金*与北京泰**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人金*因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第8249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金*之委托代理人韩**，被上诉人北京泰**限公司之委托代理人张*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，北京泰**限公司（下称泰*物业）起诉至原审法院称：2008年3月24日，我公司与北京市×**业主委员会（下称业委会）签订了物业服务合同，约定由我公司向秀水花园小区（下称秀水花园小区）的全体业主及物业使用人提供物业服务。金*于2006年入住秀水花园小区×××10号（下称涉案房屋），房屋面积158.36平方米。根据物业管理服务合同第十五条关于物业服务费用的约定计算，金*每年应支付我公司物业服务费3420.58元。金*自2011年1月1日起拒绝交纳物业服务费，至今共欠物业服务费14471.94元。为维护我公司的合法权益，现起诉请求判决：1、金*交纳2012年1月1日至2016年3月23日的物业服务费14471.94元；2、金*支付违约金2000元。

一审被告辩称

金*辩称：不同意泰宇物业的全部诉讼请求。泰宇物业与业委会签订的物业合同是非法的，业委会已经超期，与物业公司非法勾结。合同中也明确约定了泰宇物业提供服务的条件，原业委会存在渎职，没有督促泰宇物业达到服务标准。合同约定泰宇物业每年都要搞满意度调查，如果半数以上不满意就要无条件离开；业委会同意签5年物业服务合同的前提是泰宇物业自费维修木栈桥、监控，维修费用不属于泰宇物业垫付；泰宇物业聘请的保安人员、清洁人员素质不高，不尽责，还雇佣18岁的小孩当保安；小区偷盗事件多发，泰宇物业没有对进出的人员进行登记，安保情况很差，安保人员没有上岗证。泰宇物业的经理素质低态度恶劣，带着保安围攻业主，多次发生保安冲撞业主、殴打业主的情况；小区公共环境恶劣，原来的安保系统在泰宇物业进驻后瘫痪，原监控室被荒废，另改了一个监控室，安装的摄像头没有夜视功能，连车牌号都看不清；小区外墙、花园的围栏都毁坏了，泰宇物业也不进行修缮。之前小区因下大雨被淹水，泰宇物业没有管理，给很多业主都造成了损失，泰宇物业推卸责任说是开发商的设计问题；泰宇物业经常威胁业主，散布谣言，挑拨业主之间的关系；不同意支付2016年的物业费，提前支付没有依据；小区里常年有施工队在小区盖违建，施工人员居住在小区里，物业公司也不进行管理，造成了小区的安全隐患；泰宇物业非法收取业主的压路费、管理费，还明确跟业主说搭违建收费；小区的自来水质特别差，过滤出很多渣子，过滤后都漂着一层杂质；泰宇物业公然在小区游泳池盖房子，没有经过任何人同意，还在房子里面养羊；游泳池从2009年以后就关闭了，小区水系干涸，基本不放水，有水时水况也特别差；小区喷泉没有开过，就是央视来采访的时候开过，小区业主根本没有享受过。

一审法院查明

原审法院经审理确认：和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。业委会与泰**业签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故北京市大兴区旧宫镇秀水花园小区全体业主及物业使用人应受业委会与泰**业签订的物业服务合同的约束。对金*主张原业委会在2011年3月签订物业服务合同时已到期，物业服务合同无效的主张，证据不足，法院不予采信；即使2011年3月的物业服务合同无效，根据业委会与泰**业于2008年签订的物业服务合同约定：“在本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”，该小区也仍由泰**业提供物业服务。泰**业为金*提供了物业服务，金*理应按照合同约定向泰**业交纳相应的物业服务费，故对泰**业要求金*支付物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。就泰**业主张2016年度的物业费，不符合合同约定在物业费到期前30日内支付的条件，且在案件审理时，有部分物业费并未实际发生，故对泰**业主张的物业费，法院酌定支持交费期限至2015年12月31日。对金*主张泰**业未达到合同要求应当解除物业服务合同的意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，因物业服务不是针对某个业主个人的服务，而是针对全体小区业主的服务，业委会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不应予以支持。故对金*的该项抗辩意见，法院不予支持。就金*提出的泰**业服务存在严重问题，物业费应当减免的意见，法院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据及法院勘察的情况，金*提供的证据尚不能证明泰**业提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出泰**业在维护小区公共秩序及安保方面的确存在一定问题，泰**业应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。泰**业主张的违约金虽有合同依据，但为督促泰**业提高服务水平，及时改善服务质量，亦作为对泰**业的惩戒，对其要求金*给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。同时法院指出，如果小区业主需要选聘或更换物业服务企业，应当通过业主大会或业主委员会依法主张相应权利。据此，原审法院于2015年12月25日判决：一、金*于判决生效后七日内给付北京泰**业管理有限公司自二○一二年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费一万三千六百八十二元三角二分；二、驳回北京泰**业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，金**司不服，除仍持原审答辩意见外上诉至本院称：2011年，因为泰宇物业没有开启小区内的水泵导致涉案房屋被淹，给我造成了严重损失，故要求撤销原判，依法改判我按照八折标准向泰宇物业交纳物业管理费。泰宇物业同意原判。

