为委托人，李**作为受托人的委托书一份，其中记载：“根据编号c-7-26《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》及《回迁入住通知书》，我已回迁安置在北京市宣武区南横街危改小区S6号楼7单元×号（现南华里1号楼7单元×号），现我特委托李**为合法代理人，全权代表我到北京**建委办理领取上述房产的房产证等事宜。”公证事宜办理完毕，穆**向李**交付了房屋，李**使用房屋至今。2010年3月4日，北京市宣武区（现西城区）南华里1号楼4层⑦-4-×号房屋所有权证下发，所有权人登记为穆**，房屋性质为按经济适用住房管理，所有权证附记中记载：该房屋于2010年11月17日已抵押给建**支行，借款金额为人民币70000元整。目前，李**代理穆**领取了该所有权证原件。

现原告李**起诉要求四被告将北京市西城区南华里1号楼7单元4层×号房屋过户至李**名下；要求四被告及第三人配合办理上述房屋的解除抵押手续；要求四被告负担本案诉讼费。被告李**、穆*持辩称理由，不同意原告李**之诉讼请求。第三人建行宣武支行持述称意见，表示由法院核实后裁判。审理中，因无法向穆迪直接送达诉讼文书，本院在《人民法院报》刊登公告，向穆迪公告送达起诉书副本及开庭传票，公告期满其仍未到庭，第三人建行宣武支行经法院传票传唤在2015年4月10日再次开庭时未到庭，本院均依法缺席审理。

上述事实，有当事人陈述、南横**旧房改造就地安置协议书、房屋所有权证、购房委托合同、售房委托合同、取款回单、收据、结清证明、公证书、《北京**管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》等在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。北京市宣武区（现西城区）南华里1号楼4层⑦-4-×号房屋系穆**承租公房拆迁安置所得，穆**为被拆迁人，其在出售该房屋时虽未取得房屋所有权证，但此后该房屋所有权登记在其名下，应视为其系房屋权利人，该房屋系穆**与李**夫妻关系存续期间拆迁所得，应为夫妻共同财产。中**公司分别接受穆**、李**的委托，与双方签订委托售房与委托购房的合同，促成双方就上述房屋达成了交易意向，该合同系三方签字确认，应为三方真实意思表示。现李**虽称其对买卖事宜并不知情，但其确认与穆**、李**共同办理委托公证书，结合公证后李**入住房屋至今的事实，足以使他人相信李**对买卖事宜系知悉并同意的。根据李**提供的证据，其向中**公司交纳了购房定金，另于2006年1月10日取款70000元及365000元，而恰恰于当日穆**的银行贷款70000元结清，结合李**持有借款合同及结清证明原件的情节，应认定李**取款70000元系向穆**支付购房款行为。而当日另取款365000元，李**虽表示记不清是否共同至银行办理手续，但结合穆**与中大恒基于售房委托合同中约定“完成公证当日卖方在收到全部房款之后，必须将以上地址标注的房产所有手续和入户门钥匙交付给买方”的约定，能够与取款、公证及交付房屋行为及时间点相吻合，故本院认为穆**已经收取了全部购房款。综上，应认定李**与穆**之间通过中大恒基的中介行为形成房屋买卖合同关系，且该合同关系有效。现李**已经支付了全部购房款，履行了买受人一方之义务，穆**一方亦应履行相应义务，目前房屋所有权已经登记于穆**名下，具备了房屋转移登记之条件，穆**虽已去世，但被告李**、穆*、穆*作为其合法继承人，对穆**在房屋买卖合同关系中享有的权利、义务应予以承继，现李**要求其协助办理诉争房屋所有权转移登记手续，理由正当，本院予以支持。就中**公司一方，因李**与其签订购房委托合同，其亦负有协助办理委托事项之义务，而目前中**公司亦同意原告李**该项诉讼请求，对此本院不持异议。就房屋抵押手续的解除一节，根据房屋所有权证中的记载，该房屋上确设立有抵押，抵押权人为建行宣武支行，抵押借款70000元。主债权消灭则担保物权消灭。根据结清证明，上述银行借款已经全部结清，借款合同解除，鉴于主合同已经解除，现李**要求被告李**、穆*、穆*、中**公司及第三人协助其办理解除抵押手续，理由正当，本院亦予以支持。被告穆*经本院公告传唤未到庭，视为其放弃答辩与质证之权利，本院依法缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、自本判决生效之日起七日内，被告李**、穆*、穆偊、被告北京**纪有限公司协助原告李**办理北京市宣武区（现西城区）南华里1号楼4层⑦-4-×号房屋所有权变更手续，将房屋所有权人变更为李**。

二、自本判决生效之日起七日内，被告李**、穆*、穆偊、被告北京**纪有限公司、第三人中国建设**京宣武支行协助原告李**办理北京市宣武区（现西城区）南华里1号楼4层⑦-4-×号房屋上设立的贷款抵押解除手续。

案件受理费七十元，由被告李**、穆*、穆偊负担，自本判决生效之日起七日内交纳。送达起诉书及开庭传票公告费五百二十元及送达判决书公告费（按实际发生额确定）由被告穆*负担，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月十日