廖**与陈**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告廖**与被告陈**、被告北京链**有限公司（以下简称链**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖**及委托代理人谢**，被告陈**及委托代理人吴**、刘**到庭参加诉讼。被告链**司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席审理（被告链**司在适用简易程序审理本案时到庭应诉，发表了答辩意见）。本案现已审理终结。

原告诉称

原告廖**诉称：2013年3月5日，原告与被告陈**及被告链**司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等，约定由原告购买被告陈**所有的位于丰台区六里桥北里9号楼2门房屋，房屋总价款227.5万元，原告当日（3月5日）即向被告一指定账户打入20万元作为购房定金。另在购房洽商过程中，被告链**司从未要求原告出具任何购房资质证明文件，亦未对原告所需的购房资质进行详尽说明讲解。原告系外地户口，2013年3月12日，被告链**司告知原告未通过住建委的购房资质审查，购房合同无法继续履行，合同终止。原告遂多次与被告陈**联系要求其返还20万元定金，但被告陈**拒绝返还。依据三方签订的《买卖定金协议书》第五条约定：丙方（被告链**司）协助乙方（原告）进行购房资格审查，如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方（被告陈**）应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金。原告认为被告陈**理应依约定返还定金，被告链**司在签订购房协议前未履行相应的合同义务存在过错应承担连带赔偿责任。没有审核通过是3月12日，5个工作日后是3月17日。综上所述，请求贵院在查明事实的基础上依法维护原告的合法权益。现要求：1、原告要求解除买卖合同及补充协议、定金合同；2、判令被告一返还原告20万元购房定金及利息损失（利息损失暂计675元，自2013年3月17日至2013年4月7日，按中**银行同期贷款利率计算），共计200675元；3、请求判令被告链**司对上述欠款承担连带赔偿责任；4、诉讼费用由二被告承担。

被告陈**（反诉原告）辩、诉称：2013年3月5日，我与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，将位于北京市丰台区六里桥北里9号楼2门的自有房屋卖给原告，总价为2275000元。当天，原告支付了20万元购房定金。我方不知道也没有义务了解原告有没有购房资质。我方履行了自己的义务，向链**司提供了产权证。后因原告不符合在北京市购房的有关政策，无法继续履行前述合同，我方于2013年4月6日向原告发出《通知》，通知原告解除前述合同及将房屋另行出售，后原告在《收到确认》上签名。我方没有返还购房定金的义务。根据买卖定金协议条款，但书部分约定了条款（1）中约定的情形除外，所以原告的主张不符合约定。根据《补充协议》第四条的有关约定：乙方（原告）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权登记手续的，应在违约行为发生之日十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方（被告）支付违约金。我方认为原告的行为已经构成根本违约，导致我方合同目的不能实现。现要求：1、解除合同（解除买卖合同及补充协议，不要求解除定金合同）；2、原告支付违约金455000元（按照总房款的百分之二十计算）。

被告辩称

被告链家公司辩称：签约时我方已经明确告知了原告资质审查所需的资料，但原告没有给我方提供资料。原告向我公司出具了购房承诺书，表示对国家相关购房政策知晓，但原告隐瞒了其未连续5年缴纳社保的事实，导致购房资格核验不通过，我方提供的居间服务没有瑕疵。因原告不具备购房资质，所以同意解除合同。我公司同意退还中介费，不同意承担连带责任。

反诉被告廖**辩称：根据买卖定金协议，已经约定了协议解除的条件。被告主张的违约金是补充协议第四条，是无法办理产权过户的情况下的违约金条款，现合同根本不能履行，不适用这一条。不同意被告陈**的反诉请求。

本院查明

经审理查明：2013年3月5日，原告廖**、被告陈**、被**公司三方签订《买卖定金协议书》，此协议第三条约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币20万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。此协议第四条约定：甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。此协议第五条约定：1、就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需要的所有文件或材料；乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。当日，原告按合同约定向被告支付定金20万元。

2013年3月5日，原告廖**与被告陈**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由廖**购买陈**所有的位于丰台区六里桥北里9号楼2单元房屋。房屋成交价格160万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为67.5万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元（不高于成交价格的20%）。

同日，廖**、陈**、北京链**有限公司三方签订《补充协议》，约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记的；（2）．．．．．．；（3）．．．．．．。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。

同日，廖**、陈**、北京链**有限公司三方签订《居间服务合同》，约定了相关居间服务事项及由廖**承担居间代理费。

后经有关部门核验，原告属于非本市户籍家庭，由于未连续5年缴纳社保，核验结果为不通过。

2013年4月6日，被告陈**向原告发出《通知》，载明：今鉴于乙方单方原因不能履行购买丰台区六里桥北里9号楼2门房屋合同及补充协议，现丙方同意返还代理费，乙方丙方同意在4月6日后可另行将房屋卖于他人。

同日，原告及链**司出具《收到确认》，表示收到该《通知》。

上述事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：国家相关购房政策规定：非本市户籍居民家庭未连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险的不具有在本市购房的资格。上述政策系公开对社会公布，且原告由房屋**家公司提供居间服务，原告应当知晓上述购房政策。故本院认定原告对自己是否符合购房条件是明知的。现原告由于未连续5年缴纳社保，未能通过购房资格核验，应属故意隐瞒真实情况。根据双方在《买卖定金协议书》中“如因乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。”的约定，原告要求被告返还原告20万元购房定金及利息损失的请求，因不符合双方约定，本院不予支持。因原告不具备购房资格，原告与被告陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已无履行的可能，原告及被告陈**均要求解除上述合同，本院予以支持。因原告已经承担了定金不予返还的责任，被告陈**要求原告再行承担房屋总价款的20%的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。廖**、被告陈**、被**公司已经按三方签订的《买卖定金协议书》履行，原告要求解除，依据不足，本院不予支持。原告及被告陈**与链**司之间均属居间服务关系，与本案不属相同法律关系。原告要求链**司与陈**承担连带赔偿关系，缺乏依据，本院不予支持。原告因经济损失与链**司产生的纠纷，应以居间服务关系另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告廖**与被告陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告廖**、被告陈**、被告北京链**有限公司三方签订的《补充协议》；

二、驳回原告廖**的其他诉讼请求；

三、驳回被告陈**的其他反诉请求。

案件受理费4063元、反诉费2155元，由原告廖**负担4063元（已交纳），由被告陈**负担2155元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一四年七月二十一日