李**与兰州**有限公司、兰州金**份有限公司、甘肃**限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告兰州**有限公司（以下简称居**司）、兰州金**份有限公司（以下简称金**公司）、甘肃**限公司（以下简称广**司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行审理。原告李**及其委托代理人魏*到庭参加了诉讼。被告居**司、金**公司、广**司经依法送达未出庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已依法缺席审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，其与被告居**司签订《商品房买卖合同》1份。双方约定：由其购买被告居**司拟开发建设的“雁滩家园”C区商品房一套（已选房号为9号楼1单元1003室），暂定房屋总价款600，660元。其向被告居**司支付首付款180，198元，剩余房款由原告向银行按揭贷款支付。该合同成立后，其依约履行了交付首付款的义务，而被告居**司至今未对所售商品房进行开发建设。其与被告居**司多次交涉后始知未开发建设的原因系建设手续不全和挪用了建房资金。又因被告居**司未取得商品房预售许可证即售房的行为违法，从而导致《商品房买卖合同》无效，致原告购房的合同目的落空。被告居**司的违法行为严重损害其合法权益。为此，状诉本院，请求人民法院依法判令其与被告居**司签订的《商品房买卖合同》无效；依法判令被告居**司返还购房款180，198元并赔偿利息损失21，439.56元；依法判令被告居**司赔偿经济损失180，198元；诉讼费由被告居**司承担。又因被告金**公司系被告居**司的唯一股东，且二被告财产混同，被告广**司收取了《商品房买卖合同》项下购房首付款，故请求人民法院依法判令被告金**公司和被告广**司对被告居**司所负债务承担连带清偿责任。

被告辩称

被告居**司、金**公司、广**司均未进行答辩。

本院查明

经审理查明，2013年9月22日，原告与被**公司签订《商品房买卖合同》1份。双方约定：原告购买被**公司拟开发建设的位于兰州市城关区雁西路“雁滩家园”C区9号楼1单元1003室住宅1套，建筑面积暂定为94平方米，房屋总价款暂定为600，660元。原告应向被**公司交付购房首付款180，198元，剩余房款办理银行按揭贷款支付。双方还约定了其他事宜。该合同成立之前，原告向被**公司交付选房诚意金2万元。该合同成立后即9月25日，原告向被**公司指定的被告广**司提供的POS机刷*支付了购房首付款中的160，198元，被**公司遂向原告出具收款收据1张，载明收到原告购房首付款180，198元。被**公司至今未取得涉案合同项下的商品房预售许可证，在“雁滩家园”C区开工正在建设的只有9号楼和15号楼。

另查明，被告居**司系被告金**公司投资设立的一人有限责任公司，注册资本1亿元。被告居**司就“雁滩家园”C区拟开发建设的商品房在向原告预售时尚未办理相关手续，且至今尚未办理商品房预售许可证。

本院确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、POS机付款凭证、银行交易记录、“雁滩家园”宣传册页、三被告企业登记信息、被告居正公司召开发布会视频资料、兰州金**发公司产权证［证号为兰房（城私）产字第149531号及兰房（城私）产字第93455号］及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为

综上所述，本院认为，关于原告与被告居**司签订的《商品房买卖合同》的效力及损失赔偿问题。本案所涉《商品房买卖合同》因双方约定的买卖标的物系期房而应属商品房预售合同。双方在合同中约定了买卖标的物及价款之内容，故该合同应认定已成立。但是，最**法院法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，即出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得的，可以认定有效。本案中，被告居**司至今未取得商品房预售许可证明，故原告与被告居**司签订的《商品房买卖合同》自始、确定、当然无效。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依此法律规定，原告主张被告居**司返还已付购房首付款及银行利息损失本院予以支持。关于原告以被告居**司在订立合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证，进行虚假宣传，致原告作出错误判断与其订立无效合同应按已付购房首付款赔偿损失的主张，因被告居**司至今未取得商品房预售许可证，说明被告居**司在与原告缔约时未完成法定之先合同义务即办理商品房预售许可，被告违反此种先合同义务即构成缔约过失，损害了原告的合法利益，被告居**司应赔偿原告基于合同能够有效成立的信赖而发生的损害，该损失应以实际损失为标准，即应为被告居**司的过失而造成原告订约机会丧失而受到的损失。鉴于原告在缔约时未尽谨慎的注意义务，本院酌定被告居**司按原告已付购房首付款的百分之十予以赔偿，即180，198元×10%=18，019.80元。

关于被告金**公司和广**司是否承担连带赔偿责任的问题。《公司法》第六十四条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告居**司系被告金**公司投资设立的一人有限责任公司，被告金**公司系被告居**司的唯一股东，依上述法律规定，被告金**公司应就被告居**司的财产独立于作为股东的被告金**公司的财产负有举证责任，对该待证事实的证明，本院依法向被告金**公司发出限期举证通知书，被告金**公司未向法庭提交证明公司财产与股东财产相互独立的财务报告，被告金**公司对该待证事实承担举证不能的责任。故原告请求被告金**公司对被告居**司的债务承担连带责任本院予以支持。被告广**司以POS机刷卡的方式代被告居**司收取购房首付款的行为，应属向被告居**司借用银行帐户的行为，被告广**司的行为虽具有违法性，但该行为与原告购房首付款能否返还及其损失能否赔偿的结果之间没有因果关系，故原告主张被告广**司对被告居**司的债务承担连带责任不符合一般侵权责任之法定构成要件，故原告对被告广**司的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、最**法院法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李**与被告兰州**有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。

二、被告兰州**有限公司返还原告李**购房首付款180，198元，并赔偿利息损失21，439.56元。

三、被告兰州**有限公司赔偿原告李**信赖利益损失18，019.80元。

四、驳回原告李**对被告甘肃**限公司的诉讼请求。

案件受理费7028元，由原告李**负担2811元，被告兰州**有限公司负担4217元。

以上第二、三项及案件受理费共计223，874.36元，由被告兰州**有限公司于本判决生效后10日内履行完毕。逾期，由被告兰州金**份有限公司负连带清偿责任。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省**民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。

在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日