刘**等与成淑琴等共有人优先购买权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人成**、被上诉人李**、原审原告李**、原审被告刘**、原审第三人刘**共有人优先购买权纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

刘**、李**在原审法院起诉称：刘**的父亲刘**与胡**1981年再婚，当时刘**12岁。1999年按夫妻双方工龄成本价购房，房屋登记名称为刘**，刘**去世后没有进行继承，未分割共有财产。2009年3月，胡**在没有征得其他共有人同意的情况下将此房变更到自己名下。2012年12月15日，胡**与成**签订存量房屋买卖合同。2013年成**起诉排除妨害纠纷败诉后2014年提起上诉，（2014）一中民终字第1492号判决书认定胡**、成**恶意购买房屋。2015年成**申请再审，（2015）一中民再终字第3133号判决书撤销（2014）一中民终字第1492号判决书，只处理了物权妨害纠纷，不涉及相关的合同纠纷。刘**作为房屋的共有人依法享有优先购买权。李**作为胡**的继承人与刘**意见一致，共同请求法院确认刘**对成**、胡**买卖的石私×××××号房屋在同等条件下享有优先购买权。

一审被告辩称

成**在原审法院答辩称：其购买房屋时，作为买方，责任是提供合法资质，严格履行交易合约，买卖手续经过严格审查，所有资质均合理合法，其与胡**之间买卖合同是合法有效的，且已被人民法院确认。现在因胡**家人继承权引发纠纷，与其没有关系。故不同意刘**、李**的诉讼请求。

李**在原审法院答辩称：涉案房屋自2009年标准价改为成本价购买以后，房产证一直是胡**本人的，没有发生过变更。法院的判决认定胡**与成淑琴之间的买卖合同是成立的，房屋不存在与他人共有情形，亦不存在他人享有优先权。胡**出卖房屋之后，这么长时间刘**没有提出意见，胡**去世之后，刘**才提起诉讼，故不同意刘**、李**的诉讼请求。

一审法院认为

刘**在原审法院答辩及第三人刘**在原审法院陈述述称：涉案房屋系其父亲刘**承租的单位福利房。首钢进行房改时，家人开了家庭会议，胡**当时不同意购买房屋，而由刘**出资购买，后因刘**服刑，等他出来，变成以胡**名义购房了。李**以胡**的名义出卖房屋之后，因涉案房屋引发的诉讼一直在进行。刘**一直和胡**共同生活，其父亲又是承租人，刘**应该是房屋共有人，享有优先购买权。胡**出卖房屋时没有和共有人商量，在共有人不知情的情况下，胡**私自卖房，共有人应该有权向胡**追究。现在刘**没有地方居住，也没有生活来源，其认为刘**是共有权人，应当享有优先购买权。

原审法院审理查明：刘**与徐**原系夫妻关系，育有长女刘**、长子刘**、次女刘**、次子刘**、幼女刘**、幼子刘**。徐**于1980年死亡。刘**于1981年与胡**再婚，刘**、刘**尚未成年。胡**再婚前育有李**、李**二子，李**于2011年6月7日死亡，李**之子李**为其法定继承人。刘**于1995年死亡。

位于北京市石景山区14号楼1层3单元33号的房屋（以下简称涉案房屋）原系刘**自其工作单位承租。1995年12月11日，首钢民用建筑工程公司劳动人事科出具购买首钢公有住房情况调查表，其中载明：“我单位职工胡**同志，根据首钢出售公房政策规定，申请购买住房，购房人姓名：刘**，首钢民用建筑工程公司职工，参加工作时间52年4月，退休时间87年5月，实际工龄为36年，95年3月死亡”。1999年，胡**通过“成本价出售住宅”的方式购买涉案房屋，于当年8月2日取得涉案房屋所有权证，房产证登记在胡**名下。

