申诉人徐**与被申诉人刘**、赵**、原审被告中国农业**州埇桥支行、宿州市**易委员会房屋买卖优先购买权纠纷申请再审一案民事判决书

审理经过

申诉人徐*因与被申诉人刘*、赵*、原审被告中国农业*州埇桥支行（以下简称墉桥支行）、宿州市*易委员会（以下简称经贸委）房屋买卖优先购买权纠纷一案，不服安徽省*民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决，向检察机关申诉。安徽省人民检察院以皖检民行抗（2013）88号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院以（2013）皖民抗字第00149号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院代理检察员王*、朱*依法出庭履行职务，申诉人徐*及其委托代理人陈*，被申诉人刘*、赵*及其委托代理人王*，原审被告埇桥支行委托代理人朱*、朱*，原审被告经贸委的委托代理人陈*出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2004年5月11日，刘*、赵*向宿州*民法院起诉称：从1995年开始租赁宿州市（原县级市）家用电器公司（以下简称家*司）位于宿州市埇桥区淮海中路大隅口东北角商业大楼一楼门面房销售自行车至今。2004年4月12日收到埇桥区人民法院应诉通知，得知家*司因不能偿还埇*行的贷款，将本人承租的房屋抵偿给埇*行，埇*行又以5.5万元人民币卖给徐*。家*司、埇*行、徐*在抵偿、转让时均没有告知，侵犯其优先购买权。请求根据最*法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条的规定，判决宣告抵偿、买卖协议无效，确认其优先购买权。

一审被告辩称

经贸委答辩称：家电公司原属宿州市（原县级市）财贸委员会，1988年机构改革财贸委员会合并成经济贸易委员会。财产抵押要经过主管部门审核同意，家电公司抵押未经批准，出售涉案房屋经贸委不知情。

埇桥支行答辩称：涉案房屋经宿州*法院调解抵偿给埇桥支行，合法有效，且已办理产权过户登记。刘*没有与埇桥支行签订房屋租赁协议，双方没有租赁关系，无权主张优先购买权。

徐*答辩称：涉案房屋是因家电公司无力偿还贷款，宿州*民法院执行时协议抵偿给埇桥支行，刘*与埇桥支行没有签订租赁协议，没有租赁关系，认为涉案房屋买卖协议无效，主张有优先购买权没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。

一审法院查明

宿州市埇桥区人民法院一审查明：1995年12月，刘*开始租赁家*司位于宿州市淮海中路大隅口商业大楼一楼门面房一间销售自行车。家*司先后于1996年9月和1997年6月两次向埇*行贷款，用其商业大楼的全部经营用房抵押，后因无力偿还贷款，埇*行将其诉至法院。该案在宿州*民法院执行时，家*司与埇*行达成和解协议，家*司将其商业大楼中属于该公司的房产包括涉案的门面房抵偿其贷款。埇*行于1997年12月26日办理了房产过户登记。家*司和埇*行没有将上述抵偿情况告知刘*。1998年家*司与刘*仍签订一年的租赁合同，收取租金。之后双方虽没有签订合同，但家*司仍按上述合同约定收取刘*的租金。埇*行自取得涉案房产后一直未向刘*主张权利。2003年5月14日，埇*行将涉案的门面房以5.5万元卖给徐*，同年11月19日徐*办理了房产证。

一审法院认为

宿州市埇桥区人民法院一审认为：家*司在案件执行过程中经宿州*民法院调解，用房产作价抵偿埇桥支行的贷款不违反法律规定。刘*主张家*司与埇*房屋抵偿贷款协议无效的请求不予支持。刘*没有与埇桥支行签订租赁合同，双方没有形成租赁关系，刘*主张对涉案房屋优先购买权的请求亦不予支持。遂于2004年11月2日作出（2004）宿埇民一初字第1261号民事判决，驳回刘*、赵*的诉讼请求。刘*、赵*不服一审判决提起上诉。

