北京兴寿鸿远种植园（经营者：徐**）与刘**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京兴寿鸿远种植园（以下简称鸿远种植园）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第8867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由柳**担任审判长、审判员刘**、王**参加的合议庭，并于2015年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人鸿远种植园之经营者徐**，被上诉人刘**之委托代理人张**、晏飞翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**在原审法院起诉称：我与鸿远种植园于2014年4月5日签订《北京兴寿鸿远种植园承包合同》，约定鸿远种植园将种植单元B-9给我使用，使用期限30年，自合同签订之日起至2043年12月31日止。合同签订后，我向鸿远种植园支付了155000元的承包款，但鸿远种植园一直没有向我移交标的种植单元。合同签订过程中，鸿远种植园带领我参观了种植园内的样板间，并承诺可以照此样板间建居住设施。我签订合同并付款后，发现鸿远种植园提供的日光温室并不能改建成样板间那样的居住环境，鸿远种植园在销售过程中存在虚假宣传和欺诈，我和鸿远种植园所签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的，违反了我国合同法的相关规定，故诉至法院，请求判令：1、确认我与鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》无效；2、鸿远种植园返还我承包款155000元；3、鸿远种植园给付我违约金7750元；4、诉讼费由鸿远种植园负担。

一审被告辩称

鸿远种植园在原审法院答辩称：我方在签订合同过程中没有欺诈的故意，也没有胁迫的行为，也没有虚假宣传的违法行为。我方与刘**签订的合同也没有非法的目的，所以我方与刘**签订的合同是合法有效的。关于刘**要求我方赔偿违约金，没有法律依据，关于违约金的主张只有在合同有效的情况下才可以主张，所以可以看出，刘**是认可合同效力的，故不同意刘**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：2014年4月5日，刘**与鸿远种植园签订《北京兴寿鸿远种植园承包合同》约定，鸿远种植园将种植单元B-9号承包给刘**使用，使用期限30年，自合同签订之日起至2043年12月31日止，承包费用为155000元，双方在该合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，刘**向鸿远种植园支付了承包费。

在本案审理过程中，刘**自述承包该种植单元的目的系受鸿远种植园销售人员蛊惑，在参观了该种植园内的“样板间”后误以为可以将种植单元进行装修改建，在大棚内部进行房屋建造才与鸿远种植园签订的合同，后期通过对相关政策法规的学习了解到，对种植单元的装修改建用于居住生活系违法行为，故并未实际接收该种植单元。

另查，鸿远种植园经营者徐**系李**配偶，李**与北京市昌**民委员会（以下简称：兴**委会）曾签订《协议书》约定，1995年12月4日，李**与兴**委会签订的350亩沙坑平整土地协议，其中约定李**平整土地兴**委会不给任何报酬，土地平整费用由李**负担，鉴于李**对土地做出的贡献，李**享有该土地的使用权，如遇国家或集体占地时，平整土地和地上物品的赔偿损失全部归李**。2001年李**死亡。2012年4月6日，徐**作为经营者成立了北京兴寿鸿远种植园。兴**委会于2012年8月10日为徐**出具证明称，李**与本村所签订平整土地协议由徐**继承享用。2014年期间，徐**在平整的土地上出资建设了农业大棚若干，对外命名为“蓝山农场”。

原审法院认定上述事实，有《北京兴寿鸿远种植园承包合同》、收据、《协议书》、兴**委会证明、“样板间”照片、蓝山农场宣传手册及刘**、鸿远种植园双方当事人当庭陈述在案佐证。

原审法院判决认定：以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。根据我国土地管理法规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。具体到本案，刘**、鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》虽名为承包，但根据刘**提交的“蓝山农场宣传手册”看，鸿远种植园所建设的对外“发包”的农业大棚并非传统意义上的现代农业基础设施，在本案的审理过程中，虽鸿远种植园否认刘**所出具的大棚“样板间”照片非其对外所展示，但结合另案当事人所出具的照片看，可以推定在2014年鸿远种植园确对“蓝山农场”内的农业大棚进行装修后对外向不特定的民事主体展示，误导并承诺不特定的当事人“承包”农业大棚后对大棚进行装修改建，用于不定期的居住生活。故无论从鸿远种植园的前期宣传行为，还是从刘**“承包”大棚的态度看，均符合用对外租赁农业设施的合法形式掩盖改变土地性质进行建房用于商业经营的非法目的，故在此情况下，刘**与鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。

一审法院认为

合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。刘**向鸿远种植园交纳了全部“承包费”后，并未对农业大棚进行使用，故鸿远种植园应当将全部“承包费”予以退还。关于刘**要求鸿远种植园支付违约金的诉讼请求一节，没有法律依据，对此法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告刘**与被告北京兴寿鸿远种植园签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》无效；二、被告北京兴寿鸿远种植园于本判决生效后七日内退还原告刘**已交纳的承包款十五万五千元；三、驳回原告刘**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，鸿远种植园不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》合法有效；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由为：一、原审判决认定上诉人使用土地为占用耕地，且建设的农业大棚并非传统意义上的现代农业基础设施，事实不清、证据不足；二、原审判决错误地将本案土地认定为耕地，导致适用法律错误；三、《北京兴寿鸿远种植园承包合同》的性质为租赁合同，是双方当事人真实意思表示，故合同并不应该是无效的。

被上诉人辩称

刘**答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人以合法形式掩盖非法目的，所签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》系租赁合同，应属无效。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。

本案中，双方均认可所订立的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》系租赁合同，通过审查合同内容，双方于合同中亦约定了物业费、质量保证等相关条款，综合缔约双方当事人陈述并经审查合同之内容，本院认定上诉人与被上诉人之间签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》系租赁合同。关于上述合同的效力，本院认为，依据当事人在本案中提交的“样板间”照片及蓝山农场宣传手册并结合现有证据，可以认定鸿远种植园在实施本案标的的销售过程中作出的对大棚进行装修改建后可用于不定期居住生活的相关宣传内容具体确定，且此类非农业建设范畴的商业宣传对于被上诉人订立《北京兴寿鸿远种植园承包合同》产生重大影响，故上述内容应当视为合同内容。基于此，双方约定将集体所有土地出租用于非农业建设，涉案合同应属无效。

合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。如前所论，在本案上诉人与被上诉人签订的《北京兴寿鸿远种植园承包合同》无效后，上诉人应将所收取的款项予以返还。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千七百七十八元，由刘**负担一千元（已交纳）；由北京兴寿鸿远种植园负担七百七十八元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千四百元，由北京兴寿鸿远种植园负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日