胡*与北京金**问有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡*（以下简称原告）与被告北京**问有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马*，被告的法定代表人刘**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年4月10日，我与被告签订了《北京市房屋出租代理合同》，将我所有的北京市朝阳区X号X层X室房屋（简称涉案房屋）出租给被告，并与其约定了租期为2013年7月1日至2015年6月31日，租金按照季度支付，每季度6250元。合同签订后，我将涉案房屋交付被告，被告亦开始依约付租金。2014年4月1日起，被告开始拒绝支付租金，我多次催促，其仍然拒付，故诉至法院，要求解除双方之间的《北京市房屋出租代理合同》，并要求被告将涉案房屋返还我方，同时支付自2014年4月1日起至实际返还房屋之日的租金，按照每月2083.30元计算，并支付我违约金4166.60元。

被告辩称

被告辩称：双方签订合同及履行情况属实。我同意解除合同，但是不同意返还涉案房屋，亦不同意原告的其他诉讼请求。在合同履行过程中，原告没有向我方提供涉案房屋的所有权证书，导致我方在将房屋租与他人的过程中，承租人无法办理注册手续，进而拒绝向我方支付租金。我方因此没有继续向原告支付租金。我方认为现在的状况是原告行为所致，故不同意其相应主张。

本院查明

经审理查明：涉案房屋系原告作为买受人，向建设方**有限公司购买，但原告尚未取得该房屋的所有权证书。2013年4月10日，原告与被告订立《北京市房屋出租代理合同》，约定被告以原告名义出租涉案房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，同时代原告收取租金；房屋用途为居住、注册、办公；出租代理期为2013年7月1日至2015年6月31日；原告将涉案房屋交付被告后，无论房屋出租与否，被告均应按约定的租金标准每季度6250元向原告交付租金。合同还约定，如被告未按约定支付租金达30日以上，原告有权单方解除合同。同日，原告还为被告出具《授权委托书》，委托被告全权代理出租涉案房屋，并代理其收取租金、水电燃气等费用。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告控制。被告则依约向原告支付租金至2014年4月1日。

另查，2013年10月1日，被告代理原告与案外人马**订立《房屋租赁合同》，将涉案房屋租与马**使用，并收取了马**所支付的租金和押金。该合同在履行过程中，因注册存在障碍，无法继续履行。2014年7月10日，马**将涉案房屋交还被告。此后，被告将涉案房屋另租他人居住使用，并收取租金。就该合同的赔偿问题，马**已经另案起诉原被告双方。

庭审中，原告认为被告拖延合同约定的租金未付，已经构成违约，被告则称原告无法提供涉案房屋的所有权证书，导致其无法继续出租涉案房屋收益，系原告责任，不认可原告主张。对此，经本院询问，原告称其在与被告订立合同时即披露了尚未取得所有权证书的事实并向被告出示了其与房屋建设方签订的《北京市商品房预售合同》，并表示至诉讼开庭时，该合同所约定的办证期限尚未届满，涉案房屋的所有权证书尚未办理。被告认可其在与原告签约时见到了《北京市商品房预售合同》，但表示系原告自身怠于办证，导致双方合同履行受阻。针对该辩解，被告未能提交相应证据佐证，原告亦不予认可。

现原告起诉要求解除《北京市房屋出租代理合同》，并要求被告返还涉案房屋，同时承担支付欠付租金及违约金的义务。被告表示同意解除合同，但不同意返还涉案房屋，亦不同意原告的其他请求。

上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市房屋出租代理合同》、《房屋租赁合同》、当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，原告与被告订立之《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应当依约履行各自义务。合同中明确约定了被告向原告支付租金的义务并赋予了原告在被告逾期履行义务条件下的合同解除权。现被告逾期支付租金，原告据此行使解除权并要求被告返还涉案房屋的同时支付欠付租金，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。对于原告要求被告支付违约金之请求，因双方合同中并未对此进行约定，本院对此不予支持。

对于被告抗辩原告未提供房屋所有权证书致使双方合同履行发生障碍一节，因被告在与原告订立合同时对原告未取得房屋所有权证书的事实已经知晓，且未能举证证明其主张的原告有怠于办理房屋所有权证书的行为，故对其辩解，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告胡*与被告北京**问有限公司所订立的《北京市房屋出租代理合同》；

二、被告北京**问有限公司于本判决生效后七日内，将北京市朝阳区X号X层X室房屋返还原告胡*；

三、被告北京**问有限公司于本判决生效后七日内，支付原告胡*自二〇一四年四月一日至实际返还房屋之日的租金，按每月二千零八十三元三角标准计算；

四、驳回原告胡*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告北京**问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十九日