二审法院查明

宿州*民法院二审查明的事实与一审认定的事实相同。

二审法院认为

宿州*民法院二审认为：家*司与埇*行用涉案房屋抵偿贷款不违反法律规定。埇*行在取得涉案房屋所有权后，转让给徐*，徐*依法办理了房产证，该买卖协议合法有效。刘*与埇*行没有签订租赁合同，双方没有形成租赁关系，对涉案房屋没有优先购买权。刘*请求确认家*司与埇*行房屋抵偿协议及埇*行与徐*房屋转让协议无效，无法律依据，不予支持。遂于2005年4月27日作出（2005）宿中民一终字第199号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘*、赵*不服宿州*民法院二审判决，申请再审。

宿州*法院于2005年10月24日作出（2005）宿中民一监字第165号民事裁定，再审本案。

再审申请人称/抗诉机关称

刘*、赵*申请再审称：刘*、赵*承租期间，家*司与埇*行将涉案房屋抵偿贷款，之后埇*行又将该房屋转让给徐*均没有依法通知承租人。根据最*法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条的规定，家*司、埇*行及徐*均侵犯其优先购买权，应依法判决上述抵偿、买卖协议无效，确认其有优先购买权。

再审被申请人辩称

宿*贸委答辩称：是否有优先购买权，由法院依法判决。

埇桥支行答辩称：涉案房屋是经法院调解抵偿给埇桥支行，已办理了房产证。刘*与埇桥支行没有签订租赁协议，对涉案房屋没有优先购买权，请求维持原审判决。

徐*答辩称：刘*1995年12月租赁涉案房屋时没有登记，不受法律保护。涉案房屋是法院执行时用房抵贷不是买卖，以房抵贷合法有效。埇桥支行将涉案房屋转让给徐*，徐*办理了房产证，刘*与埇桥支行未签订租赁合同，没有租赁关系，对涉案房屋没有优先购买权，请求维持原审判决。

本院查明

宿州*民法院再审查明：1987年，宿州*公司、家*司、蔬菜公司分别购买宿州市*口商业大楼的部分房产，其中二楼全部由家*司购买。一楼门厅南侧是一旋转楼梯专供二楼使用。1988年家*司将旋转楼梯拆除，建一直行式楼梯，一楼大厅形成南北宽4.2米，东西长9.8米的门面房，并办理了产权证。

1995年12月，刘*与家*司签订协议，租用上述门面房经销自行车。1997年因家*司不能按期归还埇*行的贷款，被埇桥*法院。该案在宿州*民法院执行时，家*司与埇*行达成和解协议，将其商业大楼中属于该公司的全部房产包括涉案房屋抵偿贷款，墉*行于1997年12月26日办理了产权过户手续。家*司和埇*行均没有将以房抵贷的情况告知刘*、赵*，埇*行取得涉案房产后没有向刘*、赵*主张权利。1998年家*司与刘*签订为期一年的租赁合同，收取房租。1999年后双方虽没有再签订租赁合同，但家*司仍按原合同的约定向刘*、赵*收取房租直至2004年。

2001年6月12日，徐*以42万元的价款，购买宿*菜公司大隅口商业大楼一楼两间门面房经营“南阳布庄”，该门面房与刘*、赵*经销自行车的涉案门面房相邻。2003年5月14日，埇*行与徐*签订协议，将刘*、赵*承租经营的门面房以5.5万元价格卖给徐*，协议还约定涉案房屋占有人员由徐*清理。2003年11月徐*将从蔬菜公司购买的房产和涉案门面房一起重新办理了产权证。2004年4月8日，徐*以刘*侵占涉案房屋向法院起诉，要求刘*搬出侵占的房屋并赔偿损失。宿州市埇桥区人民法院受理该案后通知刘*、赵*应诉，刘*、赵*得知涉案房屋被家*司抵债给埇*行，埇*行又将该房屋转让给徐*，遂于同年5月11日提起本案诉讼，请求法院判令上述抵偿、买卖协议无效，确认其优先购买权。

