二审乙与浙江省人民检察院一案审审民事判决书

审理经过

温州*限公司（简称天公司）与张*、陈某某房屋优先购买权纠纷一案，温州*民法院于2006年6月15日作出（2006）温某一终字第333号民事判决，已经发生法律效力。2009年12月1日浙江省人民检察院作出（2009）浙检民行抗字第174号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2010）浙民抗字第52号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派代理检察员方方、胡*出庭。*司的委托代理人瞿，张*的委托代理人金，陈某某的委托代理人戴、夏*参加诉讼。本案现已审理终结。

2005年7月6日，陈某某起诉至温州市鹿城区人民法院，要求确认天公司与张*签订的房屋买卖合同无效，其在天公司与张*所签买卖合同的同等条件下享有优先购买权。

一审法院查明

温州市鹿城区人民法院一审查明，陈某某系温州市学院路五金城交易市场经营户，五金城交易市场开业后，陈某某于1998年2月起陆续与天公司签订多份期限不等的租赁协议，承*公司所有的坐落天盛花园1幢116室营业房进行经营活动。双方于2002年6月30日签订的《房屋租赁合同》约定月租金1535.9元，租赁期限自2002年7月1日至2004年6月30日；陈某某须向某某公某交纳抵押金38000元，到期归还本金；陈某某在合同期内因经营欠佳要求终止合同时，抵押金没收。合同签订后，双方均履行了约定的义务。2004年6月30日合同期满后，陈某某继续使用上述营业房进行经营。同年8月30日，天公司通知陈某某于当年9月1日前签订租赁合同并缴纳租金，否则立即腾退，后果自负。但因陈某某对天公司新增加的“租赁期间，如甲方（天公司）需用或出售，必须提前一个月通知乙方（陈某某），乙方（陈某某）无条件腾空”的合同条款持有异议，双方未能签订新的租赁合同。2004年10月18日，天公司与张*签订《房地产买卖合同》将天盛花园1幢116室营业房以每平方5000元，总房价269450元出卖给张*。陈某某于2005年初得知营业房被出卖后，与天公司交涉未果，诉至法院。至起诉时，陈某某仍继续使用该营业房，天公司亦未将抵押金归还陈某某。

一审法院认为

温州*民法院认为，陈某某与*公司之间的租赁合同于2004年6月30日期满后，双方虽因陈某某对*公司拟定的合同新条款提出异议而未续签租赁合同，但陈某某至今仍继续使用租赁房屋，*公司亦未将到期应归还的抵押金予以退还，鉴于双方约定的抵押金具有担保租金给付的作用，应视为双方已形成不定期租赁合同关系。*司在租赁关系存续期间将出租房屋出卖给第三人时，未在出卖之前的合理期限内通知陈某某，致陈某某无法对出卖的承租房屋行使优先购买权，损害了陈某某的合法权益。温州*民法院经审判委员会讨论后，作出（2005）鹿民一初字第888号民事判决：一、*公司与张*签订的坐落温州市鹿城区天盛花园1幢116室营业房的房屋买卖合同无效。二、陈某某以*公司与张*所签买卖合同的同等条件对坐落温州市鹿城区天盛花园1幢116室营业房享有优先购买的权某。案件受理费6602元、其他诉讼费200元，由*公司负担。

天公司和张*不服，向温州*民法院提出上诉。

二审法院查明

温州*民法院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

二审法院认为

温州*民法院二审认为，双方2002年6月30日签订的《房屋租赁合同》没有约定、法律和司法解释也没有规定房屋租赁期满后，抵押金未退还的，双方形成不定期租赁合同关系。本案租赁合同于2004年6月30日到期后，双方进行了磋商，最终未能就租赁合同的续签协商一致。2004年8月30日，天公司发出通知，明确要求承租方于2004年9月1日来签订租赁合同，否则腾退。该通知及陈某某不前往与天公司签订新的租赁合同的行为，已产生解除双方租赁合同关系的法律后果。自2004年9月2日始，陈某某使用讼争房屋没有合同的依据，与天公司不存在租赁合同关系。此后，陈某某不再享有讼争房屋的优先购买权。温州*民法院经审判委员会讨论，于2006年6月15日作出（2006）温某一终字第333号民事判决：撤销一审判决，驳回陈某某的诉讼请求。一审受理费6602元、其他诉讼费200元，二审受理费6602元，其他诉讼费180元，均由陈某某负担。

再审申请人称/抗诉机关称

浙江省人民检察院抗诉认为，温州*民法院（2006）温某一终字第333号民事判决的审判人员尹某某在审查本案时有受贿行为，损害了法官职务行为的廉洁性和人民法院裁判的公某某，并足以影响本案终审判决的公正性。

本院查明

再审期间，各方当事人对原审查明的事实均无异议。天公司和张*认为，本案的二审判决虽存在法官受贿情节，但案件事实认定清楚、适用法律正确。陈某某认为，租赁合同到期后，其仍在使用房屋，天公司对此无异议；抵押金具有担保租金给付的作用，双方存在不定期租赁关系；原二审判决不保护其优先购买权不符合事实和法律。

本院认为

本院认为，根据现已查明的双方当事人无异议的事实，承租人和出租人之间的租赁关系在合同届满后即已终止。2004年6月30日合同到期后，出租人就续租提出了新的要约，承租人对该要约有异议，故双方之间没有达成新的租赁合同。虽然承租人在双方是否建立新租赁关系的协商期间仍使用出租人的房屋，但该使用并没有法律依据和合同依据。这期间原承租人并不必然享有承租权和优先购买权，而且该使用并不能仅以“使用”而得出双方之间已形成事实上的租赁关系。事实上的租赁关系必须要符合租赁关系生效的要件，即双方对租赁的标的物、租金、租期等主要租赁合同的内容达成合意，并已实际履行。如仅以一方使用就认定双方之间已达成租赁合意，形成事实上的租赁关系，显然违背了租赁关系成立的法律要件。因此，在承租人与出租人之间就是否续租没有达成合意之前，不能仅以承租人的使用就推定承租双方已形成事实上的租赁关系。另承租人提出抵押金已转化为租金的说法亦无事实依据。在合同期满后，抵押金不能简单认定已转化为租金。因两者性质不同，如需转化，也应征得双方当事人的同意。

综上，在陈某某没有提供足以证明其与天公司之间已形成事实租赁关系证据的情况下，陈某某在合同终止后就不再享有优先购买权，现其要求以承租人的身份享有优先购买权的请求与事实和法律不符。虽然本案原审判人员有受贿情节，但原判认定事实和适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持温州*民法院（2006）温某一终字第333号民事判决；

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一一年四月十四日