来支援等与北**园酒店租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人来支援、北京恩方徽菜食府因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第11799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人来支援以及上诉人北京恩方徽菜食府之委托代理人任*，北**园酒店的委托代理人张**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年6月，来支援以及北京恩方徽菜食府（以下简称徽菜食府）起诉至原审法院称：2008年1月1日，我们与北**园酒店（以下简称亿海园酒店）签订《租赁合同》，我们承租位于丰台区×号亿海园酒店餐厅，期限十年。合同签订后，我们对诉争房屋进行了装修。2010年3月，亿海园酒店以断电、堵门等方式阻止我们使用房屋至今。现得知因诉争房屋属于丰台区旧村改造拆迁范围，故亿海园酒店才实施上述行为。经过生效裁判文书确认《租赁合同》已经解除，我们要求亿海园酒店给付诉争房屋的装修、停产停业损失等补偿款。综上，我们要求亿海园酒店给付装修补偿款902683.25元、停产停业损失2100000元、提前搬家奖励5000元、电话移机费470元、搬家补助费20000元、空调移机费3200元、综合整治配合费80000元，诉讼费用由亿海园酒店负担。

一审被告辩称

亿海园酒店辩称：不同意来支援、徽菜食府的诉讼请求。1、因来支援、徽菜食府在合同履行期间拖欠租金，违约在先，造成合同解除；2、装修材料是我公司购买的，且部分装修是我公司出租时就有的；3、来支援、徽菜食府主张的停产停业损失无法律依据。

一审法院查明

原审法院经审理后认为：双方间《租房协议》已经生效裁判文书确认解除，本案争议焦点在于合同解除后的处理问题。

一、装修补偿问题。双方均认可亿海园酒店于2011年9月7日收回诉争房屋，且依据现有证据来支援、徽菜食府并不存在违约情形，故合同解除后亿海园酒店应当按照诉争房屋装修残值对来支援、徽菜食府给予补偿。虽然合同约定装修材料由亿海园酒店负担，但合同约定并不代表实际履行。现双方均称装修材料系己方购买，来支援、徽菜食府提交部分票据，而亿海园酒店仅提供证人证言，显然前者证明力更高，故法院认定装修材料系来支援、徽菜食府一方购买。双方均认可空调系柜式空调而非中央空调，故原则上不属于不可移动附属物，因此空调不计入装修补偿范围。同理，活性炭、消毒液、珊瑚砂等材料亦不计入装修补偿范围。因现有证据无法证明暖气、厨房设备、灯箱广告留在诉争房屋，且参考《物品移交清单》及委托书，来支援与徽菜食府确实存在搬走部分物品的情形，故法院认定上述物品不计入装修补偿范围。亿海园酒店同意按照来支援、徽菜食府主张的数额补偿排风扇、信号增强器，法院予以认定。虽然《租房协议》于2013年4月解除，但考虑到2011年9月亿海园酒店已经收回诉争房屋的情节，法院认定亿海园酒店应当给付装修补偿538503元。

二、拆迁补偿问题。虽然诉争房屋被划入重点村腾退范围，但并非只要列入上述范围就必然可以获得补偿。首先，虽然来支援、徽菜食府与亿海园酒店在（2012）丰民初字第7069号案件审理过程中均认可诉争房屋“面临拆迁”，但仅是“面临”，是否最终被腾退并不应当以上述两方的意见为准，而应当依据是否实际发生腾退行为。亿海园酒店于2011年9月收回诉争房屋，《租房协议》于2013年4月被解除，在上述时间点之前，诉争房屋均未出现腾退情形，且依据华**公司的意见，诉争房屋最终系基于《联合建筑协议书》无效而返还给华**公司，与重点村腾退工作无关。其次，虽然生效判决认定“由于此后涉诉房屋面临拆迁，徽菜食府确实无法正常经营”，但该案件系亿海园酒店基于欠租行为要求解除，×村作为腾退主体并未参与该案诉讼，仅凭该判决尚不足以证明《租房协议》在履行过程中遇腾退行为而解除。而来支援、徽菜食府在本案中亦未提交证据充分证明《租房协议》解除系由于腾退造成。第三，华**公司已经明确向法院表示签订补偿协议的基础系《联合建筑协议书》无效后的补偿而非重点村腾退的补偿，亿海园酒店获得补偿款与重点村腾退无关。因此，依据现有证据法院难以认定《租房协议》履行期间以及解除后诉争房屋发生腾退，亦无法认定该合同系因重点村腾退工作被解除，更无法认定亿海园酒店基于重点村腾退获得了相应补偿。此外，诉争房屋项下的土地并不属于宅基地，现来支援、徽菜食府依据适用宅基地腾退的《安置办法》要求相应补偿，无相应依据。综合上述情形，法院对来支援、徽菜食府要求亿海园酒店给付停产停业损失、提前搬家奖励、电话移机费、搬家补助费、空调移机费、综合整治配合费均不予支持。

