上诉人董*与被上诉人张某某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书

审理经过

上诉人董*与被上诉人张某某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省**人民法院于2003年1月16日作出（2000）凌*初字第1460号民事判决，董*不服上诉至本院，2004年3月25日，本院以（2003）锦民一房终字第32号民事裁定，将该案发回重审。2004年10月18日，辽宁省**人民法院作出（2004）锦凌河民一房重字第9号民事判决，张某某不服，上诉至本院。2005年6月9日，本院作出（2005）锦民一终字第0176号民事判决。2008年7月2日，本院以（2006）锦立民监字第23号民事裁定，再审本案。本院于2009年11月8日作出（2008）锦审民终再字第00042号民事判决，董*不服，申诉至辽宁省高级人民法院。2010年6月21日，辽宁省高级人民法院以（2010）辽立三民再申字第00024号民事裁定，提审本案。2011年12月21日，辽宁省高级人民法院以（2010）辽审三民提字第00078号民事裁定，撤销本院（2008）锦审民终再字第00042号民事判决、（2005）锦民一终字第0176号民事判决及辽宁省**人民法院（2004）锦凌河民一房重字第9号民事判决，将案件发回锦州市凌河区人民法院重审。2012年12月13日，辽宁省**人民法院作出（2012）凌河审民初再字第00011号民事判决，董*不服上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董*及其委托代理人魏**到庭参加诉讼，被上诉人张某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，被上诉人杨某某经本院依法公告未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

辽宁省锦州市凌河区人民法院（2000）凌*初字第1460号民事判决查明，2000年1月23日原告与王*（案外人）签订了房屋买卖居间合同，王*以35000元的价格将批准证姓名为薛某某的坐落于锦州市凌河区房屋卖给原告，并将该房屋的手续交给原告。原告付给王*房款35000元。2000年7月9日，被告杨某某用该房屋的手续以薛某某的名与被告张某某以其夫艾某某名签订了房屋买卖居间合同，将坐落于锦州市凌河区居住权的房屋以38000元的价格卖给被告张某某，此款由被告张某某支付。2000年7月10日被告杨某某为被告张某某出具收条：收到张某某买房款38000元。2002年5月14日被告张某某将该房屋原使用公房批准证*某某名更为被告杨某某名，同日又将杨某某名更为刘某某。刘某某（系被告张某某嫂子），此房屋现有被告张某某居住使用。

又查明，坐落于锦州市凌河区房屋系薛某某于1994年6月30日动迁取得，后将此房卖给王*。薛某某于1995年7月2日死亡。又查明，被告杨某某系原告经营茶馆期间雇佣的服务员。

一审法院认为

该判决认为，原告董*从案外人王*处购买的坐落于锦州市凌河区居住使用权的房屋是原为薛某某名下的房屋，均没有办理过户手续。被告杨某某持薛某某名下的证件卖给被告张某某，并办理了过户手续，张某某在不知情，也不认识董*的情况下，出于对被告杨某某所持手续的信赖取得不动产时出于善意从维护交易秩序的目的出发，应当允许或保护张某某所获得的不动产使用权。被告杨某某的所为系恶意行为，应承担全部责任。关于原告董*提出被告杨某某盗卖房屋一节，不属本案调整范围。关于原告董*所述被告张某某非法取得该房屋，因未能举出充分证据证明，系举证不能，不予采信。关于此房屋更名为刘某某名下一节，因刘某某为张某某挂名并无异议，应予采信。故判决：一、坐落于锦州市凌河区房屋归被告张某某居住使用；二、被告杨某某于判决生效后10日内给付原告董*38000元；三、公告费550元由被告杨某某负担；四、驳回原、被告其余之诉讼请求。

