李*、苏**、黄盛诉赣州拍卖中心、上犹县**新闻中心、上犹**交易中心拍卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告李*、苏**、黄盛诉被告**中心、上犹县**新闻中心、上犹**交易中心拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人王**、被告**中心的委托代理人李**、被告上犹县**新闻中心的委托代理人彭**、被告上犹**交易中心的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年11月20日、11月21日，原告依被告网络发布的招拍公告要求，分别向被告上**视新闻中心账户支付竞拍保证金400000元，向被告**中心账户支付竞拍报名费和标的资料费400元，取得了由被告上犹县公共资源交易中心授权，委托被告**中心公开拍卖，权属被告上**视新闻中心，地处：上犹县东山镇下西村路202号原上犹县广播电视局办公大楼的竞拍资格和竞拍标的的相关资料（拍卖广告、赣州市**有限公司于2012年3月8日为该房产拍卖所制作的房地产市场评估报告书）。拍卖资料明确载明：拍卖标的物为一栋框架结构，建筑面积2453.73㎡，占地面积214㎡的十层办公大楼；此次拍卖为有底价拍卖，起拍价2612800元，起拍依据是前述房地产市场评估报告书等内容。2012年11月22日，在原告与诸被告共同参加的拍卖会上，拍卖师对拍卖标的的基本情况作了更为详细的说明。再次确认了：竞拍标的的建筑面积为2453.73㎡，占地面积214㎡，并强调了竞拍成功后标的物的交付期限为2013年3月31日前及各方当事人的违约责任等。经过几轮叫价，原告以评估报告书及拍卖师对标的物的描述情况为依据，最终以3200000元竞拍成功。当日，原告与被告**中心签订了《拍卖成交确定书》，同时缴纳了拍卖佣金128000元；2012年12月17日依被告上犹县公共资源交易中心指令向上犹县财政局账户支付了标的物余款2800000元；2013年4月9日原告与被告上**视新闻中心签订了《房产转让合同》，鉴此，原告全部履行了自己的竞拍义务。然而原约定竞拍标的物的交付时间为2013年3月31日前，但期限过后，被告以种种理由托辞不能依约交付，直至2013年9月30日，被告完成权证转移手续，将房产交付。权证交付时，原告得知，本次在拍卖会上竞拍的房产面积和土地使用权面积与实际交付面积误差之大，使人不能接受（房产面积减少892.64㎡，土地使用面积减少21.2㎡）。故此，原告针对被告的前述违约行为，向其提出予以补偿并承担相应违约责任要求，可至今未果。故原告诉至法院，请求判令：1、被告承担《拍卖成交确认书》、《房产转让合同》所确认的房产建筑面积和土地使用面积与实际交付面积的面积差，折款840040元的返还责任；2、被告**中心返还多收取的拍卖佣金33602.60元；3、被告上**视新闻中心承担延迟交付房产的违约责任，给付违约金424792.80元。

原告在庭审中当庭增加一项诉讼请求：本案诉讼费用由三被告共同承担。

原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、中共**办公室2012第8号《会议纪要》，证明本案所涉标的拍卖的合法性；证据2、上犹县政府办公室2012第28号抄告单，证明本案所涉标的拍卖的合法性；证据3、拍卖委托授权书，证明被告**中心组织拍卖的合法性；证据4、拍卖资料，证明被告**中心对拍卖标的物基本情况的介绍及各方当事人的权利义务；证据5、赣州市**有限公司出具的评估报告，证明原告了解拍卖物标的基本情况的主要途径并参与竞价的基础和委托人设定拍卖标的保留价的依据；证据6、拍卖成交确认书，证明经过依法竞价，拍卖成交的时间；证据7、收款收据、完税凭证、发票等，证明原告参加竞拍，取得拍卖资料并获得竞拍资格和拍卖成交后，正确履行付款义务的相关情况；证据8、转让合同，证明拍卖成交后，原告与被告上**视新闻中心对标的物的相关情况及交付时间作了进一步确认；证据9、《土地使用权证》、《房产所有权证》，证明拍卖标的物的交付时间及标的物的实际面积。

