赵**等合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**与上诉人苏**因合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第32112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵**的委托代理人房选涛、上诉人苏**的委托代理人陈*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**在原审法院起诉称：我和苏**于2014年6月25日签订《合作协议》，根据该《合作协议》，苏**拥有八家北路40亩的使用权（见《合作协议》“鉴于”部分第1项），苏**将该土地使用权范围内北侧靠近沙阳路的阳光房（包括该阳光房南北院及南院内临时用房）租赁给我用于经营餐厅使用（见《合作协议》“鉴于”部分第3项，第一条款第2项）；租赁期限为三年（见《合作协议》第二条款第7项）；年租金为二十万元整，计算租金的开始时间为苏**完成全部装修工作30天后（见《合作协议》第四条款）。该《合作协议》签订后，我于2014年7月1日和2014年8月16日分两次向苏**支付了租金共计10万元整；我于2014年9月13日和2014年10月13日分两次向苏**支付了装修款共计7万元整；同时，我为了餐厅的开业和经营之需要购买了相应的设施、设备及物品。2014年10月1日，苏**将租赁的房屋交付给我，我的餐厅开始正式营业。在餐厅营业执照手续的办理过程中，我于2014年10月17日接食品药品监督管理所的口头通知，以我的餐厅无营业执照为由要求我的餐厅停业。后我得知该餐厅因土地和房屋性质等问题无法办理营业执照，苏**亦无法提供本应由其提供的、我办理餐厅营业执照所需的手续。2014年11月10日，我的餐厅在该食品药品监督管理所的要求下正式停业。2014年12月2日，我将所租赁的苏**房屋和场地交还给了苏**。我认为，我租赁苏**房屋之目的是为了开办及经营餐厅，双方签订的《合作协议》约定之租赁标的用途亦是“作为餐厅及辅助用房使用”，在我办理经营手续过程中，苏**有义务提供应由其提供的、办理餐厅营业执照所需的证明等文件，包括租赁标的之权属证明等，但由于土地性质等原因，苏**没有也无法向我提供前述文件，从而导致我无法办理餐厅营业执照等经营手续，餐厅在相关行政部门的要求下已经停业，我因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使我无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，我根据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项要求解除我与苏**之间的《合作协议》，并要求苏**承担违约责任。现诉讼请求：1、请求法院判令解除我与苏**签订的合作协议；2、请求法院判令苏**向我返还租金83334元；3、请求法院判令苏**向我支付空调款及安装费共计13200元；4、请求法院判令苏**向我支付经济损失675725元；5、本案诉讼费由苏**承担。

一审被告辩称

苏**在原审法院答辩称:签订合同的时候，对方明确清楚的知道无法办理营业执照，她也没有去办理过相关的营业执照，我们并没有违约，违约责任也没有约定，对于其提交的损失无法证实用于该餐厅，我并无赔偿义务。同意解除协议，租金并不同意返还，9月底入住至12月2日，应该交纳租金。空调费用我认可。在签订该份合同时对土地和房屋性质明知，对无法办理营业执照也是明知的，赵**从签定合同、装修入住到开始经营前后5个多月时间，从未提出也未去办理营业执照，故赵**应当对自己的过错承担责任，赵**以未能办出营业执照而向我主张解除合同并返还租金，没有事实和法律依据；损害赔偿金的适用则要以实际发生损失并且对方违约为前提，本案中我没有违约且合同没有约定，并且赵**不能证明其提供的物品清单均支付了全款，均用于餐厅使用，均不能再次使用或者全部灭失，因此我没有赔偿义务；赵**委托我进行装修，且我装修后赵**已经搬入并开始营业，对于我装修是认可的，因此应当支付我装修费用；赵**入住期间，水电费没有支付，应当支付给我。另我提出反诉，赵**委托我对涉案房屋进行了装修，共计发生费用985031.6元，赵**已经支付了7万元，还欠我915031.6元。双方有口头约定，赵**支付费用，我进行装修，所以进行反诉。反诉请求：1、判令赵**支付装修款915031.6元；2、要求赵**承担水电费用；3、反诉费由赵**承担。

