买二手房无法过户的情形有哪些
在生活中购房者在购房的时候，二手房也是比较受到青睐的。当然二手房有好处也有麻烦，在过程如果不处理好就会让自己的权利受损。二手房的过户是购房过程中重要的一步，只有当房子过完户后，这所房子才真正的属于购房者。那么关于在买二手房无法过户的情形有哪些呢？以下就是找法网小编整理的内容。
一、买二手房无法过户的情形有哪些
1、卖家无法提供房产证
如果二手房没有房产证是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证才能证明房屋归属，如果买没有房产证的房子，要承担很大的风险，权利也没有保障。
2、卖方未经其他产权人同意出售的房产
如果购买的二手房有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。过户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书，这样才能尽可能降低毁约风险。
3、被有关部门查封的房产
购房者如果购买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款有可能要不回来。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防，如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。
4、未解除抵押的房产
在房产交易过程中，如果原房主因为房屋贷款还未还清，导致房产证还抵押在银行，往往购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。
要想办理过户，只能先还请贷款，才能将房产证拿回从而顺利过户，如果房子还做了其它担保欠款，也必须先还清，才能办理过户。有些人会选择替原房主还清贷款，但是这样不仅很没有法律保障，而且自身还要承担很大的风险。
5、产权因为违规搭建被冻结
如果是购买违建的二手房，按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定，有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的決定：属于违章建筑的；属于临时建筑的；法律、法规规定的其他情形。在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押货款的。
6、正在出租的房屋
相关法律规定“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
二、二手房不立即过户的风险
1、一方违约风险。
在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。
2、原购商品房有问题，导致无法办理房产证。
在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。
3、有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。
如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。
4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。
在签约付款至房产过户这段期间，如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行钱房两空的风险。
5、政策变化风险。
这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。
三、二手房过户需要什么手续
1、买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
2、签订二手房买卖合同。
3、找评估公司做评估。这个过程一般来说要5～7个工作日。
4、贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
5、按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
6、将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。
7、凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。
8、凭完税契证到土管部门办理国土证。
9、凭完税契证到房管部门办理房产证。
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