上诉人周*与被上诉人史*甲、史*乙第三人撤销之诉纠纷一案的民事判决书
审理经过
上诉人周*与被上诉人史*甲、史*乙、一审被告宋*第三人撤销之诉纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2015年4月28日作出（2014）栖民撤初字第1号民事判决。周*不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周*的委托代理人李*、被上诉人史*甲和史*乙的共同委托代理人陈**、一审被告宋*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
2014年12月11日，一审原告史*甲、史*乙向南京市栖霞区人民法院起诉称，法院受理的周**某离婚后财产纠纷一案诉讼中，宋*隐瞒了将诉争房屋摄山星城2期步青苑某幢202室（以下简称202室）以25.5万元卖给史*甲、史*乙，并交付使用4年的事实，且未通知史*甲、史*乙出庭参加诉讼，导致一审法院作出错误的（2014）栖龙民初字第303号民事判决（以下简称303号判决），判决202室房产归周*所有。请求法院1.撤销303号判决，2.摄山星城2期步青苑某幢202室房屋判归史*甲、史*乙所有，由宋*协助办理产权过户手续。
一审被告辩称
一审被告宋*辩称，本案是房产纠纷撤销判决，我和周*离婚与本案无关。我与周*离婚协议房子归周*所有，上述情况，我已经告诉了房产中介，我当时把所有的证件都给他们看过了，中介称没有事，一个愿意买，一个愿意卖。请求法院审查购房协议是否违法，驳回原告的诉讼请求。
一审被告周*辩称，史*甲、史*乙不属于善意取得，202室房屋买卖协议无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。如法院撤销了303号判决，我的合法权益将另行诉讼解决。
一审法院查明
一审法院经审理查明，宋*与周*原系夫妻关系，2006年10月31日，双方在民政部门办理离婚登记手续。双方在离婚协议中对房产约定“现住新合平户方一处归女方所有及摄山东阳四队房产240㎡”。摄山东阳四队因区划调整，现改名为栖霞街道东阳四队。
2007年7月10日，宋*（乙方）与南京市**安置办公室（甲方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定（乙方）坐落于栖霞区栖霞街道东阳村四队，建筑面积220平方米房屋移交甲方拆除，乙方被拆迁房屋补偿款为681118元。2009年5月16日，宋*申购了房屋拆迁安置房屋二套，二套房屋均座落于摄山星城内，一套为步青苑某幢202室，面积为65.47平方米，房款金额为160806.40元，一套为步青苑某幢404室，面积为89.9平方米，房款金额为226447元，该两套房屋于2015年2月时尚未办理两证。
2010年6月6日，宋*（甲方）与史*甲、史*乙（乙方）在南京华**限公司的见证下，签订《协议书》一份，约定甲方将坐落于摄山星城2期步青苑某幢202室，面积为65.47平方米的房屋以成交总价房款25.5万元出售给乙方，该协议就该房屋的基本信息、交易价格、付款方式、付款时间、过户时间、违约责任等作了具体的约定。该协议中约定甲方保证上述房屋权属情况无争议，并保证该出售房屋无纠纷不受他人合法追索；当上述房产可以上市交易过户时，甲方需及时无条件配合乙方办理该房过户手续。协议签订后，史*甲、史*乙向宋*付了2万元定金。2010年6月9日，史*甲、史*乙又支付了21万元给宋*，宋*将房屋的水、电卡及房屋的钥匙，连同房屋一并交付给史*甲、史*乙。对购房余款2.5万元的付款时间和方式约定为，乙方于产权过户完成三日内支付给甲方。随后，史*甲、史*乙对房屋进行了装潢并入住。
2014年6月25日，周*向一审法院起诉宋*离婚后财产纠纷，即一审法院（2014）栖龙民初字第303号案件（以下简称303号案件），周*以双方离婚时约定“新合平户方一处归女方所有及摄山东阳四队房产240㎡”，认为“摄山东阳四队房产240㎡”被拆迁所得的利益应归其所有，要求宋*返还。303号案件审理中，周*明确表示只主张摄山星城2期步青苑某幢404室和某幢202室两套房屋的所有权，放弃对宋*主张返还剩余拆迁补偿款的权利；宋*对离婚协议书约定的内容无异议，对诉争房屋归周*所有也无异议，但坚持要求周*将其中面积较大的一套房屋过户至双方女儿名下，并要求享有居住权。303号案件审理中，宋*未将202室房屋（面积为65.47平方米）已以25.5万元卖给史*甲、史*乙的事实予以主动如实陈述。南京市栖霞区人民法院于2014年8月12日作出（2014）栖龙民初字第303号民事判决：坐落于摄山星城2期步青苑某幢404室（面积为89.9平方米）和摄山星城2期步青苑某幢202室（面积为65.47平方米）的房屋归周*所有，由宋*协助周*将上述房屋的所有权证和国有土地使用证登记在周*名下，由此产生的费用由周*自行负担。一审宣判后，周*、宋*均未提起上诉，303号判决已生效。
