张**与北京市**限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，北京市**限责任公司（以下简称天**公司）诉至原审法院称：张**为北京市石景山区XX中区X号楼X单元XXX室的产权人，天**公司接受委托，依法为张**所在小区提供物业服务。依据物业管理条例的规定，张**应按时支付物业服务费，但张**却拖欠至今。虽经天**公司多次催缴，但张**至今无任何理由拒付。故诉讼请求：1.请求张**向天**公司支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业费共计4492.33元；2.请求张**自2013年1月1日起至张**足额缴清欠费之日止，按照万分之2.1的标准向天**公司支付违约金，暂计至2015年5月31日，张**应付违约金为598.43元；3.张**承担本案全部诉讼费。

一审被告辩称

张**在原审法院辩称：第一、物业费不知道天**公司怎样计算的，第二、交费通知单的数额包括了公共电费，不知道该项费用是如何计算的。我自2003年入住后交过物业费直到天**公司涨了物业费，天**公司的物业费涨价程序，我不认可，我们小区14年来一直没有增加物业费，在物业合同里面非常明确的写了建筑平米的物业价格，而且物业合同天**公司因为笔误修改过。之前天**公司曾经试图调价，但是因为小区绿化等不达标调价未成功，至涨价时小区绿化也没有达标，所以怎么就涨价了。物业征求函存在虚假，因为小区内有一半的人是不交物业费的，向这些不交物业费的业主征求意见显然不合理，物业费涨价无事实与法律依据，所以不能认可天**公司涨价行为。

一审法院查明

原审法院经审理查明：天**公司系依法登记注册成立从事物业管理服务的管理企业。张**北京市石景山区XX中区X号楼X单元XXX号房屋的居住使用人，该房屋建筑面积95.99平方米。2001年3月30日张**与天**公司签订《入住合约》、《房屋委托管理合同》，该合同约定了物业管理范围、物业面积、委托管理期限、双方权利义务等。其中该合同有如下内容：“委托方张**（以下简称甲方），受托方北京市**限责任公司（以下简称乙方）。……合同期限自2001年3月30日起至2004年3月29日止。本合同自签字之日起生效，合同期满时甲、乙双方无异议，本合同自行顺延。三、乙方根据京价（房）字（1996）第266号、186号、274号、京政发1992第35号、290号文件，收取房屋代管各项费用。…….五、双方权利和义务……七、委托代管期内，到期甲方未交纳代管费用，乙方将按日累计加收2%的滞纳金。庭审中，张**称该房屋的产权人系其子张*，为此张**提交了房屋产权证明一份，但该房屋一直由张**居住使用，张**自愿承担上述合同所涉及的权利义务，对此天**公司表示同意。

天**公司提交了张**欠付物业费及违约金明细表一页，其中记载，2012年1月1日至2014年6月30日欠付物业费为4492.33元，违约金数额为589.43元。

天**公司主张因物业运营成本上涨，2011年12月，天**公司通过入户征询统计，其管理的XX中区11-14号楼超过半数的业主，超过一半的面积均同意对物业费进行调整。调整后自2012年1月1日起，11、12号楼物业费为1.96元每月每平方米，13、14号楼为1.56元每月每平方米。天**公司按照相应的规定将该标准予以公示，并向XX中区居委会、石景**道办事处社区建设科、石**建委物业管理科进行了汇报。从2012年1月1日起，按照该标准收取相应的物业管理费。张**认为该征求意见结果不真实，不同意物业费涨价。庭审中，天**公司提交了《入户征询比例统计结果》，该结果中有监票人周**于2011年12月26日的签字，天**公司称周**系XX中**居委会工作人员，经法院工作人员至该社区居委会询问，该社区知晓涉诉小区2011年物业费提价一事，周**2011年确系该社区工作人员。另，经法院向石**建委物业管理科核实，该单位知晓涉诉小区2011年物业费提价一事，该单位工作人员张**签收了物业公司提交的提价告知材料，但此非提价的必经程序，物业费提价程序应符合《北京市物业管理办法》第三章第十一条的规定。