二审法院查明

辽宁省锦州市凌河区人民法院（2004）锦凌河民一房重字第9号民事判决查明，坐落于锦州市凌河区房屋系薛*某于1994年6月30日动迁取得，薛*甲于1995年7月21日死亡。案外人王*于1995年底从薛*某女儿蒋某某处以30000元价格购得此房，王*未办理该房屋的更名手续。2000年1月23日，原告董*与王*签订了一份房屋买卖居间合同，王*以35000元的价格将批准证姓名为薛*某的坐落于锦州市凌河区房屋卖给原告董*，并将该房屋的有关手续交给原告，原告未办理更名过户手续。后被告杨某某在此楼房居住，并在1月26日以杨某某名义办理了有线电视“用户使用证”。2000年7月9日，被告杨某某与被告张某某签订了一份“房屋买卖居间合同”。该合同中写明“卖方（甲方）：薛*某（原房主）卖给杨某某。买方（乙方）艾某某”。甲方将坐落在凌河区房屋，以38000元价格转让给乙方，杨某某在“甲方”处签名并按指印，张某某在中介方处签名按指印，被告张某某的邻居任某某在乙方处签上了“艾某某”的名字（艾某某系被告张某某的丈夫）。被告杨某某将包括薛*某名字的住房批准证、房费、水费、取暖费及杨某某名字的有线电视使用证及锦州市凌**居民委员会证明等物品在内的“手续”交给被告张某某。7月10日，被告杨某某为被告张某某出具“收到买房钱3万8千元整”的收条一张。7月13日，原告董*发现自己所购买的房屋室内物品丢失，即向锦州市公安局凌河分局报案，得知此房已由被告张某某购买，后张某某向派出所出示刘某某名字的该房屋的住户批准证（刘某某系被告张某某的嫂子，该批准证为虚假证明）。派出所将该房屋的钥匙交给被告张某某。原告董*于2000年9月5日诉至本院。2002年5月14日，在本案诉讼期间，被告张某某将该房屋原住房批准证上薛*某名字更为被告杨某某名字，并于同日将杨某某名字更为刘某某名字。此房屋现有被告张某某居住使用。又查明，被告杨某某系原告经营茶馆期间雇佣的服务员。

本院认为

该判决认为，坐落于锦州市凌河区楼房系原告董*从案外人处所购的房屋居住使用权，该使用权的取得合法有效，法律应予保护。被告杨某某在未取得房屋居住使用权的情况下，采取欺骗手段，将房屋卖给被告张某某，具有明显过错，应依法承担相应责任。被告张某某在购买房屋时，虽无恶意，但房屋作为一种特殊商品，在买卖过程中应遵守特定的规则，尤其被告张某某作为房屋中介机构的从业人员，更应审慎审查房屋的有关手续，而其在与杨某某的买卖过程中，未审查杨某某怎样从原房主薛某某处购得房屋，即杨某某为薛某某房屋的合法买受人一节，而该环节的缺失，恰是二被告之间房屋买卖关系确立的基础，亦是造成对原告董*房屋居住权侵害的起因，且被告张某某在原告向公安机关报案后，理应协助公安机关查明事实真相，而其却向公安机关提供刘某某姓名的虚假的住房使用证，并在法院已审理此案且未对案件作出走后的判决结果之前，仍将争议房屋办理了更名手续，故被告张某某购买并取得房屋居住使用权的行为，不符合我国民法意义上的“善意取得”，其行为本身具有审查不慎的过错，对因此而产生的不利后果应承担民事责任。因被告杨某某未取得房屋居住使用权，且二被告在艾某某不在场亦无任何授权的情况下，用艾某某的名义，令他人代笔签订房屋买卖合同，该合同的形成不符合有关法律的规定，故二被告之间的房屋买卖关系无效。关于原告要求被告张某某给付房租金一节，不属于本案调整范围，可另行主张权利。故判决：一、坐落于锦州市凌河区房屋由原告董*居住使用；二、被告张某某于本判决生效后十日内从该房屋内迁出；三、被告张某某与被告杨某某之间的房屋买卖合同无效；四、被告杨某某于本判决生效后十日内返还被告张某某购房款38000元；五、公告费550元，由被告杨某某负担；六、驳回原告其余之诉讼请求。

