盛世百盈（北京）国际**限公司与北京凯瑞**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人盛世百盈（北京）国际**限公司（以下简称盛世百**司）因与被上诉人北京凯瑞**有限公司（以下简称凯**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第23151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官陈*担任审判长，法官王**、法官刘*参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

盛**公司在一审中起诉称：盛**公司依照2014年4月18日与北京首地物业**公司（以下简称首地物业公司）、北京市朝**区业主委员会（以下简称旺座小区业委会）签订的《旺座中心小区物业管理权交接协议书》的约定，于2014年4月1日起承担旺座中心物业管理责任，提供物业服务。

在盛**公司进驻旺座中心后发现，在中心北侧配楼1层南侧有一处建筑，是依配楼1层南墙搭建的房屋，此非旺座中心原有建筑，在中心的建筑图纸上也未出现，因此，该建筑系私搭乱建。现凯**公司在此开办了潮汕小馆，经营餐饮。凯**公司在没有任何审批手续的前提下，私搭乱建并从事经营活动，严重影响了旺座中心的整体外观形象。依据相关法律规定，凯**公司的行为严重影响了旺座中心的整体形象，影响了物业公司对中心的管理及服务。故起诉请求：1.凯**公司对华南街1号的旺座中心大厦北侧配楼一层南侧恢复原状；2.凯**公司支付盛**公司提供物业服务期间的物业费，物业费请求凯**公司支付至实际拆除之日止，暂算到2015年6月30日的物业费为11175元（从2014年4月16日至2015年1月31日物业费按照22元／平方米／月标准计算，为44412.5元，从2015年2月1日至2015年6月30日按照33元／平方米／月标准计算，为35062.5元）；凯**公司在盛**公司服务期间内支付盛**公司2014年空调费7437.5元、2015年空调费19125元、供暖费5737.5元（房屋面积212.5平方米，2014年空调费35元／年／平方米，2015年空调费90元／年／平方米，供暖费27元／平方米／年）。

一审被告辩称

凯**公司在一审中答辩称：不同意盛**公司的全部诉讼请求，盛**公司提的两个诉讼请求是两个法律关系，第一项诉讼请求是物权保护纠纷中的恢复原状纠纷，不属于物业服务合同纠纷，盛**公司应该分开起诉。盛**公司第一项诉讼请求主体身份不适格，根据2007年10月1日施行的《物业管理条例》（国务院令第504号）第46条，即使盛**公司是旺座大厦的合法物业服务企业，盛**公司也无权以自己名义对违法相对人起诉。涉案建筑并非是违法建筑，凯**公司约10年前承租涉案建筑打算开办餐馆时，涉案建筑即是现在状态，凯**公司亦要求出租人协助凯**公司办理相关营业手续后才予以承租。2006年3月，凯**公司即在涉案建筑中取得工商营业执照，至今无任何行政主管部门依法将涉案建筑认定为违法建筑。凯**公司不是涉案建筑的所有人和建筑人，而仅仅是承租人，即使涉案房屋是非法建筑，凯**公司也没有恢复原状拆除的义务。根据2010年10月1日起施行的《北京市物业管理办法》第20条第2款规定，盛**公司应当提交备案手续，以证明其是涉案项目的合法物业服务企业。盛**公司两项诉讼请求相互矛盾，一方面说凯**公司使用非法建筑，一方面按照合法建筑收取物业费。每平方米33元的物业管理费用没有依据，凯**公司不认同。盛**公司未向凯**公司提供空调及供暖服务，涉案建筑的空调和供暖是凯**公司通过购置冷暖空调机等方式自行解决的。

一审法院查明

一审法院审理查明：2014年4月18日，盛**公司（乙方）、首地物业公司（甲方）、旺**业委会（丙方）签订《旺座中心小区物业管理权交接协议书》，约定：从2014年4月1日起，旺座中心的物业管理责任由乙方全部承担，物业管理范围以旺座中心规划的四至区域为准，2014年4月16日之后的物业费归乙方所有。

2005年10月1日，凯**公司作为承租人与北京万**责任公司签订《租赁合同》，约定：凯**公司在位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商业项目主楼与附楼之间一层通道区域经营餐饮项目，期限自2005年8月10日至2011年8月9日止。凯**公司还提交了凯**公司作为承租人与北京天**限公司签订的《租约》复印件，该《租约》约定凯**公司继续租赁，租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止；盛**公司对《租约》不认可。凯**公司在此地经营至今，餐厅名称为潮汕小馆。