2010年12月16日，法院出具（2010）石民特字第25号民事判决书，判决：宣告胡*改为无民事行为能力人，指定李**、李**为胡*改的监护人。

2012年12月15日，李**以胡**的名义与成**签订存量房屋买卖合同，将涉案房屋出售给成**。2012年12月20日，涉案房屋所有权人登记为成**单独所有。

成**起诉刘**、路**排除妨害纠纷一案，原审法院于2013年12月4日作出（2013）石民初字第377号民事判决书，判决驳回成**要求刘**、路**腾房并支付房屋使用费的诉讼请求。成**不服一审判决，提出上诉。北京**人民法院作出（2014）一中民终字第1492号民事判决书，驳回上诉，维持原判。成**申请再审，北京**人民法院作出（2015）一中民再终字第03133号民事判决书，认定：成**在原审及再审中提供的证据证实其已经依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据物权法的有关规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故成**有权要求刘**、路**腾退涉案房屋。刘**、路**在原审中以“具有诉争房屋使用权，诉争房屋为胡**及被告兄弟姐妹的共有财产，胡**无权在其他人不知情情况下单独卖房”为由提出抗辩。再审中，刘**、路**又以再审申请人非善意取得为由抗辩，因上述抗辩均无事实及法律依据，原审法院不予采信。法律保护所有权人依法实现物权，故对成**的诉讼请求予以支持，判决：撤销（2014）一中民终字第1492号民事判决书及（2013）石民初字第377号民事判决书；刘**、路**将涉案房屋腾空交予成**，并按月向成**支付房屋使用费。现涉案房屋由刘**实际居住。

刘**以成淑琴、胡*改为被告提起本案诉讼。后经查实，胡*改于2014年12月21日死亡。依据刘**的申请，原审法院依法追加李**为原告，追加李**、刘**为被告，刘**为第三人。

原审查明的上述事实，有职工购买首钢公有住宅楼申请表、首钢出售公有住房合同、改按成本价购房变更产权申请、首钢出售公有住宅楼房交款书、购买首钢公有住房情况调查表、北京市公安局新古城派出所出具的证明信、胡**死亡医学证明书、李**死亡证明、（2004）石民初字第1013号民事调解书、（2010）石民特字第25号民事判决书、房屋买卖居间合同、存量房屋买卖合同、涉案房屋所有权转移登记申请书、涉案房屋所有权证、户口本、（2015）一中民再终字第03133号民事判决书以及各方当事人在庭审的陈述等证据在案佐证。

原审法院法院认为：《物权法》规定，不动产可以由两个以上个人共有；按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。法律确立了不动产的共有以及共有人的优先购买权。物权法亦规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，胡**取得房屋所有权证，房屋产权登记在胡**名下，没有其他权利人登记。且（2015）一中民再终字第03133号民事判决书针对该案被申请人刘**、路**以“诉争房屋为胡**及被告兄弟姐妹的共有财产，胡**无权在其他人不知情情况下单独卖房”为由提出抗辩并未采信。现刘**主张自己为涉案房屋的共有人，没有证据予以证实，原审法院不予采信。况且，2012年12月15日，胡**与成**通过签署房屋买卖合同的方式，胡**已将涉案房屋出售给成**，涉案房屋所有权人已变更登记为成**单独所有。法院生效判决已确认成**依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。共有人的优先购买权已无法行使。因此，刘**、李**以刘**为共有人要求行使对涉案房屋优先购买权利的请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第一百零一条之规定，判决如下：驳回刘**、李**的诉讼请求。

上诉人诉称

刘**不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判支持其原审诉讼请求。其上诉理由是：涉案房屋原系刘**和胡**共有，刘**去世后刘**的份额有各方继承人继承，故该房屋为胡**与各继承人共有，刘**作为共有人享有优先购买权。

被上诉人辩称

成**服从原审判决，针对刘**的上诉请求和理由答辩称：刘**的陈述没有依据，不同意其上诉请求和理由。

李**服从原审判决，针对刘**的上诉请求和理由答辩称：刘**没有证据证明涉案房屋为共有房屋，不同意其上诉请求和理由。

李**对原审判决持有异议，但未提起上诉，其同意刘**的上诉请求和理由。

刘**、刘**服从原审判决，但认可刘**的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：2012年12月15日，胡**与成**签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给成**，并将该房屋转移登记至成**名下。后法院生效判决确认胡**与成**之间的买卖合同合法有效，并确认成**为该房屋的所有权人。因此，在该房屋已为成**所有的情况下，刘**再要求行使共有人优先购买权已缺乏应有的条件，故原审法院驳回刘**的上诉请求是正确的，本院对刘**的上诉请求不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由刘**负担（已交纳三十五元，剩余三十五元于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十日