一审法院认为

据此，原审法院于2014年7月判决：一、北**园酒店于判决书生效之日起十日内给付来支援、北京恩方徽菜食府装修补偿五十三万八千五百零三元；二、驳回来支援、北京恩方徽菜食府其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，来支援，徽菜食府不服，上诉至本院称：1、原审法院认定事实不清，对于装修补偿款的数额计算有误。我方装修后实际使用诉争房屋仅两年时间，故即便计算折旧率也应当计算20%。另，鉴定报告中对双方争议部分，我方已经提供证据证实系我方购买，且上述设施在双方发生争议以后一直在诉争房屋内，我方并未拆除，对方应当予以补偿。2、华**公司与亿海园酒店所签补偿协议系依据拆迁腾退补偿办法签订，并已经支付了亿海园酒店的停产停业补偿费用。且亿海园酒店所领取的停产停业补偿费系我方所遭受的停产停业损失，故该款项应当归我方所有。综上，请求二审法院依法撤销原判第一、二项，改判支持我方的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由亿海园酒店负担。亿海园酒店同意原判。

本院查明

经审理查明，2008年1月1日，亿海园酒店（出租方、甲方）与徽菜食府（承租方、乙方）签订《租房协议》，协议约定：乙方承租甲方餐厅，租赁范围餐厅大厅、大厅外玻璃房、地下室、后厨2012、2011、2010、2009、2008、1001、1002、8018、8019、牡丹厅、惠丰苑，租赁期限10年，自2008年1月1日至2017年12月31日止，租金为每年税后450000元；合同第六条约定“甲方权利：3、在租用期内，因城建规划原因造成乙方搬迁所带来的一切经济损失由甲方赔偿……乙方权利：2、在不影响房屋主体结构的前提下，可对房屋及设备进一步改造，施工所需材料由甲方供给，表面装修和施工辅料以及装修工人的人工费由乙方负担”。来支援个人在乙方处签字，后加盖徽菜食府印章。

2010年7月15日，北京市丰**村民委员会（以下简称×村）因被列入为重点村改造范围，特制订《×村“城乡一体化”宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称《安置办法》）。办法第一条规定“1、被腾退人是指腾退范围内宅基地批准文件上记载的宅基地使用权人。2、凡在西局行政村管辖范围内涉及宅基地腾退的均适用本办法”；第九条规定“1、（1）被腾退人在规定的腾退期限内签订《腾退补偿协议》，并在约定的日期前交出宅基地及地上房屋的，按每产权户80000元的标准给付综合整治配合费。（2）对符合前项规定的被腾退人，给予每户5000元的提前搬家奖励费。2、……（5）停产停业综合补助费：被腾退人利用自有正式房屋从事经营的，持有工商管理部门核发的营业执照并按规定进行年检，有税务机关最近3个月完税证明的，营业面积以工商部门在腾退期内出具的（营业面积）证明结合认定的实际经营面积为准，按1500元／平方米标准给予一次性停产停业综合补助费。（6）搬家补助费：20元／平方米、空调移机费400元／台、电话移机费235元／部”。

