孙**与北京市**合开发公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**因与被上诉人北京市**合开发公司（以下简称朝**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第33636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

孙**于2014年7月诉至原审法院称：2009年10月26日，我与朝**公司签订了《北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）销售合同》，由朝**公司向我出售北京市朝阳区×楼1单元204号房屋，房屋总价款457649元。合同签订后，我按照合同约定支付了全部购房款。依据合同第十条的约定，朝**公司应当在2012年8月30日前取得该经济适用房所在楼栋的权属证明；如因朝**公司的责任未能在约定期限内取得权属证明的，朝**公司应当承担相应的违约责任。截至我起诉之日，朝**公司仍未取得该楼栋的权属证明。根据合同第十条的约定，我有权要求朝**公司继续履行合同，并要求朝**公司自应当取得该楼栋的权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向我支付全部已付房款万分之一的违约金。朝**公司的行为构成严重违约，现我诉至法院，请求判令：朝**公司向我支付延期办理位于北京市朝阳区×楼1单元204号房屋产权证书的违约金37389.92元（按照全部已付购房款每日万分之一的比例，自2012年8月31日计算至朝**公司实际取得权属证明之日，暂计至2014年11月25日）。

一审被告辩称

朝**公司辩称：2011年11月11日，孙**与我公司签订了《补充协议》，约定所购房屋于取得建设工程规划许可证之日起两年内办理房屋产权证。孙**购买的房屋是回迁房，房屋性质尚未确定。目前该项目尚未取得建设工程规划许可证。

一审法院查明

原审法院经审理查明：孙**与吴**夫妻关系，孙*系二人之女。2009年10月16日，×乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部（甲方）与吴*（乙方）签订《房屋腾退补偿协议书（房屋安置）》，约定甲方对乙方使用的位于北京市朝阳区豆各庄村283号房屋进行腾退，应安置人口3人，分别是孙**、吴*、孙*；甲方应支付乙方腾退补偿款2844004.4元。同日签订的《×乡土地储备住宅房屋腾退定向房屋安置单》显示，孙**一家共取得安置房屋3套，其中1套即为位于北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）项目11号楼1单元204号房屋（以下简称204房屋）。

2009年10月26日，孙**与朝**公司签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）销售合同》（以下简称销售合同），约定孙**购买朝**公司开发的204房屋（定向安置的经济适用住房），房屋建筑面积106.43平方米，每平方米售价4300元；孙**同意于该合同签订当日将购房款457649元一次性支付给朝**公司；朝**公司应在2011年8月30日前向孙**交付204房屋；朝**公司应在2012年8月30日前取得204房屋所在楼栋的权属证明，如因朝**公司的责任未能在上述约定期限内取得204房屋所在楼栋的权属证明，孙**有权退房，孙**不退房的，合同继续履行，自朝**公司应当取得204房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，朝**公司应按日计算向孙**支付全部已付款万分之一的违约金；204房屋交付使用后，孙**同意委托朝**公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因朝**公司的责任，孙**未能在204房屋取得权属证明之日起90工作日内取得房屋所有权证书的，孙**有权退房，孙**不退房的，自孙**应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，朝**公司按日计算向孙**支付全部已付款万分之一的违约金。同日，孙**与朝**公司签订《补充条款》，约定：204房屋目前没有政府正式批复，一切数据暂定，以最终政府审批为准，其他合同条款与本条款有冲突的，以本条款为准。

2011年11月11日，孙**委托吴*与朝**公司签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）二期销售合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定：交房时间确定为2012年2月29日，因交房时间延长买受人周转期限，由豆各庄乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部代为向孙**支付周转费用12000元；204房屋交付时，取得四方验收即工程经设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，规划以政府审批为准；204房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕；本协议与销售合同内容产生冲突的，以本协议效力优先。

经法院反复询问，孙**对是否签订过补充协议既不表示肯定也不表示否定。另，朝**公司称204房屋所属项目尚未取得《建设工程规划许可证》，故未能取得204房屋所在楼栋的权属证明。

一审法院认为

原审法院认为，孙**与朝**公司签订的销售合同系双方真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。销售合同约定了朝**公司应取得204房屋所在楼栋权属证明的期限以及逾期取得权属证明的违约责任，且约定孙**在朝**公司取得楼栋权属证明之日起90日内取得房屋所有权证。但双方此后签订的补充协议则约定，204房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕。补充协议显然改变了销售合同的约定。尽管关于是否签订补充协议，孙**既未表示承认也未否认，但经法院充分说明并询问后，孙**仍不明确表示肯定或者否定，应视为对签订补充协议这一事实的承认，故法院对于双方签订补充协议的事实予以确认，对于补充协议与销售合同相冲突的内容（即关于204房屋所在楼栋权属证明的取得以及204房屋产权证办理的内容），应以补充协议为准。

根据法院庭审查明的事实，204房屋所属项目是定向安置房，房屋性质尚未确定，不能直接适用法律和司法解释关于商品房销售的有关规定。且该项目尚未取得《建设工程规划许可证》，故根据补充协议的约定，尚不具备取得楼栋权属证明和办理产权转移登记的条件，故孙**诉讼请求没有合同及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月10日判决如下：驳回孙**的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，孙**不服原审判决，上诉至本院称：对方在合同中隐瞒了该项目没有取得建设工程规划许可证的事实，涉案房屋是在证件不全的情况下就建造并交房，补充协议中关于办理产权约定的条款应属无效条款，故请求撤销原判，依法改判。朝**公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。

上述事实，有销售合同、补充协议、入住预结算收据、腾退补偿协议、定向房屋安置单、户口本、补充协议及双方当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。

本院认为

本院认为：双方所签补充协议系双方在协商一致情况下进行的约定，是双方真实意思表示，应当依约履行。根据该协议的约定，朝**公司应在取得建设工程规划许可证之后二年内办理完毕涉案房屋的产权证，现该批房屋均尚未办理建设工程规划许可证，客观上不具备取得楼栋权属证明和办理产权转移登记的条件，孙**据此要求支付迟延办证违约金，缺乏事实及法律依据。就该补充协议的效力问题，孙**提出涉案房屋没有取得建设工程规划许可证即销售，本身就违反相关法律规定，因此该条款应当无效。但就本案的实际情况而言，涉案房屋均是豆各庄地区拆迁而来的定向安置住房，房屋性质并不明确，综合现有证据来看，法院不宜直接按照商品房销售的相关法律规定认定该条款无效，原审法院据此判决驳回孙**的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。

综上，孙**提出的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费600元，由孙**负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费600元，由孙**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日