盛**公司与凯**公司没有签订过书面的物业服务合同。盛**公司为证明可以向凯**公司收取物业费，凯**公司使用房屋系违建，提交了以下证据：1.旺座中心缴费通知书复印件，证明盛**公司对凯**公司提供服务，凯**公司未缴费。2.旺座中心大厦平面图复印件，证明旺座中心南配楼1层南侧在平面图中没有房屋。3.现场照片打印件，证明凯**公司所处的平房现状。4.北京市朝阳区旺座中心小区业主委员会与盛**公司签订的《委托物业管理合同（临时）》，约定盛**公司向旺座中心项目物业房产提供服务，证明盛**公司对旺座中心享有物业管理权。5.调价公告，证明盛**公司在2014年12月31日在旺座中心大堂以及相关公共部位公布了物业费调整事宜。6.北京市**务中心业主公约复印件，证明小区内所有权人和使用权人均应该遵守约定，不能私搭乱建。

凯**公司质证意见如下：证据1确实收到过，盛**公司向凯**公司催缴过物业费，但是对证明目的不认可。证据2真实性不清楚，图上没有不代表是违法建筑。证据3认可。证据4真实性认可，证明目的不认可。证据5真实性、关联性、证明目的均不认可，没有见到过公告，提价不合法。证据6真实性认可，证明目的不认可。

一审法院判决认定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

盛**公司主张凯**公司使用房屋系违法建筑，应该予以拆除，但盛**公司未提交凯**公司使用房屋系违法建筑的直接证据，对该项诉讼请求，法院不予支持。盛**公司与凯**公司未签订书面的物业服务合同，盛**公司主张为凯**公司提供物业、空调和供暖服务，凯**公司也接受了盛**公司提供的上述服务，应该向其支付上述费用。第一，盛**公司证据仅能证明其作为旺座商务中心小区物业服务企业向旺座中心项目物业提供服务，盛**公司也认可凯**公司使用房屋并未在规划图纸中，故未能证明其可以依照与业主委员会签订的《委托物业管理合同（临时）》向凯**公司提供物业服务，也未能证据向凯**公司提供了事实物业、空调、供暖服务。第二，盛**公司如果向凯**公司使用房屋提供了物业服务，应该直接向房屋所有权人即业主主张上述费用，凯**公司作为承租人在相关租赁合同中并未约定要承担物业费，盛**公司不应向凯**公司主张上述费用。对盛**公司主张的第二项诉讼请求，法院不予支持。

综上，一审法院依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回盛世百盈（北京）国际**限公司的全部诉讼请求。

上诉人诉称

盛**公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实有误。1.凯**公司使用的房屋确系非法建筑。一审判决认定盛**公司未提交凯**公司使用的房屋系违法建筑的直接证据，从而没有认定该房屋为违法建筑，属于认定有误。从凯**公司提供的其与北京万**责任公司签订的《租赁合同》可以看出，凯**公司租赁的范围就是旺座中心商业项目主楼与附楼之间一层通道，由此不难看出，凯**公司租赁的区域并非房屋而是一个空间通道，在没有任何合法建设手续的前提下，该通道建设房屋即为非法建筑。而凯**公司在一审过程中也没有提供其租赁房屋的合法权属证明，且其提供的《租约》中的出租方**发有限公司已于2010年被工商行政管理部门吊销营业执照，因此，凯**公司即为该非法建筑的实际使用人且受益人，并不存在任何出租方。对此，一审法院并没有进一步进行核实。由于盛**公司提供的旺座中心平面图中没有凯**公司使用的房屋，且凯**公司也没有提供该房屋的合法建筑手续及权属证明，因此，法庭完全可以认定该房屋为非法建筑。而一审判决不予认定是错误的。2.凯**公司作为非法建筑房屋的使用人和受益人，应当向为旺座中心提供物业服务的盛**公司缴纳物业费。一审判决认定盛**公司应当向房屋的所有权人主张物业费，从而驳回了盛**公司主张物业费的诉讼请求，属于认定错误。由于涉案房屋系非法建筑，根本不可能有产权人，从现有证据看凯**公司即为该房屋的实际使用人和受益人，凯**公司提出的所谓出租方根本就不存在。因此，盛**公司为旺座中心项目物业提供物业服务，而凯**公司使用的房屋确系在该项目内，应当向盛**公司交纳物业费用。二、一审判决没有查明事实，认定有误，必然会导致适用法律错误。综上，盛**公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持盛**公司的一审诉讼请求；2.案件诉讼费由凯**公司承担。