本院认为

宿州*民法院再审认为：1、家*司与埇*行经法院调解，达成以房抵贷的执行和解协议，属司法行为，不属合同法调整的范畴。刘*、赵*认为以房抵贷的行为无效的理由不予支持。2、墉桥支行通过以房抵贷的方式取得涉案房屋，原家*司与刘*的租赁协议对其仍然有效，转让涉案房屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。埇*行在转让该房屋时没有通知刘*、赵*，侵害了刘*、赵*的优先购买权。3、徐*与刘*、赵*一直毗邻经营，明知刘*、赵*在涉案房屋里经营，受让该房屋时未告知，且在转让协议中还约定由其清理占有人，徐*不属善意第三人。刘*、赵*主张该房屋买卖协议无效的理由成立，应予支持。遂于2011年5月9日作出（2006）宿中民一再终字第40号民事判决：1、撤销宿州市中人民法院（2005）宿中民一终字第199号和宿州市埇桥区人民法院（2004）宿埇民一初字第1261号民事判决；2、确认刘*、赵*对涉案房屋享有优先购买权；3、中国农*限公司宿州市埇*行与徐*之间的房屋买卖协议无效；4、驳回刘*、赵*的其他诉讼请求。一、二审案件诉讼费用计700元，刘*、赵*负担100元，墉桥支行负担600元。宣判后，徐*不服，向检察机关申诉。

安徽省人民检察院抗诉认为：徐*于2001年6月12日购买蔬菜公司所有的房屋，与埇桥支行形成了共有关系，共有人有优先购买权。刘*与埇桥支行没有签订租赁协议，没有租赁关系，不产生租赁的法律后果，对涉案房产没有优先购买权。

本院经再审，除对宿州*法院认定的上述事实予以确认外，另查明家*司系民营企业，挂靠宿州市（县级）财贸委员会（该委员会后与经济委员会合并为经济贸易委员会，现为宿州市埇桥区经济和信息化委员会），1999年因经营不善歇业，2000年10月被工商部门注销。

本院再审认为：虽然家*司在法院执行其与墉桥支行债务时，以房抵债没有通知承租人，但没有证据证明墉桥支行明知刘*、赵*在承租涉案房屋。墉桥支行在法院执行中通过以房抵债取得涉案房产系善意取得，该行为合法有效。墉桥支行向徐*转让涉案房屋时，明知刘*、赵*在承租经营，应当依法通知承租人而没有通知，侵犯了刘*、赵*的优先购买权。徐*2001年购买宿*菜公司门面房与刘*、赵*相邻经营，明知刘*、赵*承租涉案房屋，且在与埇桥支行的转让协议中还约定由其清理占有人，徐*不属善意第三人。

检察机关抗诉关于徐*2001年购买蔬菜公司房屋，与埇*行形成共有关系，是涉案房屋的共有人，有优先购买权的理由不能成立。刘*、赵*1995年向家*司租赁涉案房屋，徐*2001年向蔬菜公司购买房屋经营“南洋布庄”，徐*购买的房屋与刘*、赵*租赁的涉案房屋是相邻的两个部分，分属两个单位，二者之间并非共有，徐*与埇*行不能形成共有关系；检察机关抗诉关于刘*、赵*与埇*行没有签订房屋租赁合同，没有形成租赁关系的意见亦不能成立。刘*、赵*从1995年开始租赁涉案房屋至今，是涉案房屋的实际承租人。1999年后虽然没有签订租赁合同，但仍按原合同约定向家*司交纳房租至2004年。刘*、赵*不知涉案房屋抵偿给埇*行，未向其缴纳房租没有过错。根据买卖不破租赁原则，埇*行取得涉案房屋后原承租合同继续有效，刘*、赵*与埇*行依法形成新的租赁关系。

综上，墉桥支行在刘*、赵*承租期间将涉案房屋转让给他人未通知刘*、赵*，侵犯了刘*、赵*的优先购买权。徐*明知涉案房屋系刘*、赵*在承租经营，未征询其意见而购买，不属善意第三人。墉桥支行与徐*签订的转让协议无效。刘*、赵*主张其在同等条件下有优先购买权的诉讼请求依法应予支持。宿州市中人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条、《最*法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定判决如下：

再审裁判结果

维持安徽省*民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决。

原一、二审案件诉讼费共计700元，徐*承担300元，墉桥支行承担300元，刘*、赵*承担100元。

本判决系终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月六日