被告辩称

被告**中心辩称：答辩人属于中介单位，该次拍卖是依照规定来进行的，如果法院认定答辩人应当承担责任，答辩人愿意返还多收取的拍卖佣金。

被告**中心未向本院提供证据。

被告上**视新闻中心辩称：1、针对原告第一项诉讼请求：请求答辩人返还《拍卖成交确认书》《房产转让合同》所确认的房产建筑面积和土地使用权面积与实际交付面积的面积差840040元的诉讼请求没有事实及法律依据，理由如下：根据《拍卖合同》中拍卖特别说明第一条的约定“本案所涉及的拍卖标的均以现状进行拍卖和交付。本次拍卖所提供的土地面积为参考面积，拍卖人未重新测量。在办理产权转移手续时的核定面积如与本次拍卖面积的面积有差异，以办理产权转移手续时的核定为准。核定面积不论多少，本次拍卖的成交价不作调整。”根据该规定，本案的标的物是按现状整体论价拍卖。并非按面积多少计算拍卖价格。本案原告在参与竞拍时就已经知晓本次拍卖的相关规定，已经全面了解标的物的现状，并承诺对自己的竞拍行为负责，合同各方所签署的拍卖文件合法有效，各方当事人均应全面履行合同约定的义务。因此，根据《拍卖特别说明》的约定，该标的物实际交付时核定面积与《拍卖成交确认书》、《房产转让合同》所确定认的房产建筑面积和土地使用面积出现差异是，不论差多少，本次拍卖的成交价不得调整。因此，原告的这一项诉讼请求有悖于《拍卖合同》的约定，没有事实及法律依据，应当予以驳回。2、关于原告的第二项诉讼请求：请求被告赣州拍卖中心返还多收取的拍卖佣金。虽然该项要求与答辩人无关，但是答辩人认为：根据我方对其第一项请求的答辩理由，本次拍卖的成交价是不能调整的，因此就不存在多收取佣金的问题。因此，该项请求无事实及法律根据。3、关于原告请求答辩人承担延迟交付房产的违约责任问题，答辩人认为：首先，答辩人不存在延期交付的事实。根据《拍卖合同》相关文件《拍卖须知》第三条的约定：“拍卖成交后，买受人凭《拍卖成交确定书》到有关部门自行办理产权过户手续，……”不动产所有权的转移自依法办理产权变更登记，根据拍卖合同的约定，原告负有办理产权登记的义务，答辩人只负有配合的义务，答辩人不存在延期交付拍卖标的的事实。其次，《拍卖合同》、《转让合同》中并没有约定出卖人延期交付标的物应当承担的约定责任。因此，原告请求答辩人承担延迟交付标的物的违约责任，没有违约的事实存在，双方也没有相关的约定。原告的请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。

被告上**视新闻中心为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、转让合同、赣州拍卖中心拍卖资料，证明本案的原告在竞拍过程中对本案拍卖标的物的情况已经了解清楚了，在报名的时候原告方就签了一份竞买承诺书，证明原告已经明确知道本次拍卖的规则，以及权利义务，在拍卖合同当中也并没有约定关于标的物的迟延交付要承担什么责任。

被告上犹县公共资源交易中心辩称：1、本案争议的项目进入公共资源交易中心的平台上进行公开拍卖，该项目经委托人的申请，提供上犹县产权交易项目情况告知书，经上**资办的审核，县纪委执法监督室批准后，到我中心进行委托拍卖。2、委托人授权我中心组织拍卖的授权委托书以及上府办抄字（2012）28号抄告单复印件、2012年第8号县委办会议纪要复印件，可以说明是上犹县委、上犹县政府同意该标的物进行拍卖。我中心在该拍卖过程中完全符合相关的程序和规定。因此，答辩人在本案中只是提供交易平台，不应当承担任何责任。

