王*与吉*等确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2012年12月，王**至原审法院称：北京市东城区2306号房屋（简称“诉争房屋”）是我个人所有的房产。诉争房屋原系我与前妻吉*的夫妻共同财产，房屋所有权登记在吉*名下，产权证号为X京房权证崇私字第07009150号，领证日期为2007年12月27日。2011年4月26日，我与吉*签订离婚协议书，经登记双方离婚。该离婚协议书约定“登记在吉*名下的诉争房屋归男方所有”。离婚后，应办理该房屋所有权过户至我名下的变更登记，但吉*无理拒办。2012年3月22日，吉*与刘*恶意串通，双方签订《存量房屋买卖合同》，约定吉*将诉争房屋出售给刘*；房屋成交价格为1880000元。当月27日，诉争房屋所有权人变更为刘*，所有权证号变更为X京房权证东字第061771号。综上，我认为吉*明知诉争房屋为我所有，其无权处分诉争房屋，但仍与刘*恶意串通，签订诉争房屋的买卖合同，将该房屋所有权人变更为刘*，损害了我的利益。故我起诉请求判决确认吉*、刘*于2012年3月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效；判决刘*将北京市东城区广渠门南小街领航国际3号楼2单元2306号房屋返还给我。

一审被告辩称

吉*辩称：王**述不实。王**述我与刘*恶意串通是不存在的，房屋出售是事实。2012年，我卖房是因为有150多万元的债务无力偿还，无奈之下通过北京鼎**有限公司将此房屋以188万元的价格出售。不存在如王**称的恶意串通问题。现不同意王*的诉讼请求。

刘**称：王**述不实。诉争房屋由我通过中介购买，而且已支付购房款188万元。买房时我审查了吉*的身份情况，如身份证、房产证、离婚证，故我认为诉争房屋属于吉*所有，我没有必要审查王*与吉*之间的往来情况。房屋买卖合同合法有效，我属于善意取得，请求法院驳回王*的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。根据查明的事实，吉*、刘*通过中介服务机构的居间服务签订《存量房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。刘*支付合理对价购买登记在吉*名下的诉争房屋，同时取得该房屋的所有权证，并无不当。王*在与吉*的离婚协议中虽然约定诉争房屋归其所有，但双方并未办理诉争房屋的所有权转移登记手续。现王*要求确认吉*、刘*以恶意串通的方式签订《存量房屋买卖合同》，转移诉争房屋的所有权无效，依据不足，法院不予支持。基于此，王*要求刘*返还诉争房屋的诉讼请求，法院亦不予支持。综上所述，原审法院于2013年3月判决：驳回王*的诉讼请求。

原审法院判决后，王**，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判确认吉*、刘*于2012年3月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效。王*的主要上诉理由为：原审法院认定事实错误、适用法律错误，诉争房屋系王*个人财产，吉*无权处分；吉*与刘*恶意串通签订的是虚假的买卖合同，刘*未实际支付对价，二者的买卖行为属故意侵占他人财产的行为，在主观上均存在恶意，故二者签订的合同应属无效，等等。吉*、刘*均同意原审判决。

本院查明

经审理查明：王*与吉×原系夫妻，二人于2006年4月18日结婚，于2011年4月26日离婚。登记离婚当日，二人签订《离婚协议书》，约定原登记在吉×名下的北京市东城区2306号房屋归王*所有。之后，王*与吉×未办理该房屋的所有权转移登记手续。

2012年3月22日，吉*与刘*签订《存量房屋买卖合同》，约定吉*将诉争房屋以188万元的价格出售给刘*，其中刘*向中**银行贷款131万元。2012年3月27日，吉*、刘*在北京**屋管理局申请办理诉争房屋转移登记手续。同日，刘*为吉*出具《委托书》，委托吉*领取诉争房屋所有权证书。2012年3月29日，吉*代为领取了登记在刘*名下的诉争房屋所有权证书。后，王*提起本案诉讼。

诉讼中，吉*称其离婚后生活困难、欠有债务，故私自出售了诉争房屋，卖房时并未告知王*。刘*称其系通过北京鼎**有限公司知晓卖房信息的，但无法说清是哪家门店及经纪人，亦未提交居间服务合同。刘*称其联系中介公司的人看过两次房，就在中介公司的居间下签订了房屋买卖合同。刘*称买房时只见到吉*一人，其知晓吉*离婚了，但不知道吉*、王*离婚后财产分割的具体情况，其听吉*说诉争房屋归吉*名下，但其仅审查了吉*的身份证、离婚证和房屋所有权证，并未要求看财产分割协议。

二审中，吉*之委托代理人、刘**委托代理人对二人交易行为的细节陈述不清。为查清案件事实，本院要求当事人本人到庭，否则应承担相应诉讼风险，但届时当事人本人均仍未到庭。吉*之委托代理人与刘**委托代理人均称告知了当事人本人法院要求其出庭，但当事人本人仍不能到庭，代理人能说清楚本案相关事实。庭审中，对于诉争房屋格局，刘*称系“一室一厅”，朝向不清楚，对于装修状况称“有家具，应该是装修好的”。对于房屋的交付情况，吉*称早就交付了，刘*对此不持异议，但说不清何时入住诉争房屋的、说不清诉争房屋现在由谁居住使用。庭后，刘*将庭审中陈述的房屋格局状况及装修情况均修改为“不清楚”。之后，刘*提交书面意见，称其签合同之前在中介公司工作人员带领下看过两次房子，房屋格局为一室无厅、朝向南北。

