广元**有限公司与彭**、彭**、宋**及中国农业银**州支行房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书

审理经过

再审申请人广元**有限公司（以下简称润发公司）因与被申请人彭**、一审被告彭**、宋**以及一审第三人中国农业银**州支行房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省**民法院（2014）广民终字第500号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

润发公司申请再审称：（一）一、二审认定事实缺乏证据证明。1.房屋实际面积是237.49平方米，与合同面积差14.32平方米，可得利益中有46202.62元不是彭**的可得利益。2.双方合同约定违约责任按照实际已付款20%赔偿对方，一、二审没有按照约定判决损失。3.彭**在履行合同过程中有过错，不提供身份信息和联系方式，12年不联系，不办理产权过户手续，造成润发公司房屋管理损失40205.23元。润发公司对房屋处置时两次登报，彭**违约在先。（二）适用法律错误。房屋价差608812.24元，不是直接损失，按照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，签订合同时预见的损失是30351元，另外相类似案件生效判决对一房二卖案件中赔偿损失对房屋差价款没有支持。因此，润发公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院认为

本院认为：（一）关于房屋面积差价是否应为彭**的可得利益问题。2001年10月20日，彭**（乙方）与广元市**团有限公司（甲方，现润发公司）签订《商品房购销合同》，约定彭**以每平米680元的单价购买该公司开发的位于广元市利州区南河坝住房一套（建筑面积223.17平方米），总房款151755元，双方对办理产权等内容进行了约定。2001年10月21日，该公司向原告交付了房屋，但一直未办理产权证。2012年11月23日，润发公司又与彭**、宋**签订《房地产买卖契约》，将彭**购买的房屋（实测建筑面积237.49平方米）又卖与彭**、宋**，并约定购房单价为每平方米3226.44元，总房款766247.24元。从上述事实看，房屋实际面积是237.49平方米，润发公司与彭**买卖合同面积差14.32平方米，存在差价46202.62元。对于合同面积与实际面积不一致的解决办法，润发公司与彭**签订的《商品房购销合同》有明确约定：实际面积与暂测面积差别超过暂测面积±1%时，甲乙双方同意按照上述第2种方案处理：（2）每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。但是对于该房屋面积差问题，彭**不知情，润发公司也没有通知过彭**补交房款，因此，没有补交房款的过错不在彭**。在润发公司出售该房屋时应将整个房屋看成一个整体看待，可能实际面积比合同面积少，也可能实际面积比合同面积大，但都是因为润发公司一房二卖侵犯了彭**的权利，其出售房屋价款差额应该是彭**受到的损失，应作为彭**的可得利益。因此，润发公司认为46202.62元房屋差价款不应作为彭**的可得利益的理由不能成立。

（二）关于损失赔偿问题。双方合同约定：本合同生效后甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除签订补充协议外，责任方须按照本合同以及补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按照实际已付款的20%赔偿对方。润发公司认为应按照交款数额20%承担损失。本案是润发公司无正当理由一房二卖，双方并未协商终止合同事宜，不能按照终止合同前提条件来认定违约责任，因此，对损失计算不适用双方合同约定。润发公司认为应“按照交款数额20%认定责任”的理由不能成立。

（三）关于房屋管理费用40205.23元的问题。润发公司认为在房屋管理期间产生的物管费、防水、维修等费用40205.23元，应由彭*和承担。由于该部分费用与本案不属于同一法律关系，因此不属于本案处理范围。

（四）关于房屋差价款608812.24元是否作为彭**的损失问题。由于彭**作为房屋合法权利人，无论使用或者出售均应是彭**的权利，如果彭**出售该房屋，应该由彭**取得出售时相应的增值利益。润发公司违法出售该房屋，侵犯彭**房屋的所有权，该房屋价差608812.24元应该由彭**取得，其价差应该作为彭**受到的实际损失。另，该房屋已经属于彭**，是否办理产权，不影响彭**权利行使。因此，润发公司认为608812.24元不应作为损失的理由不能成立。

（五）本案适用法律问题。1.润发公司认为应按照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，双方当事人签订合同预见的损失是30351元，房屋差价608812.24元不能作为直接损失，而一、二审没有按照上述规定判决不当。经审查，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，房屋买卖合同签订以后，彭*和交付房款，润发公司交付房屋，合同主要义务已经履行，双方只是涉及办理产权证问题，该房屋事实上已经由彭*和占有，使用，合同目的已经基本实现。润发公司出卖彭*和的房屋，直接构成侵权，润发公司出卖房屋所得差价608812.24元应该是彭*和受到的实际损失，原判适用法律正确。2.润发公司称对于类似案件其他法院对房屋价差损失均未支持，与本案出现互相矛盾的判决。经审查，上述案件与本案不完全一致，因此，原审法院按照本案实际情况作出判决正确。

综上，润发公司的再审申请不符合《中华人民共和国民

事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回广元**有限公司的再审申请。

裁判日期

二〇一五年三月十八日