北京**总公司与唐**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**总公司（以下简称永**公司）因房屋买卖合同纠纷一案不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第01784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张**担任审判长、审判员刘**、代理审判员刘*组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘*担任记录。本案现已审理终结。

一审原告诉称

唐**在原审法院起诉称：我于2002年7月18日与北京天**限责任公司（以下简称天**司）第一开发部（以下简称天**司第一开发部）签订了购买5号商业楼，建筑面积为228.56平方米，总价款为陆**拾（685680）元整。我将购房款和公共维修基金交齐后，要求天**司第一开发部对该房屋进行房屋产权登记时，天**司第一开发部以“所有房屋销售完后统一办理”为由推迟。2005年初，我再次找天**司第一开发部要求办理产权登记时，天**司第一开发部告知我再等等。2010年初，我再次找天**司第一开发部时已不知去向。另查，永**公司为本案涉案房屋所有权登记人。为了依法维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、永**公司、天**司继续履行2002年7月18日所签订的商品房购销合同书中第6项中规定办理该房屋产权登记手续；2、要求永**公司、天**司按照国家规定和双方约定，承担房地产及产权登记等各种费用；3、要求永**公司、天**司为我出具国家认可的购房、公共维修基金税务发票；4、诉讼费由永**公司、天**司承担。

一审被告辩称

永**公司在原审法院答辩称：不同意唐**的诉讼请求。我公司与天**司是两个独立的法人主体。我公司没有与唐**签订合同。合同具有相对性，我公司与唐**没有合同权利义务关系。因此，唐**的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求，没有事实依据。我公司没有收取唐**的购房款和公共维修基金，因此不同意唐**的第三项诉讼请求。综上，无论是事实上还是双务合同的履行上看都与我方无关，请求法庭驳回唐**对我方的诉讼请求。

天方公司在原审法院答辩称：不同意唐**的诉讼请求。第一，我公司对涉案房屋没有权利，涉案房屋的建设手续不是以我公司的名义办理的开发手续，我公司无权处置涉案房屋，无法为唐**办理权属登记。第二、涉案房屋是永**公司以旧城改造的名义立项的，项目归属永**公司。我公司不是房屋的权利人，实际的权利人是永**公司。我公司事实上履行不能。第三、涉案房屋，我公司无权销售，没有取得预售许可证。因涉案房屋建在国家划拨的土地上，合同效力存在问题。第四、本案合同是天方公司第一开发部与唐**签订的合同，而不是我公司直接签订的，我公司没有收到唐**的任何购房款。综上，唐**要求我公司履行合同义务依据不足，请求驳回唐**的所有诉讼请求。

一审法院认为

原审法院判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案争议的焦点一是天**司第一开发部与永**公司是否存在关系？永**公司营业范围并没有房地产开发，天**司第一开发部负责人与原永**公司法定代表人均为吕**，因吕**选择使用天**司第一开发部的名义办理开发事宜，包括对外销售、委托测绘等业务，后永**公司已经全面接手天**司第一开发部开发的永安小区，因此可以说，永**公司与天**司第一开发部为同一套人马，在永安小区的开发上，永**公司实际上是借用天**司第一开发部之名。本案争议的焦点二，天**司第一开发部与唐**签订的《商品房购销合同书》中的原天**司第一开发部的权利与义务是否应当由永**公司承担？由于永**公司借用天**司第一开发部之名进行销售，该合同权利与义务就应当由永**公司承担。

关于唐**要求永**公司、天**司继续履行2002年7月18日所签订的《商品房购销合同书》中第6项中规定办理该房屋产权登记手续一节，由于永**公司借用天**司第一开发部对外销售，且原天**司第一开发部在永安小区中的开发、销售业务均由永**公司承继，因此永**公司应当承担继续履行2002年7月18日所签订的《商品房购销合同书》中第6项中规定办理该房屋产权登记手续的义务。

关于唐**要求永**公司、天**司按照国家规定和双方约定，承担房地产及产权登记等各种费用一节，由于永**公司借用天**司第一开发部对外销售，且原天**司第一开发部在永安小区中的开发、销售业务均由永**公司承继，因此永**公司应当按照国家规定和双方约定承担房地产及产权登记等各种费用。

关于唐**要求永**公司、天**司出具国家认可的购房、公共维修基金税务发票一节，由于永**公司借用天**司第一开发部对外销售，且原天**司第一开发部在永安小区中的开发、销售业务均由永**公司承继，因此永**公司应当按照国家规定、按照唐**已经交付的款项数额为唐**出具购房、公共维修基金税务发票。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京**总公司继续履行二〇〇二年四月八日所签订的《商品房购销合同书》中第六项中规定办理该房屋产权登记手续的义务，于本判决书生效后十五日内执行。二、被告北京**总公司按照国家规定和合同约定承担房地产及产权登记等各种费用。三、被告北京**总公司于本判决书生效后十五日内为原告唐**出具国家认可的购房、公共维修基金税务发票。