关于购房款的支付情况，刘*提交《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证以及中**银行个人贷款结清证明，主张其于2012年3月中旬向中**银行股份有限公司北京市分行申请贷款131万元，该贷款已于2012年5月2日发放给吉*，刘*于2013年2月19日还清全部贷款。王*对上述证据的真实性认可，但称刘*未实际还款，这笔还款资金与发放给吉*的贷款可能是同一笔款项，该笔钱系通过吉*的名义还给银行的。刘*予以否认，称系其分批分次通过银行转账还的贷款，但就此未能提交证据。

二审中，王*申请本院调取刘*在中**银行所开立还贷款账户的流水明细。本院前去调取了相关证据，该流水明细显示：自2012年5月至2013年2月，中**银行逐月通过扣款收回了贷款本息，案外人吉**多次通过转账方式向该账户中存入款项，其中2012年6月15日存入15250元、2012年7月15日存入15250元、2012年8月15日15250元、2012年8月23日存入200000元、2012年10月15日存入15250元、2012年11月22日存入15250元、2012年12月14日存入15300元、2013年1月15日存入15300元。王*提交了其从北京市公安局东直门派出所调取的吉*、吉**的户口登记信息，显示吉**系吉*之姐。吉*对上述证据的真实性均不持异议，但认为上述证据不能证明吉*与刘*之间有任何直接关系，亦无法证明二人恶意串通。刘*亦对上述证据的真实性不持异议，但认为吉**给刘*打钱与本案无关，即使二人认识，也不能说明买房人与卖房人有直接串联。另，刘*认为王*所提交吉*、吉**户口登记信息的证据来源非法。经询，刘*称其和吉**可能是朋友关系、可能有经济往来，但未能说清，亦无法提交相应证据。

刘**提交吉*出具的收条两张，以证明其于2012年3月19日向吉*支付定金10万元，于2012年3月27日向吉*支付房款47万元。王*不认可上述付款的真实性。经询，刘×称57万元均为现金支付，是家里人凑的钱，没有银行取款记录。吉*认可该57万元系现金交付，并认可收到全部房款188万元，此笔款系用于还账及个人消费。对于188万元是否曾存入银行账户及具体流向，本院要求吉*限期核实，但期限届满后，吉*未予答复，亦未提交相关证据。

另，刘×称其以现金方式支付了3.5万元的中介费，但无法提交该中介公司出具的收费票据。

关于转移登记至刘*名下的房屋所有权证为何由吉*代领，刘**房屋已过户，谁代领意义不大，且吉*当时称银行放款需要房屋所有权证做抵押，吉*担心刘*不配合，故刘*让吉*代领。吉*的解释与刘*基本一致。

以上事实，有离婚证、《离婚协议书》、《存量房屋买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《中国建设银行个人贷款结清证明》、收条、《委托书》、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证、账户查询明细、户口登记信息以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王*、吉*已在《离婚协议书》中明确约定诉争房屋归王*所有，此后吉*却在未告知王*的情况下，擅自通过与刘*签订《存量房屋买卖合同》的方式，将诉争房屋转移登记至刘*名下，主观上明显存在恶意。刘*明知吉*系离婚状态，却未要求查看吉*离婚时的财产分割协议，并未尽到买房人应尽的注意义务，故刘*并非善意第三人。诉讼中，吉*、刘*对看房、洽商等买卖房屋必备的交易过程陈述过于简单，无法说清细节，对交房情况亦陈述不清。吉*、刘*虽称二人系通过中介公司居间交易并支付了中介费，但无法说清是哪家门店以及经纪人名称，亦未能提交居间服务合同及交费票据。关于购房款的支付，刘*称其以现金方式支付了购房款57万元，但未能就资金来源提供证据。刘*又称其通过银行贷款方式支付131万元购房款，并已还清贷款，然而本院调取的刘*还贷款账户的交易明细显示，吉*之姐吉**多次向该账户中存入款项用于刘*归还贷款，对于为何卖房人亲属替买房人归还购房贷款，刘*、吉*均未作出合理解释。吉*虽认可其已收到全部188万元购房款，但无法说清该笔款项的流向，亦未提交证据。另，刘*与吉*系买卖相对方，在诉争房屋所有权转移登记至买房人刘*名下后，所有权证书却由卖房人吉*代领，与正常交易习惯不相符。以上种种迹象显示出吉*与刘*的整个交易过程不正常，不合理，结合本案证据，足以认定吉*与刘*之间存在恶意串通，意图通过买卖、过户的方式阻止王*获得诉争房屋，侵犯了王*的合法权益，吉*与刘*签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。原审法院处理不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00151号民事判决；

二、确认吉×、刘×于二〇一二年三月二十二日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由吉*、刘*负担（均于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十二月十九日