2011年9月7日，亿海园酒店收回租赁物。

另查：2012年3月1日，亿海园酒店以来支援、徽菜食府拖欠租金为由，要求解除《租房协议》并且给付租金712500元。丰台区人民法院作出（2012）丰民初字第7069号判决书，认定来支援、徽菜食府存在拖欠租金的情形，但考虑诉争房屋面临拆迁改造，且亿海园酒店在无协议约定且无法证实其履行通知义务的情况下自2010年10月起停止为租赁物供电，亦属违约，故给付租金的数额应适当减少，具体数额酌定。最终法院判决：一、解除北**园酒店与来支援、北京**食府签订的租房协议。二、来支援、北京**食府于判决生效之日起十日内给付北**园酒店房屋租金二十五万元。三、驳回北**园酒店的其他诉讼请求。

来支援、徽菜食府提出上诉。2013年4月19日，我院作出（2013）二中民终字第3553号判决书，判决认定“双方当事人均认可涉诉房屋于2010年6月面临拆迁，……由于此后涉诉房屋面临拆迁，徽菜食府确实无法正常经营，来支援、徽菜食府不支付亿海园酒店租金，系其履行正常的抗辩权。且2010年10月起，亿海园酒店以欠付租金为由，停止涉诉房屋的供电，至2011年9月7日亿海园酒店收回了涉诉房屋，原审法院酌定来支援、徽菜食府支付亿海园酒店此期间的租金，并无不当”。最终判决：驳回上诉，维持原判。

在（2012）丰民初字第7069号案件审理过程中，法院委托北京华建**所有限公司对诉争房屋的装修价值进行鉴定。结论为：1、造价原值925994.06元。其中装修人工费252998.9元、墙面文化砖、地面麻面石材66092.71元、海鲜池及观赏鱼缸36676.42元、木质花格及卫生间隔断15647.55元、地面大理石12442.91元、其他房间装饰31687.66元、其他装修材料费346706.45元、拆除费用35441.46元、空调费用84600元、装修设计费43700元。鉴定结论载明：“5、来支援、徽菜食府提供的现场原貌照片中，有部分钢制喷塑散热器、厨房设备、灯箱广告。现场勘查时已无实物，只残留广告牌角钢与地面焊接点……；7、现场安装的信号放大器机身未标明品牌和型号，来支援、徽菜食府也未提供完整的购买协议，只有签字盖章页，因此鉴定无法根据品牌型号查询其市场价格……；8、海鲜池、观赏鱼缸……过滤净化所用活性炭、消毒液、珊瑚沙等消耗材料现场已无实物，鉴定无法确定其数量和价值……；”

再查：2012年3月12日，北京华**有限公司（以下简称华**公司）将海口**开发公司、北京**有限公司、亿海园酒店诉至丰台区人民法院院，称1995年6月8日，华**公司与海口**开发公司签订《联合建筑协议书》，合作建设诉争房屋所在建筑物。现要求确认：1、《联合建筑协议书》无效；2、海口**开发公司、北京**有限公司、北**园酒店按现状返还《联合建筑协议书》涉及的场地、房屋及附属物。丰台区人民法院作出（2012）丰民初字第12214号判决书，判决：一、北京华**理公司与海口**开发公司于1995年6月8日签订的《联合建筑协议书》中关于海口**开发公司分得联合建设建筑的房屋、场地及附属物内容无效；二、海口**开发公司、北京**有限公司、北**园酒店于判决生效之日起十五日内将其占用的坐落于北京市丰台区×号的房屋、场地及附属物腾空返还给北京华**理公司；三、驳回北京华**理公司的其他诉讼请求……。

海口**开发公司、北京**有限公司、北**园酒店不服提出上诉。2013年5月6日，我院作出（2013）二中民终字第3872号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

再查：2013年5月，华**公司（甲方）与海口**开发公司、北京**有限公司、亿海园酒店（乙方）以及北京宏**有限公司（丙方）签订《腾退补偿协议书》，协议约定：鉴于甲方和海**公司于1995年6月8日签订了《联合建筑协议书》。该协议中关于海**公司分得联合建设建筑的房屋、场地及附属物内容，已经（2013）二中民终字第3872号判决书确认无效，且乙方共同负有向甲方腾空、返还（以下称腾退）所占用上述×号房屋、场地及附属物的义务……甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就上述房屋及场地的腾退及损失处理等事宜达成如下协议：……二、甲方应支付的补偿款71000000元。其中一次性停产停业综合补助费为9000000元，搬家补助费150000元。该补偿款系乙方因上述《联合建筑协议书》被确认无效，并且履行房屋及场地腾退义务后，所应获得的全部腾退补偿及损失补偿。

