北京锐**责任公司与北京中**发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**限责任公司（以下简称锐**公司）因与被上诉人北京中**发有限公司（以下简称中**公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第01686号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年2月，锐**公司诉至原审法院称：2013年11月19日，我公司与中**公司签订《涧桥山（隆*熙园）×号会所租赁合同》一份。合同签订后，我公司按约定支付了首期租金42.5万元及押金20万元。后经我公司核实，涉诉的房屋未能通过消防验收，是安全性待定的房屋，我公司遂于2014年4月份提出解除合同，中**公司亦同意解除，并退还房屋租金42.5万元，房屋押金未退。因中**公司未在合同约定期间取得消防验收合格的手续，构成违约，故我公司诉至法院，请求判令：1.中**公司返还房屋押金20万元；2.中**公司按照中**银行同期贷款利息给付42.5万元房屋租金的利息，自2013年11月27日起至2014年4月27日止；3.案件受理费由中**公司负担。

中**公司辩称：我公司与锐**公司签订租赁合同属实，但锐**公司于2014年4月13日向我公司发出解除合同通知函，其以涧桥山房租过高，日后的经营风险巨大为由，要求解除合同。我公司同意解除合同，并已退还房屋租金42.5万元。锐**公司诉称因涉案房屋未能通过消防验收而违约的理由与事实及法律不符，不同意锐**公司的诉讼请求。因锐**公司提前解除合同违约在先，故提起反诉请求：1.锐**公司支付违约金20万元；2.反诉费用由锐**公司负担。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年11月19日，锐**公司（乙方）与中**公司（甲方）签订《涧**（隆*熙园）×号会所租赁合同》一份，合同约定：甲方将北京市密云县密云镇农机路2号涧**（隆*熙园）×号会所地下一层和一层大堂北侧区域出租给乙方；甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2013年11月30日，甲乙双方应于房屋交付当日签署《房屋物品交割清单》，对租赁房屋内的物品设施进行确认交接；该房屋租赁期10年，自2014年5月1日起至2024年4月30日止；租赁房屋免租期17个月：2013年12月1日至2015年4月30日，其中乙方装修期为4个月：2013年12月1日至2014年3月31日，甲方应配合乙方办理物业装修所需手续，如因甲方欠费、物业交割障碍等原因造成甲方逾期交付租赁房屋的，则根据逾期时间免租期顺延，租赁期也相应顺延；本合同租赁房屋年租金起始金额为人民币捌拾伍万元（￥850000）；乙方与甲方签订合同后3日内向甲方支付的首期租金为2015年5月1日至2015年10月31日的租金共计人民币肆拾贰万伍仟元整（￥425000元），于2014年4月30日前甲方须向乙方提供办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件（包括但不限于消防原始建审意见书、原始验收意见书、原始竣工平面图等），并协助乙方办理相关证照；于2013年11月30日前，甲方将租赁房屋及设备设施交付乙方使用，并保证其房屋和设施设备安全、有效、处于可正常使用状态；甲乙双方应当在本合同生效前对于乙方将要承租的物件、设备、设施、场地等进行共同查验，并经双方确认，形成本合同的附件，作为本合同的必要组成部分，以便双方明确承租现状和标准备查；乙方应向甲方交付贰拾万元整（￥200000元），作为房屋押金，与首期租金一并缴纳，甲方在收到房屋押金后五个工作日内向乙方提供押金收据；房屋押金作为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等费用的保证，押金不充抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后，甲方应在30日内将所收押金全部返还给乙方；甲方所出租的房屋应符合国家消防安全规定和消防验收合格；甲方保证及时向乙方提供办理营业执照、户外广告登记、工商备案等经营手续所需的证明文件，在2014年4月30日前甲方因办理手续的延误还未向乙方提供相关证明文件的，导致乙方无法正常经营的，乙方有权要求顺延免租期；乙方根据经营情况需要，可以要求提前解除本合同，但乙方应当支付贰拾万元的违约金给甲方。乙方在2015年9月份前免租期内解除合同的，免租期则缩短至6个月，乙方应当补交已实际使用但未交付租金的租赁期限租金；乙方需提前解除合同的，须提前一个月以EMS邮寄方式书面通知甲方，并支付完毕全部租金、违约金、损害赔偿金等，合同予以解除等内容。2013年11月27日，中**公司向锐**公司出具了交付42.5万元租金款的发票及20万元房屋押金的收据。2014年4月13日，锐**公司向中**公司发函，内容为：“最近我方在对涧**会所筹备期间，针对会所周边环境、消费能力、健身市场等方面状况进行了详细的调研和考量后，认为目前涧**的房租过高，日后的经营风险巨大。经过与开发商协商后双方未达成一致意见。因此我方本着对开发商和广大业主负责的态度，鉴于目前租约还没有交接启动。我方现提出双方解除租约的要求。希望甲方同意双方解除租约，尽量给我方降低经济损失”。收到该函后，中**公司同意解除合同，并退还房屋租金42.5万元（双方无书面解除合同的手续），但未退还20万元的房屋押金。为此，锐**公司持中**公司未办理消防验收亦未交付涉诉房屋，违反合同约定为由诉于法院，要求中**公司退还房屋押金，给付房屋租金的损失。