被告上犹县公共资源交易中心未向本院提供证据。

当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：

对原告提供的九组证据中，三被告对其中的证据1、2、3、4、6、7、8、9的三性均无异议，对该八组证据的三性本院予以采信；对其中的证据5赣州市**有限公司出具的评估报告，该评估报告系根据评估申请人的申请作出的价值评估结论，对该证据的三性本院予以确认。

对被告上**视新闻中心提供的一组证据中，该组证据均系在拍卖过程中形成的材料，原告及其他被告对该证据的三性均无异议，本院对该组证据的三性给予确认。

在庭审结束后，原告向本院补充提交了一份书写清单，证明在2013年9月18日，原告与被告上**视新闻中心的工作人员对本案争议的房屋进行了实际交接，并载明了水、电的度数。经被告上**视新闻中心质证，其认可2013年9月18日对本案争议的房屋进行了实际交接，本院对该份证据的三性予以认可。

本院查明

经审理查明：2012年10月24日，被告上**交易中心向被告**中心出具拍卖授权委托书，将原产权人为被告上**视新闻中心所有的位于上犹县东山镇下西村路202号办公大楼委托给被告**中心进行拍卖。被告**中心接受委托后，于2012年10月26日在媒体上发布房产拍卖公告，确认拍卖标的房屋建筑面积为2453.73㎡，占地面积214㎡，房屋的交付时间为2013年3月31日前按现状交付。同时在拍卖特别说明中声明：“本次拍卖的标的，均以现状进行拍卖和交付，本次拍卖所提供的土地和房产面积为参考面积，拍卖人未重新测量。在办理产权转移手续时的核定面积如以本次拍卖的面积有差异，以办理产权转移手续时的核定面积为准。核定面积无论多少，本次拍卖的成交价不作调整”。原告根据招拍公告要求，分别向被告上**视新闻中心账户支付竞拍保证金400000元、向被告**中心账户支付竞拍报名费和标的资料费400元后取得了本案争议房屋的竞拍资格和竞拍标的的相关资料（拍卖广告、赣州市**有限公司2012年3月8日为该房产拍卖所制作的房地产市场评估报告书）。2012年11月22日，在本案争议房屋的拍卖会上，原告最终以3200000元竞拍成功，并在当日与被告签订了《拍卖成交确定书》，同时缴纳了拍卖佣金128000元。2012年12月17日原告向上犹县财政局账户支付了本案争议房屋的余款2800000元；2013年4月9日原告与被告上**视新闻中心签订了《转让合同》，再次确认了本案争议房屋的基本情况（地上建筑物面积约为2453.73㎡，国有建设用地权约214㎡）、转让价格、交房时间等条款。2013年9月30日，原告办理了本案争议房屋的国有土地使用权证，确认该房屋的土地使用权面积为192.8㎡。2013年10月28日，原告办理了本案争议房屋的房屋所有权证，确认该房屋的房屋所有权面积为1561.09㎡。

另查明：2013年4月9日，原告与被告上**视新闻中心签订的《转让合同》中，约定房屋的交房时间为2013年3月31日，该约定于拍卖公告中的交房时间约定一致。本案争议的房屋实际交付时间为2013年9月18日。