2014年9月26日，史*乙、史*甲向一审法院起诉宋*房屋买卖合同纠纷，要求宋*履行房屋过户手续，期间史*乙、史*甲发现303号生效判决已对诉争房屋作出处理，遂于2014年12月3日撤回该案的起诉，并提起本案诉讼，请求撤销303号生效判决并确认诉争房屋归史*乙、史*甲所有，宋*协助办理房屋过户手续。
一审法院认为
一审法院认为，宋*与周*在民政部门办理离婚登记时，已约定坐落于栖霞**四队的房产归周*所有，宋*对此约定并无异议。宋*以此房产拆迁获得的补偿款申购两套拆迁安置房归周*所有，宋*对此也无异议。但303号案件审理中，宋*未能主动如实陈述其申购的202室房屋已出卖给史*甲、史*乙的重要事实，也未向法院提交出卖协议、相关收条等证据。史*甲、史*乙与宋*之间的协议书是双方当事人的真实意思表示，史*甲、史*乙已按协议支付大部分购房款，并已实际入住使用。现无证据证明史*甲、史*乙购买该房时明知宋*与其前妻周*关于该房的权属约定，之后也未明知宋*与周*之间因离婚后财产纠纷案件在法院的审理情况。史*甲、史*乙根据拆迁安置协议及购房协议书，有充分理由相信202室属宋*所有，购买该房屋，支付了对价，并已交付使用了多年。故史*甲、史*乙购买此屋应属善意取得。宋*称卖房时，已将房屋的实际情况告知了购房人，但在该买卖协议书中约定，宋*必须保证出售该房产无任何权属纠纷，无任何家庭纠纷。宋*的陈述依据不足。宋*另称，在303号案件中，已向法院陈述了202室处分事实，经查，在该案的案卷材料中，也没有任何宋*上述事实的表述。史*甲、史*乙的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。周*表示，对宋*的责任追究，将另案诉讼，这是当事人自愿处分行为，应予准许。
一审法院据此判决：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖龙民初字第303号民事判决中，摄山星城2期步青苑某幢202室归周*所有的判决。二、坐落于摄山星城2期步青苑某幢202室的房屋所有权归史*甲、史*乙所有，由宋*协助原告史*甲、史*乙办理上述房屋的权属转移迁户登记手续，过户费用由史*甲、史*乙负担。三、上述房屋权属登记过户手续办理后三日内，由史*甲、史*乙给付宋*购房余款25000元。案件受理费5126元由宋*承担。
上诉人诉称
一审宣判后，周*不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1.史*乙、史*甲与宋*签订的购房协议不具备有效情形，诉争房屋属于周*和女儿宋**所有，宋*无权处分，且事后周*未予追认。2.史*乙、史*甲在购买房屋时并非善意，诉争房屋亦未登记在史*乙、史*甲名下，不构成善意取得诉争房屋。3.拆迁安置协议载明产权人的家庭状况“妻周*、女宋**”，史*乙、史*甲与宋*签订的购房协议载明产权共有人宋*、受益人宋**，因此宋**是诉争房屋共有人，一审法院未追加为诉讼当事人，系遗漏必要共同诉讼当事人。4.诉争房屋系经济适用房，上市交易需满足出卖人有第二套住房、同住人同意等条件，并须经行政机关审批，法院不能直接判决房屋过户。请求撤销一审判决、驳***乙、史*甲的诉讼请求。
被上诉人辩称
被上诉人史*乙、史*甲辩称，1.被上诉人与宋*签订的房屋买卖协议合法有效。2.被上诉人是善意第三人，购买房屋时宋*称其和妻子离婚，诉争房屋和其前妻没有关系，被上诉人一直要求宋*出示离婚协议，其并没有出示。拆迁安置协议、购房发票均只有宋*一个人的名字，被上诉人有理由相信宋*是该房所有权人。3.被上诉人拿到诉争房屋四年多时间，上诉人都未提出任何异议，说明其是知情并认可房屋买卖的。4.离婚协议对于房屋归属约定不明。请求驳回上诉、维持原判。
一审被告宋*辩称，我向史*乙、史*甲出售诉争房屋时已告知拆迁协议原件、离婚协议原件在我前妻处，后来史*乙、史*甲自己到相关部门调取了拆迁协议、离婚协议，他们是在明知情况下购买诉争房屋。
本院审理中，依职权向南京市房屋产权监理处档案馆调取了案涉202室、404室的房屋登记薄及证明一份，证明该两套房屋系经济适用房，2015年10月8日登记在宋*名下。对以上证据，双方当事人均无异议，但周*提出该两套房屋虽然登记在宋*名下，但并非宋*所有，按照离婚协议约定，两套房屋均应归周*所有。
本院查明
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2009年4月22日，宋*与南京**开发公司签订购房协议书二份，购房资格审核表及选房结果确认表中记载的拆迁人口均为3人。该二套房屋已于2015年10月8日登记在宋*名下，房屋性质为经济适用房、产别性质为私有房产、取得方式为买受（经济适用房），暂无他项权利及担保等。
本院庭审中，被上诉人史*乙、史*甲方陈述买房时，宋*出示了身份证、补办的发票原件（上面盖了红章）、选房确认书、拆迁协议。此外，宋*（甲方）与史*甲、史*乙（乙方）于2010年6月6日签订的202室房屋买卖《协议书》第一条约定，“甲方将拟出售房屋的房屋权属状况等全部情况、资料均告知乙方，甲方也愿意将此房出售给乙方；乙方也详细了解该房全部情况，并自愿买受该房屋。”