再审裁判结果

本院（2005）锦民一终字第0176号民事判决查明的事实与原审查明的事实基本一致。

该判决认为，被上诉人董*在王*手中购得坐落于凌河区楼房的居住使用权合法有效，应受法律保护。上诉人张某某作为中介机构的从业人员，在购买不是他人名下的房屋时应该慎重审查房屋的相关手续，对薛某某是怎么将房屋卖给杨某某的应调查核实。正因为该环节的缺失，而过于相信杨某某，造成被上诉人董*房屋居住权的侵害。在法院审理期间，上诉人虽办理了更名过户手续，但不构成民法意义上的“善意取得”。故上诉人与原审被告杨某某的房屋买卖关系无效，依法应予解除。综上，原审判决，并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。故判决：驳回上诉，维持原判。

本院（2008）锦审民终再字第00042号民事判决查明，坐落于锦州市凌河区房屋系薛某某于1994年6月30日动迁取得，薛某某于1995年7月21日死亡。案外人王*于1995年底从薛某某女儿蒋某某处以30000元价格购得此房，王*未办理该房屋的更名手续。2000年1月23日，董*与王*签订了一份房屋买卖居间合同，王*以35000元的价格将批准证姓名为薛某某的坐落于锦州市凌河区花园里房屋卖给董*，并将该房屋的有关手续交给董*，其未办理更名过户手续。后*某某在此楼房居住，2000年1月25日该争议房屋所在地的凌河区**民委员会出具证明一份，证明内容为：房管科，我委居民姜某某及其母薛某某同意将花园里房屋居住权卖给杨某某居住，请予更名。2000年1月26日以杨某某名字办理了有线电视“用户使用证”。2000年7月9日，杨某某与张某某签订了一份“房屋买卖居间合同”。该合同中写明“卖方（甲方）：薛某某（原房主）卖给杨某某。买方（乙方）艾某某”。甲方将坐落在凌河区房屋，以38000元价格转让给乙方，杨某某在“甲方”处签名并按指印，张某某在中介方处签名按指印，张某某的邻居任某某在乙方处签上了“艾某某”的名字（艾某某系张某某的丈夫）。杨某某将包括薛某某名字的住房批准证、房费、水费、取暖费及杨某某名字的有线电视使用证及锦州市凌河区**民委员会证明等物品在内的“手续”交给张某某。7月10日，杨某某为张某某出具“收到卖房钱3万8千元整”的收条一张。7月13日，董*发现自己所购买的花园里房屋室内物品丢失，即向锦州市公安局凌河分局菊园派出所报案，得知此房已由张某某购买，后张某某向派出所出示刘某某名字的该房屋的住户批准证（刘某某系张某某的嫂子，该批准证为虚假证明）。派出所将该房屋的钥匙交给张某某。董*于2000年9月5日诉至凌河区人民法院。2002年5月14日，在本案诉讼期间，张某某将该房屋原住房批准证上薛某某名字更为杨某某名字，并于同日将杨某某名字更为刘某某名字。此房屋现有张某某居住使用。又查明，杨某某系原告经营茶馆期间雇佣的服务员。

该判决认为，通过审理查明的事实和证据，能够证明争议房屋的原使用权人为薛某某，后买与王*，王*又卖于董*。董*在王*处购买该房后，没有办理更名，杨某某即在此房屋居住，在卖房时杨某某持有该房屋居住使用权的有效手续，且杨某某持有董*购买王*房屋2天后由当地居委会向房管科出具的原权利人同意将房屋居住权卖给杨某某居住，请予更名的证明材料，虽董*在一审诉讼中提供了2000年9月12日居委会出具的以前因不了解情况误开了房屋使用权卖与杨某某的证明予以作废的材料，此恰恰证明了居委会于2000年1月25日出具证明的行为本身的存在。因此，董*关于对该房享有居住使用权的主张，因其不能提供董*本人对该房享有居住使用权的相关权属证明，亦未持有该房原权属的有效证明材料，且其未在此房内居住，故对该项诉讼主张，属证据不足，不予支持。另外张某某买受该房屋居住使用权时与杨某某签订了合同，并支付了合理价款，其交易行为并未违反法律规定，现董*要求废除房屋买卖关系的主张，无法律依据，不予支持。故判决：一、撤销本院（2005）锦民一终字第0176号民事判决和锦州市凌河区人民法院（2004）锦凌河民一房重字第9号民事判决；二、坐落于锦州市凌河区房屋归再审申请人张某某居住使用；三、驳回再审被申请人董*的诉讼请求。

