荣旌旗与赵**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告荣旌旗与被告赵**、第三人交通银行**公主坟支行（交行公主坟支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣旌旗的委托代理人任*，第三人交行公主坟支行的委托代理人张**到庭参加诉讼。被告赵**经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告荣*旗诉称：2009年9月8日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买坐落于北京市丰台区程庄北里12楼1层4单元101号（以下简称101号）房屋一套。合同签订后，原告根据合同约定，先后共向被告支付购房款90万元，且原告在101号房屋中居住至今。2010年9月，被告之夫吴*诉至法院，认为101号房屋为其与被告的夫妻共同财产，要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效。经一、二审法院判决确认，原被告之间所签《北京市存量房屋买卖合同》为无效合同。后经原告向北京**民法院申请再审，北京**民法院指令北京**人民法院对本案进行再审，并作出了（2012）二中民再终字第14214号民事判决书，判决撤销一、二审判决，驳回了吴*的诉讼请求。故原告依据该生效判决之内容，依法提起诉讼。要求判令被告、第三人协助原告办理101号房屋的解押手续；被告为原告办理101号房屋的所有权转移登记手续；被告向原告支付代为清偿差额款522264.71元；被告承担诉讼费。

被告辩称

被告赵**未提出答辩意见。

第三人交行公主坟支行述称：2010年6月20日，被告与我方签订了借款合同以及最高额抵押合同。双方约定我方向被告提供商业贷款，2010年8月12日，我方向被告发放贷款120万元。我方与被告签订的合同是真实意思表达，依法应予保护。2010年7月21日，我方与被告就涉案房屋办理的抵押登记手续，我方合法取得抵押权，依据物权法，我方符合善意取得的条件。我方对101号房屋有优先受偿权。

本院查明

经审理查明：2009年9月8日，荣旌旗与赵**签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：出卖人赵**将101号房屋出售给买受人荣旌旗，建筑面积为144.65平方米，成交价格为165万元；买受人应于2009年9月8日支付购房定金20万元，应于2009年12月15日前支付购房款70万元，应于2010年12月15日前支付购房款75万元；该房地产已经抵押给中国民**义路支行，目前尚欠中国民**义路支行贷款约21万元，出卖人应于2010年12月31日前还清全部贷款并解除该房地产的抵押登记；自该房屋办理注销抵押登记之日起30日内，买卖双方共同向该房地产的权属登记机关申请办理该房地产的转移登记。

上述合同签订后，荣旌旗于2009年9月8日、11月30日、12月29日先后支付给赵**20万元、45万元、25万元；赵**亦将101号房屋交付荣旌旗居住使用。

2010年9月29日，赵**前夫吴*以赵**出售101号房屋未经自己同意为由诉至本院，要求确认赵**与荣旌旗签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院经审理于2010年12月15日作出（2010）丰民初字第21262号民事判决，确认上述合同无效。荣旌旗不服，上诉至北京**人民法院（以下简称二中院）。二中院经审理于2011年6月17日作出（2011）二**终字第03706号民事判决，驳回上诉，维持原判。荣旌旗不服该判决，向北京**民法院（以下简称北**院）申请再审。北**院经审查作出（2012）高民申字第1025号民事裁定，指令二中院再审。二中院经再审作出（2012）二**再终字第14214号民事判决，认定赵**与荣旌旗签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，驳回了吴*的诉讼请求。

2013年4月，赵**将荣旌旗诉至本院要求解除双方于2009年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2014年3月，二中院终审判决驳回了赵**的诉讼请求。

101号房屋现登记在赵**名下，该房屋于2009年9月21日抵押给中国民生**京正义路支行。赵**结清所欠贷款后，该抵押权已于2009年12月14日注销。2010年7月21日，赵**在101号房屋上设立了最高债权额为1200000元的最高额抵押权，抵押权人为交行公主坟支行。2013年，交行公主坟支行以金融借款合同纠纷将赵**诉至北京市海淀区人民法院，要求赵**偿还借款本金、利息、罚息等。2013年10月，赵**与交行公主坟支行达成调解协议，赵**限期偿还交行公主坟支行借款本金1097233.17元及利息、罚息等。2014年12月，荣旌旗代替赵**偿还欠交行公主坟支行的各款项共计1272264.71元。

上述事实，有双方当事人的陈述及《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、承诺书、收条、银行业务回单、民事判决书、贷款还款凭证、现金解款单、贷款结清证明、情况说明、借款合同、最高额抵押合同、房屋所有权证、他项权证、民事调解书等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告赵**经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，依法视为其放弃了答辩和质证的权利。荣旌旗与赵**签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应遵照合同履行。根据合同的约定，荣旌旗已经支付了相应的购房款，赵**应及时协助将房屋过户至荣旌旗名下。赵**在101号房屋上设定了抵押权，现荣旌旗已经代替赵**偿还该抵押权项下的债务，赵**、交行公主坟支行应协助办理101号房屋的抵押解除手续。荣旌旗尚欠的部分购房款应与荣旌旗代替赵**偿还的债务进行抵扣，赵**应将差额部分给付荣旌旗。综上，对荣旌旗的诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵**、第三人交通银行**公主坟支行于判决生效后七日内协助原告荣旌旗办理坐落于北京市丰台区程庄北里12号楼1层4单元101号房屋的解除抵押登记手续；

二、被告赵**于判决生效后七日内将坐落于北京市丰台区程庄北里12号楼1层4单元101号房屋过户至原告荣旌旗名下；

三、被告赵**于判决生效后七日内支付原告荣旌旗代位清偿差额款五十二万二千二百六十四元七角一分。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千零七十元、保全费五千元，均由被告赵**负担（判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年二月十日