马东河与天津**有限公司、北京百**有限公司二审民事判决书

审理经过

上诉人马东河因优先购买权纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第4193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马东河及其委托代理人靳*、孙*，被上诉人*理有限公司（以下简称百*公司）的委托代理人白建到庭参加诉讼。被上诉人天津*有限公司（以下简称龙门大厦公司）经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，坐落于天津*门大厦1层部分782平方米商业用房原系被告龙*公司所有。2003年6月26日原告与被告龙*公司签订房屋租赁合同，约定被告龙*公司将龙门美食苑场内经营场地（龙门大厦E区一楼）指定区域租赁给原告用于经营天津市河北区合鑫食品店，租赁期限为2003年7月8日至2008年7月8日。双方未约定租赁指定区域的具体面积。2003年12月1日二被告签订房产买卖合同，约定被告龙*公司将坐落于天津市河北区天津站龙门大厦E座一层（2房号）782平方米商业用房出售给被告百*公司。被告百*公司于2003年12月2日取得上述房屋的所有权证。二被告交易的房屋面积大于并包括前述被告龙*公司租赁给原告的指定区域。2004年5月13日被告百*公司与原告就此前被告龙*公司租赁给原告的指定区域重新签订租赁协议，租赁期限为2004年6月1日至2009年5月31日。现原告以二被告买卖房屋未进行告知，侵犯其优先购买权为由起诉，要求确认二被告就涉诉房屋的转让合同无效；并确认原告对龙门大厦E区一层房屋的优先购买权；因二被告侵犯原告优先购买权要求二被告连带赔偿经济损失936936元。另查，2008年6月30日经河北区人民法院（2008）北民破字第6-1号民事裁定书决定立案受理宣告被告龙*公司破产清算的申请，并指定天津市*有限公司为管理人。

一审法院认为

一审法院认为，承租人享有的优先购买权必须是以同等条件为前提，所谓同等条件，即出租人向第三人出售房屋的真实合法的买卖条件，应当包括同等标的、同等价款等等。本案中，原告承租的房屋仅为被告龙*公司出售给被告百*公司房屋中的一部分，因此原告对于二被告买卖的782平方米的房屋并不具有优先购买权，故原告无权主张确认二被告之间房屋买卖合同无效，亦无权要求二被告赔偿其经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定判决：驳回原告马*河诉讼请求。案件受理费13329.36元，减半收取6664.68元，由原告马*河负担。

一审法院判决后，马东河上诉，请求撤销一审民事判决，裁定将本案发回重审或直接改判支持上诉人的诉讼请求。主要理由：一、一审法院审判程序严重违法：在上诉人追加诉讼请求并足额交纳诉讼费后，没有就该诉讼请求开庭审理而是直接判决驳回；一审法院在证人曹*未出庭作证的情况下即认定其两份证词的效力，同样违反程序。二、一审判决认定事实错误进而适用法律错误：被上诉人百*公司在房产交易时的地位与上诉人同为承租人，上诉人依法享有不可排除的优先购买权；上诉人承租的房屋作为整体建筑物的可区分部分，可以而非不能单独成为买卖合同的标的，部分承租人的优先购买权效力及于整个房屋，数个承租人均对整个房屋拥有优先购买权，一审判决认定上诉人对涉诉的782平方米房屋不具有优先购买权是事实认定和法律适用错误；三、一审认定事实不清，证据不足。

被上诉人百*公司答辩称，一判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

被上诉人龙*公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。

经审理查明，一审法院认定基本事实清楚。双方当事人未提供新的证据。

本院认为

本院认为，在上诉人与被上*厦公司签订的房屋租赁协议履行期间，上诉人于2004年5月13日与被上*达公司就其原承租的龙门大厦E座一层指定区域重新签订了租赁协议，并对租赁期间等主要条款予以重新约定，且已实际履行。据此，上诉人应当知道出租人已经变更，故上诉人主张以为被上*达公司系被上*厦公司委托的管理公司，近期才知道被上*达公司取得了龙门大厦E座一层的房屋所有权，显然与事实不符，本院不予采信。上诉人在履行与被上*达公司签订的租赁协议期间，从未主张过二被上诉人之间的房屋买卖合同无效或予以撤销，现其主张二被上诉人之间的房屋买卖合同无效，本院不予支持。另外，承租人享有的优先购买权必须是以同等条件为前提，包括同等标的、同等价款等。上诉人承租的龙门大厦E座一层指定区域仅为被上*厦公司出售给被上*达公司房屋中的一小部分，因此上诉人对被上*厦公司整体出售的龙门大厦E座一层782平方米的房屋并不具有优先购买权。上诉人要求二被上诉人赔偿其经济损失，因其不具有优先购买权，故不予支持。上诉人主张一审程序违法，经本院审查，一审法院审判程序并无不当。综上，上诉人的上诉请求，理由、依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费13169元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十日