梁*等与赵**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梁*、上诉人梁*因与被上诉人赵**、原审第三人北京嘉**有限公司（以下简称嘉**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年6月，赵**诉至原审法院称：我系人民解放**代表局政治部原主任，2011年退休，根据军地有关规定，我符合进北京安置条件（独生女赵**北京市**道办事处干部，有北京市常住户口）。2012年7月8日，我与梁*、梁*以及嘉**司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买梁*、梁*所有的位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×号房屋，总面积155.84平方米，总价476万元。签订合同时，我说了我是部队退休干部，当时正在办理进京手续，最晚2012年底就能办完相关手续，而且当时我女儿也是北京户籍，也符合投靠在京唯一子女的政策条件，我这些情况都对梁*、梁*说过了，梁*、梁*也没有提出异议，而且其也说不着急，房子满5年后税费还会降低。合同签订后，我按合同约定分五次向梁*、梁*共支付456万元。梁*、梁*收到房款后得以将银行的抵押贷款全部清偿。剩余的20万元约定过户时一次性付清，这20万元我随时可以支付。后梁*、梁*于2013年1月，以我没有购房资格为由向朝**民法院提起诉讼，要求解除合同，诉讼过程中北**休办安置处、总装备部政治部干部部、中国人**部政治部均出具了证明，证明我符合进京条件，并正在办理进京手续。2013年10月21日，我的户口迁入了北京市。2014年3月28日，北**建委给我出具了相关的告知单，证明我现在符合购房资格。2014年5月29日，梁*、梁*撤回了起诉。现我诉至法院要求：1.确认我与梁*、梁*及嘉**司于2012年7月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》有效；2.判决梁*、梁*、嘉**司继续履行合同，并配合我办理位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×号房屋的过户手续，将该房屋从梁*、梁*名下过户至我名下并将该房屋交付我；3.判决梁*、梁*承担我的律师费3万元。我方尚有20万元尾款未支付，我同意随时一次性支付给梁*、梁*。

梁*、梁*答辩并反诉称：2012年7月8日签订合同时赵**不具备购房资格，嘉**司对我们说赵**有购房资格，但实际赵**当时没有购房资格，所以我认为赵**和嘉**司有欺诈行为。合同无法履行是购房者的原因，我们没有过错。即便赵**2014年取得购房资格，但2012年其是没有购房资格的。综上，我们不同意赵**的全部诉讼请求，另外我方提出反诉请求：1.要求解除上述三份合同；2.赵**已支付的456万元购房款同意退还。

一审被告辩称

赵**就梁*、梁*的反诉请求答辩称：对于梁*、梁*提出的赵**不具备购房资格的问题，合同当中并没有约定不具备资格、逾期过户可以解除合同的条款；赵**购房当时并非完全没有资格，其符合国家政策只是在办理手续过程当中，法律并没有规定这种情况是解除合同的条件；购房当时，梁*、梁*知道赵**的上述情况，即赵**符合进京政策当时正在办理相关手续。综上，本案不具备解除合同的条件，赵**也没有任何欺诈的行为，所以不同意梁*、梁*的全部反诉请求。

嘉**司述称：梁*、梁**的不属实，签订合同当时我公司已经明确告知梁*、梁*赵**的情况，即赵**符合进京政策符合购房资格当时正在办理相关手续，同时梁*、梁*说诉争房屋并不着急办理过户，如果等房屋满5年，还可以减少税费。不存在欺诈情况。对于本案，我公司认为上述三份合同有效，应继续履行并办理过户。

一审法院认为

原审法院认为：2012年7月8日，赵**与梁*、梁*签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及同日赵**与梁*、梁*、嘉**司签订的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。现赵**已如约支付了全部476万元购房款中的456万元，亦同意随时支付20万元尾款给梁*、梁*，经查询赵**现亦具备购房资格，故合同完全具备履行的条件，对赵**要求过户及交付房屋之诉讼请求，法院予以支持。过户所需全部税费，各方均认可由赵**负担，法院不持异议。赵**要求梁*、梁*负担律师费，于法无据，法院不予支持。如上所述，梁*、梁*之反诉请求，法院均不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、梁*、梁*于判决生效之日起十五日内协助赵**办理位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×房屋（现在梁*、梁*二人名下，各占50%）的过户手续，将该房屋过户至赵**名下；上述房屋因过户产生的全部税费由赵**负担；梁*、梁*于判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给赵**；二、赵**于判决生效之日起十五日内给付梁*、梁*购房尾款人民币二十万元；三、驳回赵**的其他诉讼请求；四、驳回梁*、梁*的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，梁*、梁*不服，共同向本院提起上诉称：赵**不具备在京购房资格，构成违约，且合同存在无效的情形，请求二审法院查清事实，依法改判。

赵**同意原判。

本院查明

经审理查明：2012年7月8日，赵**（买受人）与梁*、梁*（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：梁*、梁*将其所有的位于北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×房屋出售给赵**；房屋成交价格为476万元；出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人。同日，赵**、梁*、梁*以及嘉**司还签订了《补充协议》，约定：房屋成交价476万元为梁*、梁*净得价；在该房产交易过程所产生的契税、营业税、个人所得税等所有税费均由赵**承担，由赵**直接向主管机关缴纳；赵**购买该房产是用一次性付款方式购买，签订买卖合同当日，赵**支付梁*、梁*购房定金10万元，定金作为首付款的一部分。双方友好协商并做出特别约定，如2012年7月9日前赵**家属对此次交易房产不满意，梁*、梁*2个工作日内全额退还赵**定金，不按违约处理。签订此合同之日起10个工作日内赵**支付梁*、梁*首付款190万元，赵**交完首付款梁*、梁*应将房产证原件交由嘉**司代为保管，嘉**司收到原件需开具收条。2012年9月15日，梁*、梁*需积极配合相关单位办理解除该房产产权的抵押手续。其余房款276万元在办理该房产产权转移登记手续前一次性支付给梁*、梁*。同日，赵**、梁*、梁*以及嘉**司还签订了《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》。后赵**陆续向梁*、梁*支付了456万购房款（于2012年7月8日支付10万元，7月17日支付100万元，7月19日支付50万元，7月29日支付40万元，9月20日支付256万）。

经查，诉争房屋现登记在梁*、梁*名下（二人各占50%份额）。

庭审中，赵**提交了2014年3月31日北京市住房和城乡建设委员会的查询结果告知单，上写有：经查，截止2014年3月28日，赵**（配偶孙*）家庭名下拥有一套住房房产情况符合限购政策。

以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。

本院认为

本院认为：赵**与梁*、梁*签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及赵**与梁*、梁*、嘉**司签订的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。梁*、梁*上诉称上述合同无效，但并未向法院提交充分的证据证明上述合同存在法定的无效情形，故本院对梁*、梁*的此项意见不予采信。现赵**已如约支付了全部476万元购房款中的456万元，亦同意随时支付20万元尾款给梁*、梁*，经查询赵**现亦具备购房资格，故合同完全具备履行的条件，原审法院对赵**要求过户及交付房屋的诉讼请予以支持并无不当，本院予以维持。原审法院对其他争项的处理均无不当，本院均予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费22440元，由赵**负担（已交纳）。反诉案件受理费50元，由梁*、梁*负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由梁*、梁*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年三月十九日