绍兴宏**限公司与赵**一审民事判决书

审理经过

原告绍*限公司（以下简称宏*司）诉被告赵*优先购买权纠纷一案，本院于2010年12月23日立案受理。依法由审判员陈*适用简易程序独任审判，于2011年2月17日、4月19日公开开庭进行了审理。原告宏*司的法定代表人曾卫*及其委托代理人赵*，被告赵*及其委托代理人陆*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告宏*司诉称：2008年4月10日，原、被告双方签订租赁协议1份，被告将其所有的绍兴市八字桥直街146号房*租赁给被告使用，双方约定租期三年，租金为每年18000元，租房协议还对其他事项作了约定。协议签订后，上述房*一直由原告承租使用至今。2010年10月期间，一个丁姓男子来原告处告知原告，称其以75万元之价向被告购买了上述房*，并已过户，要求原告按原租赁协议向其支付房租。但此时被告也向原告催要租金，并向原告发来天平法律服务所“三思而为”的法顾函。为查清事实，原告委托律师向绍兴市房管处查询，证实上述房*，被告已于2010年4月29日卖予他人，并已办理过户手续。原告认为，被告作为承租人出卖原告承租使用的房*却未通知原告，侵犯了原告的优先购买权。由于上述房*已办理过户手续，导致原告无法再主张优先购买权，故原告要求被告依法承担赔偿责任。现请求法院判令被告赔偿原告10万元（具体赔偿数额以法院委托评估后确定）；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告赵*辩称：原、被告之间租赁关系是事实。但是在租赁期间，被告已于2008年下半年在中介机构登记要求将房*卖掉，而且也将这件事情告知了原告。2008年下半年、2009上半年及2009年12月份中介结构多次与想买房*的人一起去看过房*，原告均表示放弃购买。2010年4月29日被告以75万元的价格将房*卖给隔壁邻居黄*，在这之前黄*也多次去征求原告意见，原告表示不要购买，而且原告已经租赁了天宇大厦A幢603室进行办公。原告在诉争的出租房内已经没有东西了，也不再使用。原告的主要目的是与被告联合向买房人要20000元，因被告不同意，才引起诉讼。故被告没有侵犯原告的优先购买权，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、租房协议复印件1份，诉争房某的所有权证复印件1份，要求证明2008年4月10日，原、被告双方签订租赁合同，约定租赁期为三年，当时诉争房某的所有权人是被告；2、被告向原告发的函1份，要求证明被告委托法律服务所向原告发函催讨房租。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议。本院对上述证据真实性予以确认。

被告赵*为反驳原告的主张，申请证人王*（房*中介机构人员）、黄*（房*购买人）出庭作证，证明被告曾三次到中介机构登记要卖房，且中介机构人员曾陪同买房人多次到出租房*看房，原告不可能不知道房*要出卖，被告也通知过原告要出卖出租房*，黄*丈夫也曾问过原告法定代表人曾*是否要买房的事实。经庭审质证，原告认为证人王*第一次见到曾*是2010年10月份，已经在房*买卖之后，所以证人不可能在此之前通知过曾*房*要出卖的事实；而曾*的员工也没有告诉他有人来看过房子，房子可能要卖掉，等到房子卖掉之后，别人向他要房租，被告也来向他要房租，他才知道房*已被出卖，故证人证言不能证明被告已经通知过曾*出卖房*的事实；证人只是听她丈夫说征求过曾*的意见，并不是亲眼看见或亲耳听见，其证言不足为信，且其陈述的房*登记价格与王*的陈述不一致；证人说曾*有时不在店里，无法证明她去看房的时候曾*就在出租房内。本院认为，证人证言对主要事实的陈述互相印证，可以证明被告曾向中介机构登记出卖房*且意向购房人曾多次到出租房看房，被告及购房人之丈夫都曾通知过原告房*要出卖的事实。

综合上述经庭审质证的有效证据及当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：2008年4月10日，原*公司与被告赵*签订租赁协议1份，约定被告将其所有的绍兴市越城区八字桥直街146号房*出租给原告使用，租期三年，租金为每年18000元，租房协议还对其他事项作了约定。协议签订后，上述房*一直由原告承租使用。2008年下半年，被告欲将上述房*出卖，多次到房*中介所进行出卖登记，并征求了原告的意见。2010年4月29日，被告将上述房*以75万元的价格出卖给案外人黄*。现原告向本院起诉，要求被告赔偿其损失。

本院查明

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房*的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。《最*法院关于审理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房*未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；第二十四条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房*的，人民法院不予支持。这里的“优先购买权”，是指房*出租人在转让出租房*时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而先行购买的权利。这是由法律直接规定产生的民事权利，并不由当事人之间约定。规定优先购买权的目的是为了保护承租人的合法权利，对出租人的权利作出适当限制。如过分保护承租人的这种权利，则会影响出租人正常权利的行使。本案中，原告承租的房*是作为经营使用的营业房，在营业期间经常有意向购买人上门看房，原告应早就知晓该房*要出卖的事实，且被告与黄*之夫亦向其征询了是否要购买房*的意见，而原告一直没有向被告作出要行使优先购买权的表示，应视为其已放弃优先购买权。此外，原告在知道房*被出卖后随即另行租房继续营业，被告将房*出卖给他人并未给原告造成实际损失。故原告以被告侵犯其优先购买权为由要求被告赔偿损失理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最*法院关于审理城镇房*租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告绍*限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取1150元，由原告绍*限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省*民法院。

裁判日期

二０一一年四月二十日