赵**在原审法院针对苏**的反诉答辩称：不同意苏**的反诉请求，我与苏**签订租赁协议等合同，苏**进行装修在交付标的之前，是为了达到租赁标的使用目的的行为，并非我委托苏**的要求。双方当时对装修的约定由苏**进行装修，我可拎包入住。合作协议第四条关于租金及承包期限的约定中，承包期开始时间为苏**完成全部装修后30天开始，尽管是关于租期起点的约定，由此可以看出装修应由苏**负责。所有装修均已成为房屋的一部分，该房屋已经归还给苏**，受益人也是苏**，故我不应支付费用。

一审法院查明

原审法院审理查明:苏**（甲方）与赵**（乙方）签订合作协议，协议约定：甲方拥有八家北路40亩承租使用权，并完成阳光房、临时用房、种植大棚的建设，鱼塘及绿化等设施在完善中。甲乙双方商定将甲方土地使用权范围内北侧阳光房作为餐厅及辅助用房交由乙方使用。

双方权利义务约定，一、甲方权利义务：1、甲方应合法取得八家北路承租使用权，包括但不限于即将承包给乙方的建筑物临建房使用。2、甲方交由乙方承包项目及范围：土地北侧靠近沙阳路阳光房作为餐饮、旅游、观光、休闲养生使用，该阳光房南北院及南院内临时用房。阳光房二楼五间房、阳光房南院东面房屋及南面库房甲方留作自用……7、甲方无义务为乙方提供经营手续（包括但不限于营业执照等）但应提供土地的合法使用权手续。二、乙方权利义务：1、乙方有权要求甲方提供该土地承租使用权证明文件，2、乙方对承包项目及范围自主经营，包括但不限于生态、休闲定位、经营策略及使用人员等的决定权由乙方自行决定，无需提前告知或征求甲方意见。……三、装修及其他事宜，双方商定结果如附表。四、租金及承包期限双方商定年承包费为年二十万元，承包金按季度支付，承包期为双方签订合同之日起直至政府拆迁之日终止，承包期开始时间为甲方完成全部装修工作30天后开始计算。

赵**提供2014年12月2日录音一份，证实其当日将租赁房屋交还苏**。双方确认赵**交付苏**租金10万元。就双方合同不能履行之原因，赵**提交（2015）海民初字第11962号民事判决书一份，该判决载明赵**要求确认双方争议指向的合同无效后被法院驳回，上述判决中赵**诉称载明“2014年10月1日苏**将租赁的房屋交付给赵**。”赵**还提交收据、送货单、清单等证据证实其经营支出购置的厨房设备、后厨小件、调料、家具等设施设备。

苏**就其主张提交土地租赁协议与土地转租协议一份，协议载明:2001年村委会将争议地块以每亩400元价格租赁与祖保光，租金每年递增3%，2009年祖保光与苏**签订的转租协议载明，祖保光将争议地块转租苏**并经村委会加盖公章，祖保光与村委会签订的协议中一切权利义务均由苏**承继。

苏**主张该房屋装修费用由赵**负担，提交北京**有限公司预算单一份及装修过程中采购物品的收据若干。

苏**向赵**出具欠条，载明其欠赵**空调八台共计11192元，安装费2000元，共计13

200元。

争议房屋的水电费苏**提交后**委会收据两张。

诉讼中双方均同意解除签署的合同，对于合同不能履行的原因赵**指认苏**没有提供土地使用证明，集体经济组织土地上不能办理餐厅的营业执照。对此苏**认为赵**对上述原因明显知晓，事后经工商部门调查，赵**没有申领营业执照。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、

协议、录音、收据、民事判决书等证据在案佐证。

原审法院判决认定：赵**与苏**签订协议因无法申领营业执照而不能开展合法的经营活动，现二人均同意解除合同，符合客观实情，法院应予准许。

租赁时间过短，苏*刚收取租金并无理由，应按照赵**占有时间计算，其余租金应予退还，在此前诉讼中赵**认可10月1日接受租赁房屋，直至12月2日，其占有房屋2个月，其余4个月租金应由苏*刚退还。