本院认为

本院认为：首先，关于原告与被告上**视新闻中心之间的房屋买卖法律关系问题。原告系通过拍卖的方式购买了被告上**视新闻中心所有的房屋，双方建立了房屋买卖合同关系。原告与被告上**视新闻中心之间签订的《转让合同》系双方对拍卖过程中约定的房屋买卖法律关系的确认，不违反法律规定，合法有效。诉争的房屋因未经房屋测绘部门、土地管理部门分割测绘，拍卖时未能确定房屋及土地的准确面积，此为拍卖标的之瑕疵。根据拍卖特别说明中所称“本次拍卖所提供的土地和房产面积为参考面积，拍卖人未重新测量。在办理产权转移手续时的核定面积如与本次拍卖的面积有差异，以办理产权转移手续时的核定面积为准。核定面积无论多少，本次拍卖的成交价不作调整”，结合赣州市**有限公司的房地产市场评估报告书对房屋面积的描述，让竞买人理解为“建筑面积约为2453.73㎡”是暂测使用面积，而这种理解与拍卖标的的实际使用面积1561.09㎡相差较大，误差超过了通常合理范围，影响了原告方的合法权益的实现。根据合同法的公平原则以及参考《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的处理原则，原告方要求被告按照面积误差的比值返还部分购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的计算方式为房屋评估价2195500元约定面积2453.73㎡（约定面积2453.73㎡-实际面积1561.09㎡）＋土地使用权评估价417300元约定面积214㎡（约定面积214㎡-实际面积192.8㎡），该计算方式不违反法律的规定，本院予以认可。同时，在拍卖公告的特别说明以及评估报告中，被告上**视新闻中心及评估公司对本案争议的房屋建筑面积及土地使用权面积均明确表明为参考面积，未经过精确测量，因此，被告上**视新闻中心提供的房屋建筑面积及土地使用权面积虽然出现了较大误差，但被告上**视新闻中心对此已提前进行了告知，被告上**视新闻中心没有违约行为，不承担违约责任。再次，关于原告与被告**中心之间的拍卖法律关系问题。被告**中心在接受了拍卖委托后，严格按照拍卖法的规定召开拍卖会，进行拍卖，并在拍卖公告的特别说明中陈述“本次拍卖的标的，均以现状进行拍卖和交付，本次拍卖所提供的土地和房产面积为参考面积，拍卖人未重新测量。”由此，被告**中心在因为拍卖标的房屋存在房屋所有权面积及土地使用权面积差额引发的纠纷中并不存在过错。但是被告**中心作为拍卖中介机构，其拍卖佣金是按拍卖成交额的4%来收取，因为面积有重大误差，本院调整了交易价格，故被告**中心应当按调整后的交易价格收取拍卖佣金，即被告应收佣金为94398.4元。［（3200000元-840040元）4%］。关于被告上**视新闻中心是否承担延期交房的违约责任问题。被告上**视新闻中心于2013年9月18日将本案争议的房屋实际交付于原告，存在逾期交付房屋的行为。在拍卖过程中以及之后原告与被告上**视新闻中心签订的房屋转让合同中，虽然约定了房屋的交付时间，但对逾期交付房屋的违约责任并没有作出约定。原告主张按拍卖公告中逾期付款的违约责任来计算逾期交房的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。同时，原告也未提供任何证据证明被告上**视新闻中心的逾期交房行为给原告造成了损失以及损失的多少，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告上**视新闻中心承担逾期交房的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告与被告上犹**交易中心之间的法律关系问题。由于本案争议房屋属于国有资产，其处置应当通过政府公共资源交易中心统一对外委托，被告上犹**交易中心在该交易中只是提供对外委托和服务，并不承担其他权利义务。本案的实际合同相对方应该为原告与被告**中心之间的拍卖合同关系以及原告与被告上**视新闻中心之间的房屋买卖合同关系。因此，原告要求被告上犹**交易中心承担责任没有事实和法律依据，本院对该请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告上**视新闻中心于本判决生效之日起七日内向原告李*、苏**、黄*支付房屋建筑面积及土地使用权面积误差款840040元。

二、被告**中心于本判决生效之日起七日内向原告李*、苏**、黄*返还拍卖佣金33601.6元。

三、驳回原告李*、苏**、黄*的其他诉讼请求。

案件受理费16486元，由原告李*、苏**、黄*承担5486元、由被告上**视新闻中心承担11000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共五份，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于赣州**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十三日