上诉人诉称

判决后，永**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，发回昌**法院重审或依法改判认定合同无效，并驳回唐**的原审诉讼请求。主要理由为：1、原审判决主要事实不清，对于涉案房屋的性质、产权和转让的合法性问题应该重新认定。该房屋是联建旧城改造项目，不是房地产开发项目，不能对外进行销售。永**公司为了取得本公司所有的房屋产权证，才依法进行了土地性质变更，从而取得了房屋所有权初始登记，不同意为唐**办理房屋登记手续。另外，天方公司第一开发部是天方公司的内部部门，与永**司没有任何法律关系，虽然天方公司第一开发部的负责人与永**司的法定代表人均为吕**，但是吕**担任天方公司第一开发部的负责人是非法和无效的，不存在一套人马的问题。2、原审法院适用法律不当，判决内容违反相关法律、法规，严重损害了永**公司的合法权益。唐**购买的房屋是用于抵债的房屋，其与永**公司之间没有合同关系，不应将原审法院判决确认的各项义务强加给永**公司，原审判决亦不能实际履行。希望二审法院公正处理本案，维护双方当事人的权益。

被上诉人唐**服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉理由，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人天方公司不同意永**公司的上诉主张。

本院查明

本院经审理查明：2000年至2004年8月间，永**公司的法定代表人与天**司第一开发部负责人均为吕志庆。2001年3月，永**公司取得了永安旧城改造一期、二期工程《建筑工程施工许可证》。2001年8月，永**公司取得住宅楼等2项《建设工程规划许可证》。2001年11月20日，天**司委托北京昌**术服务中心对永安小区进行了测绘。2004年9月28日，永**公司取得商业土地的《国有土地使用证》，使用权类型为国有出让。该地块为争议房屋所在地块。2004年12月，永**公司对新建商业、住宅楼进行了初始登记，后取得所有权证。

2002年7月18日，永**公司以天**司第一开发部（甲方）名义与唐**（乙方）签订《商品房购销合同书》，合同约定：甲方所售房屋为商业楼，座落于西南侧，乙方自愿购买其中西5号楼，商业用房一套，建筑面积经北京昌平**有限责任公司测绘为228.56平方米（含公用面积）；双方同意房屋销售价格为每建筑平方米人民币3000元，本房屋销售价款为人民币685680元；甲方于2002年7月18日将房屋交付乙方使用，甲方交付使用时应向乙方出示有关建筑和销售的文件或证明；甲方向乙方交付房屋使用之日起，在乙方的协助下，三个月内到昌平**管理局、房地产交易所及区房管局、房证科办理房屋产权登记手续，双方各自承担国家规定的费用。合同签订当日，唐**向天**司第一开发部支付了购房款685680元，天**司第一开发部向唐**交付了该房屋。2006年11月永**公司为与唐**同一栋楼的高淑金办理了房屋所有权证。永**公司为高淑金办理的房屋所有权证使用的测绘数据为天**司委托北京昌**术服务中心对永安小区所测绘的数据。因办理房屋产权证的问题，唐**与永**公司、天**司发生矛盾，唐**于2013年12月再次诉至法院，北京**民法院于2014年8月10日做出了（2014）昌*初字第639号民事判决书，判决：驳回唐**的诉讼请求。判决后，唐**上诉至本院，本院于2014年11月18日作出了（2014）一中民终字第8784号民事裁定书，裁定：一、撤销北京**民法院（2014）昌*初字第639号民事判决书；二、本案发回北京**民法院重新审理。

另在本院二审审理期间，唐**表示，为尽快办理涉诉房屋的产权登记手续，本人愿意承担应由永**公司在办理产权登记手续过程中承担的全部税费。

上述事实，有《商品房购销合同书》、房屋档案信息、收据、照片等证据及三方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：根据本案查明的事实，永**公司取得了永安旧城改造一期、二期工程《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，其后，永**公司又以出让方式取得了涉案房屋所在地块的《国有土地使用证》。从上述事实可以看出，上述项目的权利人为永**公司，尽管涉案合同系天**司第一开发部与唐**所签，考虑到本案的实际情况，原审法院认定永**公司系借用天**司第一开发部的名义进行销售并应承担相应义务并无不当。判令永**公司履行合同义务为唐**办理产权登记手续亦无不当。上诉人永**公司所述其与天**司不存在任何关系、其与唐**没有合同关系的主张，本院不予支持。

鉴于唐**表示自愿承担应由永**公司承担的办理登记手续的税费，本院对此不持异议。由于原审判决主文部分内容表述不够明确，本院予以变更。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第01784号民事判决第一项为：北京**总公司履行北京天**限责任公司第一开发部与唐**于二〇〇二年七月十八日签订的《商品房购房合同书》中约定的办理五号房屋所有权登记手续，将上述房屋所有权登记至唐**名下，于本判决生效后十五日内履行；

二、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第01784号民事判决第二项为：应由北京**总公司按照国家规定承担的办理所有权登记手续产生的各项税费由唐**承担，北京**总公司承担协助义务；其他相应税费由唐**自行承担。

三、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第01784号民事判决第三项为：北京**总公司协助唐晓星办理所有权登记过程中的各项手续。

四、驳回唐**其他诉讼请求。

一审案件受理费七十元，由北京**总公司、北京天**限责任公司各负担三十五元（本判决书生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由北京**总公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日