空调产生费用问题当事人自己协议，有欠条为证。苏*刚应支付上述费用。

赵**主张经济损失，但赵**承租房屋开展经营活动应有义务注意此处房屋能否开办餐饮企业，其疏于考察，而且二人签订合同中约定“甲方无义务为乙方提供经营手续，包括但不限营业执照”，苏**对于因无照经营的责任不应承担，再者双方在合同不能履行后赵**对所购物品搬离该处，其主张损失与其应付谨慎义务、与合同约定、与事后处理方式均不符合，该诉求不能得到法院支持。

苏**主张房屋装修费用应由赵**负担，合同约定的“承包金按季度支付，承包期为双方签订合同之日起直至政府拆迁之日终止，承包期开始时间为甲方完成全部装修工作30天后开始计算。”，足已说明二人之间对于装修的约定，苏**该诉求法院直接驳回。苏**主张水电费问题，没有合法的发票证实租赁期间赵**产生费用，仅依据收据主张权利，法院不能采信，该诉求缺乏证据支持，予以驳回。

一审法院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除赵**与苏**二〇一四年六月二十五日签订的合作协议；二、苏**于本判决生效后七日内返还赵**租金人民币六万六千六百六十六元；三、苏**于本判决生效后七日内返还赵**空调折价款人民币一万三千二百元；四、驳回赵**其他诉求；五、驳回苏**全部反诉诉求。

上诉人诉称

赵**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第四项，改判苏**赔偿赵**经济损失共计675725元。上诉理由是：赵**租赁苏**房屋的目的是为了开办餐厅，双方签订合作协议约定的标的物是餐厅及辅助用房使用，在赵**办理餐厅手续过程中，苏**有义务提供办理餐厅营业执照的证明文件，包括租赁标的权属证明等等，但是由于土地性质的原因苏**没有亦无法向赵**提供文件，从而导致无法办理餐厅经营手续，故赵**租赁房屋开办餐厅的目的无法实现，造成赵**产生损失，该损失应由苏**承担。

被上诉人辩称

苏**针对赵**的上诉理由答辩称：不同意赵**的上诉请求及理由。亦不同意原审法院判决，向本院提起上诉，请求是：撤销原审法院判决第五项，要求赵**支付装修款和水电费共计809682.4元。上诉理由是：双方曾口头约定装修费由赵**承担，合同中明确约定水电费由赵**负担，故该笔费用应由赵**承担。

赵**针对苏**的上诉理由答辩称：不同意苏**的上诉请求及理由。第一、装修费不应由我承担，在房屋交付之前苏**对房屋进行装修是为了按照合同约定交付租赁标的之用，应由苏**一方承担；第二、合同中明确约定苏**完成全部装修之后计算周期，这一条仅是关于租期的约定，但双方实际上是认为在房屋交付之前装修费由苏**承担；第三、关于水电费，苏**一审提交的证据不能证明我在此期间产生水电费，我认可在我经营餐厅期间只产生100余元的水电费。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依据生效判决，赵**要求确认双方争议指向的合同无效后被法院驳回。现赵**与苏**签订协议因无法申领营业执照而不能开展合法的经营活动，现二人均同意解除合同，符合客观实情，法院准许。

关于赵**主张损失，赵**承租房屋经营餐饮企业，未对于其承租房屋是否可以开展经营活动进行考察，且赵**已将其所购物品搬走。故原审法院认定，赵**主张损失与其应付谨慎义务、与合同约定、与事后处理方式均不符合是正确的，赵**该诉求缺乏合同和事实依据，本院不予支持。

关于苏**要求赵**支付装修款，合同明确承包期开始时间为甲方完成全部装修工作30天后开始计算。而苏**主张装修款应由赵**支付，没有合同依据。故其该项请求，本院不予支持。

关于苏**要求赵**支付水电费，原审中，苏**没有合法的发票证实租赁期间赵**产生费用，二审中，苏**亦未提交有效证据，故苏**要求赵**支付水电费的主张，本院不予支持。虽然赵**认可其发生100余元的水电费，苏**对此不予认可，且明确表示不予接受，故本院对此不予考虑。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费六千三百四十五元，由赵**负担五千五百元，其余八百四十五元由苏**负担（于判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费六千六百零三元，由苏**负担（已交纳）。

二审案件受理费二万四千八百四十二元，由苏**负担一万二千一百五十二元（已交纳）；由赵**负担一万二千六百九十元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十九日