张**主张天**公司未按照合同约定履行其义务，存在安保、绿化、保洁、秩序管理等多方面的问题。为此张**提交了照片若干，照片显示，小区公共部位有多处绿化，小广告有粉刷的痕迹。同时也存在小广告清理不及时、草坪个别部分破坏等服务瑕疵。

另查明，天**公司已经于2014年7月1日撤出在该小区的物业管理工作。

上述事实，有房屋委托管理合同、欠付物业费及违约金明细表、照片、入户征询比例统计结果、关于调整物业费标准征询工作的汇报、公示、调查令回执、谈话笔录及原、张**双方当庭陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。天**公司接受委托为张**居住的小区提供物业管理服务，张**享受了天**公司提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，张**有义务按期交纳物业管理费，天**公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。

张**不认可天**公司的提价，认为相应的征求意见及汇报程序不真实、不合法，但未提交证据。法院认为该提价行为符合形式，如果张**认为该提价行为违反法律规定，应通过其他程序解决，故法院对天**公司主张的2012年物业费标准予以认定。

张**在庭审中所称因天**公司未尽职尽责履行物业服务管理义务，张**对安保、绿化、保洁、秩序管理等诸多方面不满意的抗辩意见，因张**方提供的证据不足以证实天**公司没有履行相关的服务管理义务，从现有证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，天**公司服务基本达到合同标准，未发现存有严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对张**上述抗辩意见不予采信。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。同时，张**不满物业公司提供的物业服务，可以通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等合法方式予以解决。天**公司主张滞纳金，因天**公司提供的服务存在瑕疵且张**非恶意欠费，故滞纳金法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张**于本判决生效后十五日内给付北京市**限责任公司二О一二年一月一日至二О一四年六月三十日的物业服务费四千四百九十二元三角三分；二、驳回北京市**限责任公司其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，张**不服原审法院判决，上诉至本院。张**的上诉理由为：原审法院判决中事实认定不清，天**公司擅自调整物业服务费价格，无上级部门批准的文件，涨价的明细项目也没有列举，也不符合政府指导价的要求。发放调查函的过程中没有任何业主跟随，属于擅自发放，发放调查函的对象也不合理，我们小区有两类人群并不需要交纳物业费，这些人群的人数超过了总人数的二分之一。收取和保存调查函回执的环节也存在问题，统计结果环节也存在问题，是在没有第三方监督的环节下进行的统计，多数业主并不同意，不符合法定程序。事后的备案程序也不符合规定。我对提价之后的物业费数额也不认可。在天**公司服务期间，小区的保安、电梯、环境、管理等诸多方面均存在严重问题，故请求撤销原审判决，依法改判。天**公司同意原审法院判决。

本院查明

经审理查明：双方当事人在二审审理中均未提供新证据，原审法院根据本案现有证据查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，张**上诉认为其不认可天**公司的物业费调价行为，故不同意交纳物业服务费用。但根据本案中已经查明的事实，天**公司上调物业收费的行为符合形式要求，并向XX**居委会、石**建委物业管理科进行了汇报。本院认为如果张**认为提价行为违反法律规定，应通过其他程序解决，而非在本案所涉及的民事诉讼中以拒绝交纳物业服务费的方式解决。张**上诉认为在天**公司服务期间，小区的保安、电梯、环境、管理等诸多方面均存在严重问题，但未提交充分证据加以证明，从现有证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，天**公司的服务基本达到合同标准，未发现存有严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对此上诉主张本院不予采信。

综上，张**的上诉请求，理由不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十元，由北京市**限责任公司负担十元（已交纳），由张**负担四十元（其中十五元由北京市**限责任公司预交，张**于本判决生效后七日内给付北京市**限责任公司，余款于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日