辽宁省锦州市凌河区人民法院（2012）凌河审民初再字第00011号民事判决查明的事实与原审查明的事实基本一致。

该判决认为，本案争议的焦点为锦州市凌河区楼房的使用权归属问题。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼规则，原审原告董*应对自己享有坐落于锦州市凌河区楼房使用权的事实提供证据加以证明，本案中原审原告董*并未提供直接证据证明其为诉争房屋使用权人的事实，其虽提供了房屋买卖合同及相应的证人证言等间接证据，但这些证据只能证明其曾经买过该房屋的事实，不足以证明其是实该房屋的使用权人，且在原审原告买下该房后，该房屋由杨某某居住使用，杨某某持有该房屋原权利人的住房使用证、2000年1月25日当地居委会向房管科出具的原权利人同意将房屋居住权卖与杨某某居住，请予更名的证明材料（虽2000年9月12日居委会出具材料声明原证明材料作废，却恰好说明原证明材料出具的行为是客观存在的）及其他相关手续，将该房屋出售给张某某，张某某有理由相信原审被告杨某某对该房屋享有使用权，并支付了合理对价，该买卖行为不违反法律规定，原审原告请求确认该房屋买卖行为无效的主张无法律依据，因此原审原告董*的诉讼请求，本院不予支持。故判决：驳回原审原告董*的诉讼请求。

本院审理过程中，上诉人董*诉称，2000年，我从王*手中购得薛某某名下房屋一处，出租给杨某某居住使用，杨某某在没有任何手续的情形下，擅自将房屋卖与张某某，我发现房屋内物品被洗劫一空及购房手续被盗后，遂即报警，为使张某某能到公安机关说明情况，我将该房屋钥匙交到派出所，但张某某却利用伪造的假住房批准证，到公安机关骗走了该房屋钥匙，无奈我提起诉讼，案经多年历次判决，在辽宁**民法院再审发回凌河区人民法院重审时，凌**法院无视上诉人提交的各种证据，明显偏袒被上诉人，颠倒事实，枉法裁判，故请求1、确认凌河区房屋使用权归我所有；2、判令张某某将凌河区房屋返还并赔偿房租金8.1万元；3、确认二被上诉人的买卖合同无效；4、判令二被上诉人承担所有诉讼费用及公告费用。被上诉人张某某、杨某某均未提交答辩意见。

本院审理查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。

本院认为，从当事人对案件客观事实的陈述和相关证据，能够证明争议房屋的原使用权人为薛某某，后买与王*，王*又卖于董*，董*在王*处购买该房后，在未对涉案房屋办理更名过户手续的情形下，杨某某即在此房屋居住。2000年7月9日，张某某以其丈夫艾某某的名义与杨某某签订了一份“房屋买卖居间合同”，杨某某以38000元的价格将房屋卖给艾某某。在卖房时杨某某不但持有该房屋居住使用权的有效手续，且持有当地居委会向房管科出具的原权利人同意将房屋居住权卖给杨某某居住，请予更名的证明材料，虽董*在原审诉讼中提供了2000年9月12日居委会出具的对以前因不了解情况误开了房屋使用权卖与杨某某的证明予以作废的材料，但此恰恰证明了居委会于2000年1月25日出具证明的行为本身的存在，则张某某作为涉案房屋的实际购买人，有理由相信杨某某对涉案房屋具有处分权，在张某某与杨某某签订了涉案房屋买卖合同，并支付了合理价款，且其交易行为并未违反法律规定的情形下，董*要求废除房屋买卖关系的主张，无法律依据，不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一、二审案件受理费及公告费共计人民币3845元，由上诉人董*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月二十八日