胥**与金坛市**有限公司优先购买权纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告胥*诉被告金坛市*有限公司（以下简称百富公司）优先购买权纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月2日公开开庭进行了审理，原告胥*及其委托代理人周*、被*公司的委托代理人司*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告胥*秀诉称，原、被告于2008年5月26日签订租赁合同两份，约定被告将位于金坛市翠园新村9号楼12、13、14号二层店面房（现正式编号为9号楼14、15、16、17、18号）出租给原告经营，租期为2008年7月26日起至2013年7月26日止。直至2013年8月被告起诉原告要求原告腾让房屋，原告才发现被告在未通知原告的情况下于2012年3月24日将金坛市翠园新村9-18号房卖于孙*，与2013年7月26日将金坛市翠园新村9-14、15、16、17号房卖于周*。原告认为被告在租赁期内未向原告征询对上述店铺的买受意见，侵害了原告的优先购买权。现原告起诉要求判令被告赔偿因侵害原告优先购买权给原告造成的各项损失共计1774801.76元（第一次卖给孙*的门面房差价损失734801.76元、租金损失210000元、装潢损失暂定800000元实际损失以评估报告为准、律师代理费损失30000元），第二次卖给周*的门面房差价损失待进行评估后再增加相应的诉请，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告百*司辩称，答辩人认为原告主张的优先购买权不存在，理由是被告将部分房屋卖给了孙*，被告是一个自然人独资公司，也就是孙*个人独资公司，孙*是孙*的儿子，亲属之间的买卖不构成侵犯原告的优先购买权，其余房屋并未实际出售给他人，请求驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2008年5月26日，百*司为甲方，胥*为乙方，沈*为担保人，双方签订租赁合同二份，该两份租房合同上主要载明：甲方将坐落于金坛市翠园新村9-14号房屋（二层，一层面积96平方米，二层230平方米，现公安正式编号为9-18）出租给乙方经营浴室使用；年租金60000元，再加乙方所经营的浴室面值10000元的浴票。甲方将坐落于金坛市翠园新村9-12、9-13号房屋（二层，总面积为633.8平米，实际租赁面积为472平米，一层面积224平方米，二层248平方米，现公安正式编号为9-14、15、16、17号）出租给乙方经营浴室使用，年租金90000元。两份合同均约定，租期自2008年7月26日起至2013年7月26日止，乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造，必须先征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。在终止或解除租赁合同后，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。上述出租房屋原产权人为百*司（一人有限责任公司，股东兼法定代表人为孙*），胥*承租上述房屋后即对房屋进行了装修。2012年3月24日，百*司将金坛市翠园新村9-18号（公安编号，以下出现的房屋编号都为公安编号）房屋出卖与孙*（系孙*儿子），现产权人为孙*。2013年7月26日即租期最后一天，百*司与周*签订房屋转让协议一份，约定将金坛市翠园新村9-14、15、16、17、18号共计958平米（含出卖给孙*的面积326平米及其余租赁面积472平米）一并出卖给周*，房屋总价为675万元（单价为7046元）。

另查明，百*司与周*签订房屋买卖合同未事先通知胥*，百*司与周*之间的房屋买卖合同未实际履行，周*未支付过购房款，相应的产权亦未过户，且双方已将房屋买卖合同解除。现百*司承诺，同意将金坛市翠园新村9-14、15、16、17、一并出卖给胥*（按出卖给周*的价格），但原告以“资金已作他用，现无力购买”为由未予接受。

以上事实，有原、被告的庭审陈述及书证等在卷佐证。

本院认为

本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以享有同等条件优先购买的权利。本案的争议焦点为：一、百富公司出卖给孙*的房屋，胥容秀是否享有优先购买权；二、百富公司与周*签订房屋买卖合同的行为是否侵害了胥容秀的优先购买权。

针对第一个争议焦点，本院认为，百*公司是一人有限公司，股东兼法定代表人为孙*，孙*与孙*是父子关系，故胥*与孙*不享有同等的购房条件，参照最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（二）项的规定，胥*对百*公司出卖给孙*的房屋（金坛市翠园新村9-18号）不享有优先购买权。针对第二个争议焦点，本院认为，胥*与周*对于百*公司而言，双方是平等的购买主体，百*公司有意将房屋（包括胥*租赁的472平米）出卖给周*，胥*对租赁的472平米房屋享有优先购买权，虽百*公司与周*签订房屋买卖合同的行为未在合理期限内通知胥*，但不能就此认定百*公司侵害了胥*的优先购买权，还应当结合本案实际情况，从百*公司与周*之间的卖房合同是否实际履行、百*公司是否同意将房屋出卖给胥*等因素综合考虑。本案中，百*公司与周*之间的卖房合同并未实际履行，周*从未向百*公司支付过房款，双方亦未办理产权过户手续，且双方已将房屋买卖合同解除；现百*公司明确表示同意将涉租房屋（翠园新村9-14、15、16、17号）出卖给胥*（按与周*签订的合同中约定的价格），可以认定百*公司给予了胥*行使优先购买的权利，但胥*明确表示，其现在已无能力购买，故百*公司与周*签订房屋买卖合同的行为并未侵害胥*的优先购买权。胥*主张的全部诉请是基于百*公司侵害了胥*的优先购买权，现没有证据证明百*公司侵害了胥*的优先购买权，故胥*的诉请不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第二项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告胥*全部诉讼请求。

本诉案件受理费减半收取20774元，由原告胥容秀负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省*民法院，同时根据《诉讼费用收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费20774元（户名：江苏省*民法院；账号：80402016138963；开户行：江苏*分行营业部）。

裁判日期

二〇一四年七月二十五日