北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人汪**因与被上诉人何**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第33589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

何**一审诉称：2009年12月3日，我与汪**签订《房屋买卖合同》，约定汪**将北京**号房屋出售给我，交易价格为4615000元。合同补充条款中约定该交易价格包括车位，汪**同意预留车位过户保证金15

000元。2009年12月4日，双方又签订协议进一步约定：“有关×室地下车位（2××A）业主汪**出售给何**，售价为165000元整。预付给汪**150000元整，尾款15000元待产权证过户后，何**当日付清汪**车位尾款。期间何**全权处理本车位的租赁、使用等事宜，汪**无任何异议。”协议签订后，该车位一直由我对外出租和使用。2011年6月22日，汪**取得车库的产权。我获悉这一情况后，多次要求汪**协助办理过户手续，但汪**始终以各种理由推脱，拒不履行协助义务。现我诉至法院，要求继续履行合同，由汪**协助我办理北京市**地下室-2层2××A的产权过户登记手续，余款15000元我可以在过户当天支付。

汪**一审辩称并反诉称：我与何**约定涉案房屋的房款为4615000元，何**目前只向我支付房款4600000元，尚有15000元未付清。2009年12月4日，我与何**又签订协议，将北京市朝阳区×号院地下室-2层2××3号车库出售给何**，约定车库价格为165000元，何**先期支付150000元，等车库产权证办理下来后，再支付尾款15000元，并办理车库的过户手续。但我未收到何**支付的任何车库款项。现我反诉要求1.何**向我支付剩余房款15000元及逾期利息，2.解除出售车库的协议，并要求何**支付地下车位的租金，按照每月900元的标准，从2010年1月开始计算至2014年8月，共计50400元。

一审被告辩称

何**针对反诉一审辩称：车库的款项是包括在房款当中的，第二份协议只不过是将车库的款项分列了出来，在该协议中，汪**已经认可我预付给其150000元，剩余的15000元房款应是在车位产权过户当日我再支付。另外，出售房屋和车库都是由我丈夫和汪**的父亲汪**处理的，我丈夫和汪**之间的电话录音也能证实我已经支付了150000元车位款。不同意汪**的反诉请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年12月3日，何**（乙方，买受方）与汪**（甲方、出卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将北京市朝阳区×号住宅房屋出售给乙方，建筑面积135.76平方米，交易价格为4615000元，此价格包括房价款、公共维修基金、室内不可移动之装修、空调及其它室内家具、家电与附件一相同。乙方应在签订本合同当日，预先支付总房款的10%，即400000元，作为定金，乙方应在签订本合同七日内，另外支付2511500元，连同先前支付的定金一并作为首付款。乙方向银行申请办理的贷款确定批贷后3日内，甲乙双方必须配合丙方办理过户手续，并由丙方持相关证件材料，协助甲方办理剩余房款的收付事宜，乙方向银行申请的贷款金额由银行内部自动转入甲方所提供的账户。合同的最后补充部分，有手写的如下约定：“如车位无产权，双方协议解决车位问题，汪**同意预留车位过户保证金15000元”。其中“如车位无产权，双方协议解决车位问题”双方认可是由中介公司的人员手写，紧跟该文字后的“汪**同意预留车位过户保证金15000元”一句，何**主张是由汪**之父汪**手写，汪**表示不能确认，但未申请笔迹鉴定。合同签订后，何**向汪**支付了460万元房款，涉案房屋已经过户至何**名下。

2009年12月4日，何**与汪**又签订协议，该协议由汪**书写。协议约定：有关×室地下车位（2××A），业主汪**出售给何**，售价为壹拾陆万伍千元整。预付给汪**壹拾五万元整，尾款壹万伍仟元待产权证过户后，何**当日付清汪**车位款。其间何**全权处理本车位的租赁、使用等事宜，汪**无任何异议。

协议签订后，汪**将该车位有关材料全部交予何**，该车位一直由何**对外出租和使用。2011年6月22日，汪**取得车库的产权。此后，双方因车位过户问题多次交涉，未果。

何**为了证明已经向汪**支付车位款15万元，向一审法院提供了何**之夫储**与汪**之父汪**之间的电话录音。录音中双方商讨如果将涉案车位出售，如何分割款项的问题。汪**在录音中表示：“11万5，因为我们已经凑到16.5万，其中有1万5是我的，你只出了15万，对不对？那不是1万5吗？”储**表示：“假如按合同办，我1万5给你，然后你就过来过户，就算给你飞机票也没有那么多。”汪**表示：“我给你算，比方38万，去掉16万5，还有21万5，我们就算税费1万5，还余20万，就一家10万，我这个10万放在那个扣出来的16万5里面，你本身要有15万，我有1万5，就是11万5。储**表示：“我确认一下，刚开始你那个车位你买的时候是18万，你便宜卖给我，我们合同上订的是16万5，我已经付你15万，我还有1万5没有付你。”汪**对储**陈述的款项支付情况表示认可。汪**还表示“你要这样讲的话，我把15万退给你，我不卖了。”

一审法院认为

一审法院认为，本案争议的焦点是房屋买卖协议中的4615000元中，是否包括车位款？何**是否向汪**支付了车位款150000元？

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据双方当事人提供的证据，一审法院认定4615000元中包括车位款，何**已经支付了全部房款，且何**已经向汪**支付了150

