李**与张**、崔玉静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人张**、崔玉静房屋买卖合同纠纷一案，河北**民法院作出（2014）三民初字第2354号民事判决。上诉人李**对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧意华广场6-1-1231号房屋原登记在被告崔**名下，原告李**称其与被告崔**系夫妻关系，上述房屋为夫妻共同财产。2014年5月被告崔**与被告张**签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出售给被告张**。对此，原告李**提供如下证据：一、李**的身份证及李**与崔**的结婚证及婚姻登记记录证明，证明双方系夫妻关系。二、2013年9月29日崔**与贾计生签订的《三河市存量房买卖合同》、房屋所有权转移登记申请表及银行明细，证明涉案房屋系从贾计生处购买，李**支付的购房款65万元，因李**为贾计生的代理人，故房屋不能登记在李**名下，所以将涉案房屋登记在崔**名下，但涉案房屋为李**与崔**的夫妻共同财产，崔**与张**之间房屋买卖合同约定价款为61万元，而当时的市场价格为120万元，不符合常理。三、崔**与张**的房屋产权登记申请表、税票、房屋买卖合同均加盖**管局印章，证明涉案房屋的买卖是崔**与张**单独进行的，作为共同所有权人的李**不知情，其他过户手续李**均不知情。四、张**与崔**工商银行个人业务凭单原件，证明张**与崔**早有业务往来。经质证，被告张**对原告提供证据的质证意见为：一、对证据一的身份证没有异议，称结婚证及婚姻登记记录证明无法核实，崔**提供给张**的户口登记薄显示婚姻状况为未婚，且崔**自己亦陈述其为未婚。不能证明房产的现状以及夫妻间财产的约定，善意第三人无法核实、考证。二、对证据二《三河市存量房买卖合同》、房屋所有权转移登记申请表的真实性认可，但不能证明原告的证明目的，根据房屋所有权登记信息，崔**取得房产时只是崔**本人购买，且房产证上显示为单独所有，如有其他与登记不符的约定应当以**管局的登记为准；银行明细系复印件，真实性无法核实，无法核实房款由原告转给贾计生，不能证明原告的主张。三、对证据三的真实性认可，房屋的所有权人崔**有权处置房屋，原告认为**管局过户交易有问题，属于行政行为，与本案无关。四、对证据四的证明目的不认可，崔**与张**的资金往来与本案无关。经质证，被告崔**对原告提供证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，但称其与张**在签订购房合同时未看合同内容。被告张**提供如下证据：一、2014年1月20日两笔转账凭证，分别转账55万元和11万元；二、2014年1月20日崔**出具的借条和现金收据，崔**向张**借款70万元，转账66万元，现金4万元。证据一、二证明崔**与张**之间的借款关系，崔**收到70万元。三、崔**提供的户口登记簿，婚姻状况显示为未婚；房产证为单独所有，证明张**经过审查被告崔**的房屋权属情况，确认单独所有，基于对房产过户的信任才进行的过户交易。四、房屋产权证，证明2014年5月28日涉案房屋经**管局登记在被告张**名下。经质证，原告李**对被告张**提供证据的质证意见为：一、证据一与本案无关，证据一只是借款，崔**的个人借款行为与李**无关，与家庭无关。二、对证据二的真实性不认可。三、证据三为崔**以前的户口页，称2010年11月12日下发的新的户口登记簿显示崔**已经有两个子女，与事实不符。四、房屋产权登记证只是证权，不是确权。经质证，被告崔**对被告张**提供证据的质证意见为：一、对证据一的真实性认可。二、对证据二，其称写收条时没有收到现金，不签字被告张**不让崔**走。三、对证据三的真实性认可，是张**要求其开具的，其称被告张**知道崔**已婚及育有两个子女的情况。四、称未见过新的房屋产权证。关于房屋现状，二被告签订房屋买卖合同后将涉案房屋已交付被告张**。后李**未经张**的同意，将房屋予以出租。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告张**与崔**之间存在借款关系，崔**对于66万元的借款无异议，对于另4万元现金不予认可，但未提供相关的证据证明。因崔**无法偿还张**借款，双方于2014年5月签订了《房屋买卖合同》，约定将登记在崔**名下的位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、意华广场6-1-1231号房屋出售给被告张**。房屋总价款614856元。签订合同时，被告崔**将本人的户口登记簿、个人信息、房产证交付张**。双方约定以房屋抵顶借款，从而互不相欠，随之双方到房管局进行了房产变更登记手续。原告主张其与被告崔**系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产。2014年5月被告崔**与被告张**签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋出售给被告张**。崔**未经原告同意，擅自对夫妻共同财产作出处理所签订的买卖合同没有法律效力，且被告张**明知该房产为夫妻共同财产，在未经原告同意的情况下非法交易，双方签订的房屋买卖合同应属无效；并要求被告张**返还房屋给原告夫妻并办理过户手续。根据双方的陈述及提供的证据，涉案房屋产权登记在被告崔**名下，且为单独所有，二被告签订合同时，被告崔**将本人户口登记簿，房产证等交付被告张**，被告崔**未提供证据证明涉案房屋为夫妻共同财产。二被告签订的《房屋买卖合同》是双方以物抵债真实的意思表示，属于善意取得，双方均应按照约定履行各自的义务。综上，当事人在债务清偿届满后达成以房抵债协议并已办理了产权转移手续后，一方要求确认以房抵债协议无效的，不予支持。原告以及被告崔**未能举证证明以房抵债行为具有《合同法》第五十四条规定的相关情形，故对于原告的请求法院不予支持。对于被告崔**的辩解，因其未提供证据证明，法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告李**的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告李**负担（于判决生效后三日内交纳）。