来支援、徽菜食府主张装修损失902683.25元。计算方式如下：除去鉴定结论确定的925994.06元，再加上厨房设备130760元、灯箱广告49332元、暖气9520元、信号增强器4000元、海鲜池所用活性炭、消毒液、珊瑚砂等材料7128元、排风扇1620元，上述费用按照80%计算残值即902683.25元。来支援、徽菜食府对上述主张提交鉴定结论、装修材料票据、空调票据、厨房设备安装合同和票据、灯箱安装合同及票据、暖气付款票据、信号增强器购买合同及票据、海鲜池耗材票据、排风扇票据、照片等证据佐证。亿海园酒店同意按照来支援、徽菜食府主张的数额补偿排风扇、信号增强器，并对鉴定结论真实性予以认可，但对其他证据证明目的不予认可。亿海园酒店称装修材料系亿海园酒店按照合同第六条约定购买；空调不属于不可移动附属物且是亿海园酒店购买；灯箱广告已被城管部门拆除；厨房设备、暖气已经被来支援、徽菜食府搬走；信号增强器被亿海园酒店扔掉；从未见过海鲜池耗材。亿海园酒店对上述主张申请证人王**，并提交空调票据、物品移交清单、委托书等证据佐证。证言大意为“本案双方曾约定装修材料由亿海园酒店负责购买”，物品移交清单、委托书大意为来支援、徽菜食府自己或委托他人搬走厨房设备等物品。来支援、徽菜食府对上述空调票据、证人证言不予认可，对物品移交清单中有签字的予以认可。

来支援、徽菜食府主张诉争房屋位于×村，×村被列入重点村改造范围，生效裁判文书对此也已经有认定，故亿海园酒店应当按照《安置办法》给付补偿款。来支援、徽菜食府对上述主张提交与×村干部谈话的录音资料佐证。谈话中干部提到“……他是这样，我们村这对李*，像你们这种第三方或者次承租户也好，道义上来讲，肯定应该有你们的，可是没有明文规定……”。亿海园酒店对上述证据证明目的不予认可。亿海园酒店称来支援、徽菜食府于2011年9月已经腾退，双方间合同也于2013年4月经法院确认解除。而补偿协议系于2013年5月签订，故与来支援、徽菜食府无关。而且，补偿的基础并非基于诉争房屋拆迁，而是基于《联合建筑协议书》无效。因此，不同意给付补偿款。经询问，双方当事人均表示诉争房屋项下土地并非宅基地。

审理过程中，原审法院询问来支援、徽菜食府离开诉争房屋的原因，来支援、徽菜食府表示“村里的村民都在搬迁，村委会也多次要求我们搬走。2010年6月，亿海园酒店用垃圾车围堵我们，10月，亿海园酒店又对我们停煤气停电，使得我们无法经营”。亿海园酒店称“当时冬季，来支援、徽菜食府自己用电暖气超标跳闸，因欠我们4个月租金，故我们没有合闸供电。围堵是发生在2010年7月13日，因我们与×村就另一块地存在债务纠纷，所以×村围堵了诉争房屋三个小时。在上一个案件中，我们曾经向法庭表示如果来支援、徽菜食府同意补交租金，愿意继续履行合同”。

本案审理过程中，原审法院前往华**公司调查，公司表示：“我公司与亿**酒店等三家公司确实签订了补偿协议。但签订协议的背景是由于诉争场地系我公司与对方联建，当时约定联建后我公司与对方各获得联建房屋一半所有权。但联建协议被法院确认为无效，无效后双方应互相返还原物，并依据各自过错承担赔偿责任。我们签订的补偿协议就是基于合同无效后的补偿问题。虽然协议中体现了部分拆迁的补偿内容，但只是参照了拆迁的项目及数额。实际上诉争房屋并不涉及拆迁问题。补偿也不是基于拆迁，而是基于合同无效。另外，我公司始终未对诉争房屋采取停水停电或其他妨碍经营的措施”。来支援、徽菜食府对华**公司的陈述不予认可。亿**酒店对调查笔录予以认可。