000元车位款，剩余15000元车位款未支付。理由如下：一、汪**虽然对房屋买卖合同的补充条款中“汪**同意预留车位过户保证金15000元”的字迹是否是由其父汪**所写不能确认，但也未提出笔迹鉴定的申请，一审法院认定该字迹是由汪**所写。该条款写在双方的房屋买卖合同中的补充条款中，且紧跟在中介人员手写的关于车位的条款之后，应为签订合同当时所写，该保证金是为了制约汪**将来配合对车位过户所预留。汪**表示自己手中的合同中没有该补充条款的约定，但是其无法对何**手中的合同上手写条款进行解释。且该手写条款是为了给付款人可以不支付部分款项做的约定，在付款人手中的合同上写明，收款人手中的合同中没有写明，也符合常理。故一审法院对于房款中包括车位款予以认定。二、如果按照汪**的主张，在何**没有支付任何车位款项的时候，汪**就将车位的全部资料交付给何**，并同意由何**全权处理车位的租赁、使用事宜，也不符合一般常理。三、储**与汪**之间的电话录音中，双方协商如果将来出售车位，计算如何分配车位出售款项时，均以将15万元扣除后的计算方式进行分配。且储**多次谈到已经支付15万元，汪**表示认可，未提出异议。故一审法院对何**的诉讼请求予以支持，汪**的全部反诉请求无理，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、何**于本判决生效后十日内向汪**支付车位尾款一万五千元；二、汪**于本判决生效后十日内配合何**办理北京市**地下室-2层2××A的产权过户登记手续；三、驳回汪**的反诉请求。

上诉人诉称

汪**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.一审判决认定双方当事人签订的《房屋买卖合同》中包括车位，完全不符合客观事实。车位不属于房屋绝对必要的附属设施，法律无规定车位必须与房屋一同出售。车位不属于房屋的绝对必要的附属设施，开发商在出售房屋时，对于房屋和车位也是分开销售的，所有权证书也是独立的。双方当事人在《房屋买卖合同》中没有约定车位随房屋一同出售。关于车位出售的《协议》是一份独立的买卖协议。当事人双方的《房屋买卖合同》是在2009年12月3日签订的，而有关车位买卖的《协议》是在12月4日签订，《协议》中就车位的位置、价款、付款方式及车位产权证过户登记之前的使用等问题，都做了明确的约定，该《协议》是一份有关车位的独立的买卖合同，协议签订后，被上诉人并未履行预先支付价款150000元的主要付款义务，上诉人多次催告被上诉人，但被上诉人寻找借口，一直拖延，上诉人在反诉中提出解除该合同，完全符合《合同法》的规定；2.一审判决认定被上诉人已支付过车位对价款，不符合客观事实，没有任何依据。房屋对价款中不可能包括车位对价款，否则不符合房屋买卖的正常交易规则。关于《房屋买卖合同》，上诉人的合同文本中，补充条款处是空白，

但被上诉人的合同文本中，补充条款中手写字样“如车位无产权，双方协议解决车位问题，汪**同意预留车位过户保证金15000元”，一审判决认定没有依据，没有中介公司和当时的工作人员到庭作证，一审法院也未对买卖合同中其他手写部分与该部分进行鉴定比对，即认定这句话为吕*所书写，进而认定，房款中即包括车位款，是违背了证据规则的。一审判决认定，上诉人收到了车位款后，所以将车位的租赁、使用事宜，交由被上诉人是符合常理的，上诉人认为，该结论不是必然的。上诉人出于对被上诉人的信任，一直期待被上诉人将车位款尽快支付，况且，上诉人已将房屋出售，离开北京，前往外地，对被上诉人的出租情况并不清楚，被上诉人在此期间获得的出租收益，是一种不当得利，应当返还。电话录音不能证明已支付了车位对价款。一审判决认定储**与汪**的电话录音，可以证明被上诉人已经支付了车位款，违背了证据规则。一审判决认定4615000元中包括车位款，之后又认定被上诉人支付了15万元车位款，剩余15000元车位款未付，前后表述显然是矛盾的，进一步说明，一审法院对事实的认定不清，导致判决的错误。综上，请求：撤销（2014）朝民初字第33589号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求。

被上诉人辩称

何**辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。但在一审庭审中，针对何**提交的双方签订的《房屋买卖合同》的补充条款，汪**代理人汪**表示：“如车位无产权。双方协议解决车位问题”不是其书写。对“汪**同意预留车位过户保证金15000元。”称可能是其所写。在一审法院释明其鉴定的前提下，其表示不进行鉴定。在本院庭审中，汪**认可“汪**同意预留车位过户保证金15000元。”系其书写。

上述事实，有当事人当庭陈述及相关书证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据本案查明的事实，汪**代理人汪**承认何**《房屋买卖合同》中“汪**同意预留车位过户保证金15000元。”系其所写，其书写紧随“如车位无产权。双方协议解决车位问题”之后，而根据正常的交易和书写习惯，其不应在书写前项中留有一半以上空白，且双方于该合同签订的次日，即签订了车位买卖的《协议》。结合上述事实，应认定该补充条款和《协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。汪**持有《房屋买卖合同》中虽未写明，但并不影响该条款的效力；根据汪**将车位的全部资料交付给何**，并同意由何**全权处理车位的租赁、使用事宜及储江杰与汪**之间的电话录音，应认定何**已支付的购房款中包含有部分车位款。综上，一审判决处理结果并无不当，本院应予维持，对汪**的上诉意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1800元，由汪**负担（何**已预交，汪**于本判决生效后十日内给付何**）；反诉费712元，由汪**负担（已交纳）。

二审案件受理费3600元，由汪**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年四月十七日