上诉人诉称

上诉人李**不服原审判决，向本院提起上诉，称原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。理由是：1、上诉人与被上诉人崔**夫妻关系，本案诉争房屋系夫妻共同财产，2014年5月21日被上诉人崔**将该房屋卖给了被上诉人张**，对此上诉人毫不知情。该买卖行为是在二被上诉人隐瞒上诉人的情况下进行的，其行为侵害了上诉人的合法权益；2、被上诉人张**明知该房屋不是崔**的个人财产，其无处分权，但仍逼迫崔**写收据、写合同，并为其办理过户手续；3、2013年9月29日，该房屋从他人处购买，当时房款为620000元，2014年5月21日二被上诉人交易时房款却为614856元。当时本地的房屋价格已经过万，张**购买的价格显然偏低，不是合理对价。再者，张**也没有支付过购房款；4、二被上诉人之间是否存在借贷关系，上诉人并不知晓，但无论如何都与上诉人无关。即使存在借贷关系，那也是被上诉人崔**的个人行为，其借款用于个人生活支出，应该由其个人偿还。被上诉人崔**用家庭共有财产偿还个人债务，于法无据；5、二被上诉人所签合同并无以物抵债的条款，其实质是以合法形式掩盖非法目的。综上，本案涉案房屋为夫妻共同财产，上诉人崔**擅自将夫妻共同财产进行处分，违反法律规定。故二上诉签订的房屋买卖合同应属无效。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称，被上诉人崔**于2014年1月20日向被上诉人张**借款70万元，就借款合同双方办理了公证。但在还款期限届满后，被上诉人崔**不能偿还贷款，经双方协商，决定通过以房抵债的方式处理该债权债务。于是在2014年5月22日双方共同到房管部门办理了产权过户手续；本案涉案房屋为被上诉人崔**单独所有，崔**向被上诉人张**提供的是无婚姻登记记录证明，上面显示是未婚。再者，被上诉人张**并未与被上诉人崔**恶意串通，且支付的是合理对价，属于善意取得。双方签订的房屋买卖合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。请求维持原审判决。

本院查明

本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人崔**向被上诉人张**借款70万元的事实真实存在，在其无法偿还的情况下，经双方协商，决定以房抵债，故与被上诉人张**签订了《三河市存量房买卖合同》。合同签订前，被上诉人崔**向被上诉人张**提供了本人户口登记簿、房产证等。户口簿登记的婚姻状况为未婚，房产证登记的的共有情况为单独所有。合同签订后，双方一同到房管部门办理了房屋产权变更登记手续。上诉人李**提供的房屋所有权转移登记询问表中房管部门询问出让人的记录明确载明：申请登记事项是申请人的真实意思表示，出让的房屋不存在申请人之外的共有人。上诉人崔**未提供证据证明其是在受胁迫的情况下与被上诉人张**签订的房屋买卖合同，也未提供证据证明诉争房屋为夫妻共同财产，亦未提供证据证明被上诉人张**支付了不合理的对价获得了该房屋所有权。综合上述情况，能够认定双方签订的房屋买卖合同是双方当事人以物抵债的真实意思表示，被上诉人张**属于善意取得，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日