本院查明

经审理查明：金岩系涉案房屋业主，房屋面积158.36平方米，该房屋属于别墅。

2008年3月24日，泰*物业与涉案房屋所在小区业委会签订物业服务合同，约定：由泰*物业向秀水花园小区的全体业主及物业使用人提供物业服务，期限为3年，自2008年3月24日至2011年3月23日，物业费标准为1.8元／平方米／月。该物业服务合同中第二十四条约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”2011年3月19日，泰*物业又与业委会签订物业服务合同，约定继续由泰*物业向秀水花园小区的全体业主及物业使用人提供物业服务，期限为5年，自2011年3月23日至2016年3月22日。该物业服务合同第十二条约定物业服务费收费方式为包干制，第十三条中约定别墅未委托自有部位维修的1.8元／平方米／月，第十六条约定小区业主应于物业管理费到期前30日内向乙方缴纳下一年度物业管理费。在该合同附件五中约定：“在本合同执行期间如出现下列条件之一，则合同无条件自动解除。一、乙方承诺的设备改造和投入（见附件四《五年服务期改造维修内容》）未能按时完成；二、每年12月做业主意见调查，连续两年超半数业主（按国家规定）认为物业服务不合格。”该小区自2013年后未再选立新的业委会。

原审审理中，1、泰宇物业为证明其与金*之间存在物业服务关系，提交物业服务合同及前期物业管理协议为证。金*对上述证据认可，但主张2011年3月19日的合同因原业委会已到期其签章应属无效，且泰宇物业未达到合同附件约定的服务标准。泰宇物业主张合同约定的维修改造已完成，业主调查系业委会职责，与其无关。2、泰宇物业为证明对小区本应启动公共维修基金的项目进行了垫资维修，且业委会同意了上述情况，提交水系情况说明1份，安防设备更新改造情况说明1份，宿舍用房的说明1份。金*对上述证据不认可，主张原业委会非法用章，且合同约定的维修项目应由泰宇物业自费维修。3、泰宇物业为证明对小区违建已经尽到物业管理责任，提交请示一份、致区长信一封、致旧宫镇领导的信一封、证明一份。金*对此不认可。4、泰宇物业为证明其物业服务符合标准，提交照片予以佐证。金*对此不认可。5、泰宇物业为证明多次向金*催费，提交催费单予以佐证。金*对此不认可。

同时，1、金*为证明原业委会与泰宇物业在签订物业合同时已经到期，提交小区业主公约予以佐证。泰宇物业对此不认可，主张业委会系小区自治组织，物业服务合同合法有效。2、金*为证明其答辩中所称泰宇物业服务多处不达标等情况，提交视频、照片、光盘予以佐证。泰宇物业对此均不认可，主张无法反映物业服务的真实情况。

原审审理中，原审法院出示在小区拍摄的现场勘验照片，泰*物业与金*表示均无异议。

关于物业服务质量问题，本院审理中，金*提交光盘、视频、照片打印件等证据用以证明泰宇物业提供的物业服务存在严重问题。泰宇物业对上述证据均不予认可。

另，金*上诉称：1、2011年，因为泰宇物业没有开启小区内的水泵导致涉案房屋被淹，给其造成了严重损失。泰宇物业对此不予认可。金*未就此提交相应证据予以证明。

上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同及前期物业管理协议、情况说明、请示、信函、证明、照片、催费单、小区业主公约、视频、照片、光盘等证据材料在案予以佐证。

本院认为

本院认为：业委会与泰宇物业签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故本案业委会与泰宇物业签订的物业服务合同对金*有约束力。虽金*称原业委会在2011年3月签订物业服务合同时已到期，故上述合同应属无效合同，但金*并未就此提交证据予以证明，故对金*此项抗辩，本院不予支持。即使该合同无效，但根据2008年泰宇物业与业委会签订的物业服务合同中约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”的条款，现涉案房屋所在小区的物业服务企业仍是泰宇物业，泰宇物业实际仍为涉案房屋提供物业服务，故金*理应向泰宇物业交纳物业管理费。因金*未按时交纳2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费13682.32元，故对泰宇物业要求金*交纳上述物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。

虽金*主张泰宇物业未达到合同要求，应当解除物业服务合同，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，因物业服务不是针对某个业主个人的服务，而是针对全体小区业主的服务，业委会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不应予以支持。故对金*此项主张，本院不予支持。

虽金*主张泰宇物业提供的物业服务存在严重问题，物业管理费应当酌减，但依据金*提交的证据显示物业服务存在的瑕疵问题尚不足以达到减免物业管理费的程度，故其上诉要求按照八折标准向泰宇物业交纳物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。

本院审理中，金*虽主张：2011年，因为泰宇物业没有开启小区内的水泵导致涉案房屋被淹，给其造成了严重损失，在泰宇物业对此不予认可的情况下，金*未就此提交相应证据予以证明，故对其上述主张，本院不予采信，对其以此作为酌减物业管理费的抗辩理由，本院亦不予支持。

综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费212元，由北京泰**限公司负担36元（已交纳），由金*负担176元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费142元，由金*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日