另查明：中**公司于2014年5月29日取得涉诉租赁房屋的建设工程竣工验收消防备案凭证。现涉诉租赁房屋已另租他人。

本案在一审审理过程中，对于涉诉租赁房屋的交付问题，双方当事人均认可在2013年11月30日，双方未办理房屋交接相关手续，截止至2014年4月份，双方未对履行合同进行过洽商。锐**公司认为交房应当办理交接手续，现在因无交接手续，故中**公司未交付租赁房屋；中**公司认为涉诉房屋为毛坯房，无门无锁，锐**公司可随时进行装修，且消防验收问题并非解除合同的理由，故不同意锐**公司的诉讼请求，并反诉要求锐**公司支付合同约定的违约金20万元。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。锐**公司与中**公司签订的《涧桥山（隆*熙园）×号会所租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。但合同签订后，锐**公司以书面形式向中**公司提出提前解除租赁合同，中**公司亦同意解除合同，并将租金原数退还。关于锐**公司主张退还房屋押金的请求，因锐**公司未对涉诉租赁房屋进行装修使用，故其未产生对涉诉房屋结构、设施的损害及拖欠水、电、物业、取暖等费用，中**公司收取的房屋押金理应退还，故锐**公司要求中**公司退还20万元房屋押金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持；关于锐**公司要求中**公司按照中**银行同期贷款利息给付自2013年11月27日起至2014年4月27日止期间42.5万元房屋租金利息之请求，因系锐**公司单方以书面形式提出提前解除租赁合同，解除合同的原因其已在函件中表述清楚，中**公司并无过错，不构成违约，故对其该项请求，法院不予支持。对于中**公司要求锐**公司支付违约金的反讼请求，因中**公司未取得消防验收备案手续并不影响锐**公司的实际经营，锐**公司以此为由认定中**公司违约无法律依据；且根据合同约定，如果中**公司办理相关手续延误，未在规定期限向锐**公司提供相关证明文件，导致锐**公司无法正常经营的，锐**公司有权要求顺延免租期，并未约定享有解除合同的权利。另根据合同约定，锐**公司根据经营情况需要，可以要求提前解除合同，但锐**公司应当支付20万元的违约金给中**公司，故锐**公司提前解除合同的行为，构成对中**公司的违约，理应承担相应的违约责任。

据此，原审法院于2015年7月判决如下：一、北京中**发有限公司于判决生效之日起十日内，退还北京锐**责任公司房屋押金二十万元。二、北京锐**责任公司于判决生效之日起十日内，给付北京中**发有限公司违约金二十万元。三、驳回北京锐**责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，锐**公司不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决第二项，改判驳回中**公司的反诉请求。主要理由是：中**公司未按期交付房屋及设施设备，且在建设工程竣工消防验收前出租房屋，已经两次先期构成根本违约，锐**公司由此完全可以解除合同，不构成违约。

中**公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述、《涧桥山（隆*熙园）×号会所租赁合同》、租金款发票、房屋押金收据、解除合同的函、建设工程竣工验收消防备案凭证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是锐**公司是否需要为其提前解除合同的行为承担相应违约责任。根据已经查明的事实，锐**公司在向中加恒**司的发函中，对其要求解除合同的原因明确表述为：“针对会所周边环境、消费能力、健身市场等方面状况进行了详细的调研和考量后，认为目前涧桥山的房租过高，日后的经营风险巨大。”可见，锐**公司是基于经营考虑，向中加恒**司提出解除合同的要求，完全符合双方签订的《涧桥山（隆*熙园）×号会所租赁合同》中关于“乙方根据经营情况需要，可以要求提前解除本合同，但乙方应当支付贰拾万元的违约金给甲方”的约定。故锐**公司应当承担相应的违约责任。

锐**公司在上诉中主张，其解除合同系因中**公司根本违约在先，本院认为不能成立，原因如下：第一，关于锐**公司单方要求解除合同的原因，其在上述函件中已经有过明确表述；第二，关于锐**公司所主张的房屋及设施设备未按期交付的问题，因双方合同约定交付时间为2013年11月30日，且逾期交付的法律后果是租期和免租期相应顺延，故锐**公司主张因交付问题导致其在2014年4月13日提出解除合同，明显不合常理，亦不符合双方合同的约定；第三，关于锐**公司所主张的在建设工程竣工消防验收前出租房屋的问题，一方面，锐**公司作为商业经营主体，理应在签订合同之时即对房屋现状进行了解，另一方面，亦没有证据显示，因中**公司的行为导致装修工作无法进行，故即使中**公司在办理相关手续中有所延误，亦应依照双方合同约定，由锐**公司要求顺延免租期，而非解除合同。基于以上原因，锐**公司主张的中**公司根本违约在先的理由不能够成立。原审判决锐**公司给付中**公司违约金20万元，处理正确，应予维持。

综上，锐**公司提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费4300元，由北京中**发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费2150元，由北京锐**责任公司负担，（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费4300元，由北京锐**责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十七日