以上事实，有双方当事人陈述、拆迁调查表、拆迁安置协议、购房协议书，史*甲、史*乙与宋*订立的购房协议书、相关收条及庭审笔录、房屋登记薄等证据证实。
本院认为
经各方当事人确认，本案争议焦点为：1.303号案判决是否确有错误，侵害了被上诉人史*甲、史*乙的合法权益。2.本案诉争的202室房屋买卖合同能否履行。
本院认为，本案系被上诉人史*甲、史*乙针对303号判决中关于202室经济适用房所有权的判决，提出的第三人撤销之诉，被上诉人史*甲、史*乙依据其与一审被告宋*签订的202室房屋买卖合同，主张对该房屋享有所有权，303号判决将202室房屋所有权判归周*所有，侵犯了其合法权益，据此要求撤销303号判决对202室所有权的判决内容。而确认303号判决部分内容是否损害史*甲、史*乙的合法权益，应当以认定史*甲、史*乙与宋*签订的202室经济适用房的买卖合同是否合法有效为前提。
本案查明的事实证明，讼争的202室房屋系拆迁安置的经济适用房。经济适用房属于由国家提供政策优惠，用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据国家和省、市政府制定的相关经济适用房的管理规定，购买经济适用房后5年内禁止上市交易，满5年后取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，可以上市交易，但政府享有优先收购权。本案中，宋*在购买因拆迁而被安置的202室经济适用房一年多的时间内，违反经济适用房的管理规定，与被上诉人史*甲、史*乙签订买卖合同，进行房屋所有权的买卖交易。根据买卖合同约定的条款，合同双方当事人对202室系拆迁安置的经济适用房，买卖时尚不具备上市交易过户的条件等情况是清楚的，而双方在明知国家明文规定经济适用住房购买后五年内不得上市交易，涉案经济适用房未满足上市交易条件的情况下，仍然签订买卖协议，并在协议中对202室经济适用房的上市交易过户作了特别的约定，以规避国家对经济适用房的管理。双方对于202室经济适用房的买卖交易行为，不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，损害社会公共利益的合同无效，故宋*与史*甲、史*乙签订的202室经济适用房的买卖合同依法应认定无效。
无效合同自始没有法律效力，对合同双方当事人及合同之外的第三人自始没有拘束力。故史*甲、史*乙要求宋*协助其办理202室房屋过户登记手续的诉讼请求，缺乏有效的合同依据，本院不予支持；史*甲、史*乙主张宋*在交易时隐瞒了房屋权利人的情况，自己已经为购买202室房屋支付了对价且已实际装修入住，故自己是善意第三人，依法应当确认自己对202室房屋的所有权。本院认为，史*甲、史*乙在签订房屋买卖合同时，已经知道202室房屋属于经济适用房，不符合上市交易的条件，此时签订的合同应当被认定为无效合同，但其仍然与宋*签订买卖合同，史*甲、史*乙对于合同无效的结果具有过错，因其签约时具有过错，且尚未取得涉案房屋所有权，故史*甲、史*乙不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人，史*甲、史*乙关于其系善意第三人的辩解意见，不能成立，本院不予采信。
综上，因讼争的202室经济适用房的买卖合同无效，史*甲、史*乙不享有202室房屋的权利，故303号判决针对202室房屋归属所作的判决内容并未侵犯史*甲、史*乙的合法权益，其要求撤销303号判决部分内容的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。史*甲、史*乙因房屋买卖合同无效而对涉案202室房屋不再享有取得物权的权利，但其因支付购房款及装修房屋支出了费用而对宋*享有的债权，可依法另行诉讼解决。上诉人周*关于涉案202室房屋买卖合同无效的意见成立，本院予以采纳；其所述应追加宋**为本案诉讼当事人的主张，因本案系要求撤销303号生效判决之诉，依据最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十八条规定，本案应以303号案件当事人为被告，而宋**并非303号案件当事人，故上诉人周*要求追加当事人的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，所作判决不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百七十条第一款第（二）项，最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第（三）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖民撤初字第1号民事判决；
二、驳回一审原告史*甲、史*乙的诉讼请求。
一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人史*甲、史*乙负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年十二月二十三日
