原告戴**与被告南京**责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告戴**诉被告南京中**责任公司（下称南京**公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴**的委托代理人徐**、周**，被告南京**公司的委托代理人张**、党**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告南京**公司签订了《南京市商品房预售合同》，原告按约支付了全部购房款，但被告未按照约定的期限提供办理房屋所有权证所需要的资料。根据约定，房屋交付后90日内，被告应提供房屋权属登记所需的资料，与原告共同申请办理所有权转移登记。原告主张被告迟*办理房屋权属登记期间的计算方式为：自房屋交付后90天起，计算至原告领取办证所需材料的时间。对于合同约定的催告条款，系被告制作的格式条款，且限制了原告的权利，对原告不应具有约束力。原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付因迟*提供办理房屋权属登记所需资料而产生的违约金64107.68元；二、被告承担本案全部诉讼费。

被告辩称

被告南京**公司辩称：第一，合同未明确约定被告应在何时办理产权证，由于测绘机构迟延测绘导致被告未能及时办理初始产权，被告不存在主观过错，故被告不应承担违约责任。第二，原告没有进行有效催告，被告不应支付违约金。第三，即使被告存在违约，违约金数额应予调整。本案涉及的标的为中低价商品房，原告申购的目的是居住而非出售，即使被告存在迟延办证的违约行为，原告亦未举证证明其存在任何损失。

本院查明

经审理查明，原告与被告南京**公司签订了《南京市商品房预售合同》（以下简称“合同”）及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于南京市建邺区莲花新城嘉园X幢2104室的中低价商品房。根据合同第十五条第四项约定，商品房交付后90日内（应当不超过90日），原告与被告应共同申请房屋所有权转移登记；被告应当在双方申请登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京**理局产权市场处。合同第十五条第六项约定，因一方过错，导致约定的手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应向对方承担违约责任，每迟延一天，按商品房房价款的万分之三支付违约金。合同签订后，原告向被告支付房款571369.71元。被告于2013年5月20日交付了房屋，但未在约定的期限内提供办理权属登记所需资料。2013年11月15日，莲花新城嘉园小区的购房者拨打了12345政府服务平台电话，投诉并催告被告及时协助办理房屋产权证，但原告直至2014年8月27日才从被告处领取到相关材料。

以上事实，有商品房预售合同及补充协议、购房发票、关于办理莲花新城嘉园产权证的通知、入伙通知书、12345政府服务呼叫中心综合工单以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为

本案的争议焦点为：一、被告承担违约责任，是否以主观上存在过错为前提条件；二、原告主张的违约金应从何时开始起算；三、原告主张的违约金是否应该予以调整。

关于焦点一：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”我国合同法的违约责任，除法律有特别规定外，适用严格责任的归责原则，并不以违约方是否有主观过错为要件。由于被告未在约定的期限内备齐办理房屋权属转移登记所需资料，即已构成违约，就应按照法律规定或者合同约定向原告承担违约责任。对于被告称其迟延办理房屋权属转移登记的原因在于测绘机构存在测绘迟延，故其无主观过错，不应承担违约责任的意见，本院认为，一方面，被告并未提供确切证据证明测绘存在迟延，另一方面，即使存在因第三方行为导致被告迟延办理的因素，根据合同相对性原则，被告亦应向原告承担违约责任，因此，本院对于被告的意见不予采纳。

关于焦点二：本院认为，根据合同约定，原告主张违约金应该自有效催告后90日才开始起算。对于原告认为合同第十五条第六项约定的催告条款，属于被告提供的格式条款，限制了原告的权利，对其无约束力的观点，本院认为，合同中对于催告条款的约定，只是在原告主张违约金赔偿之前，赋予被告合理的宽限期，并未排除原告的主要权利，也未免除被告的责任，故本院对于原告的观点不予采信。

对于催告的形式问题，本院认为，催告的目的是为了提醒、督促被催告方知晓其存在履约瑕疵，并能够在约定的宽限期内全面、及时履行合同，本案被告开发建设的莲花新城嘉园中低价商品房，普遍存在迟*办理权属转移登记的现象，其中一个或者部分业主的催告，实质上即已达到催告的效果，被告在经业主催告后仍未履行合同义务的，就应该按照约定承担违约责任。根据生活常理和正常交易习惯，在被告发生迟*办理房屋权属转移登记的情形后，业主首先会通过口头或者上门的方式直接催告，在口头催告无果后，才会拨打投诉电话或者采取书面催告方式，故本院认为，虽然原告并未提供其直接向被告进行口头或者书面催告的证据，但业主拨打12345投诉电话的时间，即应视为原告向被告发出有效催告的起算时间。因此，被告应支付违约金的迟*办理天数，应自业主于2013年11月15日拨打12345投诉电话之日加上90天起，计算至原告领取办证相关材料之日止，共计196天。

关于焦点三：本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，并且赋予人民法院在当事人请求的情况下对违约金进行调整的权力。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”虽然违约金的支付以违约行为的发生为条件，但衡量约定的违约金是否过高应以实际损失为基础。因原告并未提交其因被告迟延办理房屋权属登记而遭受实际损失的证据，故在兼顾中低价商品房的特征（政府保障房的性质、购房者以居住为目的）、合同的履行情况、当事人的过错程度及房屋价格走势等因素的基础上，本院酌情将违约金调整为：总房款571369.71元＊3／10000＊196天＊20%=6719.31元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南京中**责任公司应于本判决生效之日起十日内给付原告戴永生违约金6719.31元。

二、驳回原告戴**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告**公司负担（此款由被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日