王**与北京盛**和物业**公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人北京盛**和物业**公司（以下简称盛**和公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

盛**和公司在原审法院诉称，我公司和王**于2013年4月30日签订《场地租赁协议》，约定我公司将其位于石景山半月园公园内西南侧，面积约为841平方米的场地出租给王**使用。协议约定租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日。合同到期后，我公司多次通知王**解除合同，不再续签，要求其搬离、腾退场地，但王**拒绝搬离并占用租赁场地至今。为维护我公司合法权益，现诉至法院。诉讼请求：1、判令王**立即腾退原《场地租赁合同》中其所租用我公司的场地；2、判令王**向我公司支付租金人民币32204元，实际支付至王**腾退房屋之日；3、本案诉讼费用由王**承担。

一审被告辩称

王**在原审法院辩称，不同意盛**和公司的诉讼请求，盛**和公司的诉求于法无据，请求法院驳回。

一审法院查明

原审法院审理查明，2013年4月30日，盛**和公司与王**签订场地租赁合同，该合同有以下主要内容：“出租方（以下简称甲方）北京盛**和公司物业管理有限公司，承租方（以下简称乙方）王**。第一条租赁标的物，本合同租赁场地所有权属于北京盛**和公司物业管理有限公司，位于北京市石景山区半月园公园内西南侧，甲方租赁给乙方的场地面积约为841平方米。本合同租赁场地，由乙方可自行根据使用用房需要在所承租场地自行建设用房，相关手续由乙方自行办理审批。使用房屋建成后，地上建筑物及附着物、相关审报、批手续移交归还给甲方。由乙方经营使用。第二条租赁期限、租金标准，1、本合同项下的土地使用权租赁经营期限为：壹年，自2013年5月1日至2014年4月30日止。2、年租金标准为（大写）：陆万元整（￥60000元）。具体的租金计算标准如下表：1.2013年4月30日前支付：叁万元整（￥30000元），2.2013年10月3日前支付：叁万元整（￥30000元）。第四条工程建设，乙方确定用房建设公司，并与其签订建筑施工合同。有关建安费用由乙方承担。第五条甲方的权利义务，甲方依场地现状向乙方移交土地，不作任何平整；地上附着物由乙方自行平整处理。第六条乙方的权利义务，（一）乙方须按本合同约定按时、足额向甲方支付租金。第七条续约规定，租赁期限届满，承租方需要继续使用甲方土地及地上房屋，应当在租赁期限届满前半年申请续约。经甲方同意续约的，甲乙双方应当在租赁期满前订立续租合同。”合同签订后，双方均按照合同约定履行了相应的合同义务。

盛**和公司主张，在该合同到期后，双方未签订新的合同，王**继续占用该租赁场地。故盛**和公司多次向王**发送快件及挂号信函，要求王**腾退该场地，并于2015年3月26日在《北京晚报》刊登关于解除合同腾退场地的通知，该通知有以下内容：“致王**先生：王**（以下简称“贵方”）于2013年4月30日与我公司签订了一份《场地租赁合同》，约定：我公司将位于北京市石景山区半月园内西南侧，面积约为841平米的场地出租给贵方使用，租期自2013年5月1日至2014年4月30日。前述租赁期限届满后双方并未续签书面租赁合同，我公司曾多次通知贵方解除租赁关系，并要求贵方搬离、腾退租赁场地，但贵方一直占用租赁场地至今。我公司现最后一次通知贵方，双方租赁关系已解除，请在2015年3月31日前搬离、腾退租赁场地，如贵方仍拒不腾退租赁场地，我公司将采取综合措施及诉诸法律解决此事。通知人：北京盛**和物业**公司2015年3月26日。”

王**主张，在合同到期后，双方又签订一份三年期的租赁合同，具体的合同内容与前合同一致，盛**和公司曾经于2014年5月14日收取了房租30000元。对此盛**和公司主张系具体的工作人员误收，王**主张盛**和公司是依据新的合同收取的租金，但未能提交相应的合同。

王**提交了照片，主张盛**和公司在改造过程中对于其租赁地区采取了断水断电等措施，盛**和公司对此予以认可。

一审法院另查明，王**现在另案起诉盛景嘉和公司要求赔偿损失，该案件正在审理之中。

原审法院查明的上述事实有《场地租赁合同》、腾退通知、报纸、特快专递函件、租赁费发票、照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本院认为

首先关于合同期间及解除。王**主张2014年4月30日后双方签订了新的合同，合同期间至2017年，但王**不能提交该合同，对此盛**和公司不予认可。本院认为，对于该三年合同的存在，应由王**负举证责任，否则承担不利后果。在2014年5月14日，王**曾经向盛**和公司交纳30000元租金，盛**和公司开具了发票。故双方在2014年4月30日合同期满后转为无固定期租赁。盛**和公司收取了30000元租金，故双方的租赁合同期间至2014年10月31日。盛**和公司主张多次送达解除合同通知给王**，但被拒收，对此盛**和公司未提供证据，本院不予确认。2015年3月26日，盛**和公司在《北京晚报》刊登解除通知，故本院确认双方合同解除的时间为2015年3月26日。之后，王**占用该场地应交纳相应的使用费，具体标准参照租金标准确定。

第二，关于租金及使用费的标准。双方在合同解除之后，应参照租金标准收取使用费。王*保主张盛景嘉和公司曾经采取断水断电的方式，对此盛景嘉和公司予以认可。因王*保未在本案中提交断水断电具体影响的证据，也未提出酌减租金及使用费的主张，且王*保已经另案起诉盛景嘉和公司要求赔偿损失，故本案中对于该部分不再进行酌减，王*保可以另案主张。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、王**于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区半月园公园内西南侧场地腾空并交付给北京盛**和物业**公司；二、王**于本判决生效后十五日内给付北京盛**和物业**公司二〇一四年十月一日至二〇一五年三月二十六日拖欠的房屋租金二万四千元；三、王**于本判决生效后七日内按照每月五千元的标准给付北京盛**和物业**公司场地使用费（期限自二〇一五年三月二十七日之日起至实际腾退上述场地之日止）；四、驳回北京盛**和物业**公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审裁判结果

王**不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：1.一审法院认定双方为无固定期租赁合同错误；2.一审法院认定上诉人拖欠租金及交付租金数额错误；3.一审法院对双方合同解除的认定结论错误；4.一审判决自2015年3月27日起按照每月五千元的标准支付被上诉人场地使用费明显不合法、不合理。5.一审法院适用法律错误，其判决结果必然错误。

盛**和公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：王**与盛**和公司于2013年4月30日签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应依据合同约定履行各自义务。双方在上述合同中明确约定租赁期限为1年，自2013年5月1日至2014年4月30日止。需要说明的是，2014年5月14日，盛**和公司收取了王**3万元租金，此行为应认定双方将上述租赁合同延至2014年10月31日。后盛**和公司于2015年3月26日在《北京晚报》刊登解除合同通知，故该时间应认定为双方合同解除日期。王**应将租赁场地腾退并给付未腾退期间的场地使用费。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千四百元，由王**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千四百元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月七日