被上诉人辩称

凯**公司服从一审法院判决，其针对盛**公司的上诉理由答辩称：首先，盛**公司的两项诉讼请求系两个法律关系，不应在同一个案子里审理，一审法院一并处理程序上存在瑕疵。其次，涉诉建筑是否属于违法建筑，应由是规划或建设管理等行政机关予以认定，法院没有认定的权限。涉诉建筑现在也没有相关行政部门认定属于违法建筑。是否有产权证也不是认定违法建筑的充要条件，没有产权证并不等于就是违法建筑。而且通过一审盛**公司交的公告，涉诉建筑所在小区产权证正在办理中。至于盛**公司称规划图纸上没有就是违建，凯**公司认为这有可能是在规划以后增加的，不能据此来认定。凯**公司承租的时候就是现状，即便是违法建筑，应是谁盖的谁拆，也不应该是凯**公司来拆。最后，关于物业费这项诉讼请求，与盛**公司第一项拆除违章的诉讼请求是相互矛盾。凯**公司经营十年间，只是向出租人交租金，还有其他水电等经营费用，从未交过物业费。物业费都是出租人自己解决，具体情况凯**公司不知道，也没有任何物业公司向凯**公司要过物业服务费。盛**公司2014年4月从首地物业公司接手的。首地物业公司也从来没向凯**公司收过物业费。并且，物业费有中央空调和供暖的内容，实际上是凯**公司自己提供的，盛**公司没给凯**公司提供暖气和空调。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，本院依法补充查明如下事实：盛世百**司于庭审中表示经核实空调、供暖系由凯**公司自行解决，其在本诉中不再主张上述费用，关于其一审中第二项诉讼请求只主张物业费。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有旺座中心缴费通知书复印件、现场照片打印件、《委托物业管理合同（临时）》、北京市**务中心业主公约复印件、《租赁合同》等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：盛世百**司主张凯**公司对涉诉建筑恢复原状的理由有二：一是涉诉建筑属于违法建筑；二是凯**公司是涉诉建筑的实际使用人、受益人，应比照适用《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条关于业主恢复原状的规定。首先，涉诉建筑是否属于违法建筑，应由相关行政机关予以认定，不属于法院处理民事案件的范围。在无相关行政机关认定涉诉建筑系违法建筑的情况下，盛世百**司上诉称涉诉建筑系违法建筑，事实依据不足，对其该项上诉意见，本院难以采信。其次，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定物业服务公司请求恢复原状的主体系业主，在凯**公司提交租赁合同证明其系涉诉建筑的承租人，盛世百**司未提交证据证明凯**公司系涉诉建筑业主或建设人的情况下，盛世百**司称凯**公司是涉诉建筑的实际使用人、受益人，应比照适用《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，对于盛世百**司主张涉诉建筑系违章建筑、凯**公司系实际使用人、受益人应恢复原状的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。

关于物业费，盛世百**司上诉称其为凯**公司提供了物业服务，凯**公司作为涉诉建筑的实际使用人、受益人应交纳物业费，但是其提交的规划图纸中并未包含涉诉建筑，依据现有证据不足以证明盛世百**司向凯**公司提供了物业服务。作为盛世百**司向旺座小区提供物业服务并收取物业费基础的《委托物业管理合同（临时）》，系其与旺座小区业委会签订的，在没有其他特殊约定的情形下，即便盛世百**司向涉诉建筑提供了物业服务，盛世百**司主张物业费的相对方应是涉诉建筑业主，现盛世百**司既未提交证据证明凯**公司系涉诉建筑的业主或建设人，亦未提交证据证明凯**公司作为涉诉建筑的承租人于租赁合同中有承担涉诉建筑物业费的约定，故，对于盛世百**司主张凯**公司是涉诉建筑的实际使用人、受益人应向其支付物业费的上诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。

关于空调费、供暖费的问题，双方一致认可空调、供暖系由凯**公司自行解决，盛世百盈公司亦表示不再主张该项费用，本院对此不持异议。

综上，盛世百**司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，二审案件受理费70元，均由盛世百盈（北京）国际**限公司负担（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日