在本院审理过程中，经本院询问，来支援及徽菜食府要求亿海园酒店赔偿停产停业损失、提前搬家奖励、电话移机费、搬家补助费、空调移机费移机综合整治配合费等是基于其与亿海园酒店合同约定“因城建规划原因造成乙方搬迁所带来的一切经济损失均由甲方赔偿”，亦或是徽菜食府以诉争房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，要求亿海园酒店给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失等补偿。来支援及徽菜食府表示，其诉讼主张是基于亿海园酒店与华**公司所签补偿协议，因该协议系依据拆迁腾退补偿办法签订，华**公司并已经支付了亿海园酒店的停产停业补偿费用。且亿海园酒店所领取的停产停业补偿费系我方所遭受的停产停业损失，故该款项应当归我方所有。

上述事实，有双方当事人的陈述以及相应证据在案佐证。

本院认为

本院认为，来支援、徽菜食府与亿海园酒店签订的《租房协议》已经生效判决确认解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于来支援、徽菜食府对于解除合同并不存在违约情形，因此来支援、徽菜食府要求亿海园酒店给付装修补偿款的诉请于法有据，本院予以支持。关于装修补偿款具体数额问题，根据查明的事实，原审法院根据（2012）丰民初字第7069号案件审理过程中，经法院委托鉴定机构对诉争房屋的装修价值鉴定，并考虑到亿海园酒店已于2011年9月收回诉争房屋等情节，认定亿海园酒店应当给付装修补偿款538503元并无不当。

来支援及徽菜食府所提，鉴定报告中对双方争议部分，我方已经提供证据证实系我方购买，且上述设施在双方发生争议以后一直在诉争房屋内，我方并未拆除，对方应当予以补偿的上诉主张，经查，因现有证据无法证明暖气、厨房设备、灯箱广告留在诉争房屋，且参考《物品移交清单》及委托书，来支援与徽菜食府确实存在搬走部分物品的情形，故来支援以及徽菜食府此节上诉主张本院不予采信。来支援及徽菜食府另提，徽菜食府于2010年4月被迫停业，因此折旧率应计算至2010年4月之上诉主张，经查，原审法院已考虑到亿**酒店收回租赁物时间以及亿**酒店同意按照来支援、徽菜食府主张的数额赔偿排风扇、信号增强器等情形，因此原审法院认定亿**酒店应当给付装修补偿款数额合理，故来支援、徽菜食府此节上诉主张本院亦不予采信。关于来支援、徽菜食府所提，华**公司与亿**酒店所签补偿协议系依据拆迁腾退补偿办法签订，并已经支付了亿**酒店的停产停业补偿费用。且亿**酒店所领取的停产停业补偿费系徽菜食府所遭受的停产停业损失，故该款项应当归来支援、徽菜食府所有的上诉主张，本院认为，首先，根据已查明的事实，亿**酒店以及华**公司均表示，诉争房屋最终系基于《联合建筑协议书》无效而返还给华**公司，与重点村腾退工作无关。其次，根据×村委会制定的《安置办法》规定，被腾退人是指腾退范围内宅基地批准文件上记载的宅基地使用权人，而诉争房屋项下的土地并非属于宅基地。第三，来支援与徽菜食府亦未能提供其他证据证实亿**酒店基于拆迁腾退获得相应补偿。综上，来支援以及徽菜食府所提亿**酒店获得的拆迁补偿款中有其份额的上诉主张缺乏事实依据，本院不予采信。来支援、徽菜食府与亿**酒店签订的租赁合同中“因城建规划原因造成乙方搬迁所带来的一切经济损失均由甲方赔偿”纠纷，双方可另行解决。

综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费31691元，由来支援、北京恩方徽菜食府负担26206元（已交纳），由北京**店负担5485元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费31691元，由来支援、北京恩方徽菜食府负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十七日