上海**限公司与缪建耀协议纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人缪**因房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民(行)初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人缪**的委托代理人钱**、被上诉**有限公司(以下简称“瀛联置业”)的委托代理人游明兰，被上诉人林**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，林**与缪**、杨**无亲属关系。1995年1月9日，林**经人介绍，欲购买缪**、杨**部分房屋，经“中人”见证，双方签订“私房买卖协议书”和“房屋买卖合同”各一份。“私房买卖协议书”约定，缪**、杨**愿出售天宝路XXX弄XXX号“坐西朝东”的房屋给林**，协议书划定了出售房屋的权属范围，要求林**购房后“在买入房屋范围内自己开梯”，电表、水表一年后安装至所购房屋内；协议约定的房屋价格为人民币(以下币种均为人民币)5.6万元，但无付款期限，生效期限则为“1995年1月9日签订日起生效”。协议的最后落款处，“甲方”为缪**、杨**签字，乙方即林**签字，“中人”张**也在协议上签了字。而“房屋买卖合同”系格式合同文本，约定的房屋售价3.5万元，定金1,000元，合同中付款期限的“年月日”空格处被斜杠划除，付款方式系“现金支付”。合同第十条的生效条件为“经本市房地产交易管理部门批准过户后生效”，其余内容与“私房买卖协议书”大致相同，缪**与林**在合同上签了字。林**称，两份合同签订后，其当场支付了5.6万元房款，视协议为付款凭据，未再要求缪**、杨**出具收款收条。之后，双方持售房价格为3.5万元的合同文本至房屋管理部门办理了登记，按3.5万元的合同金额，缴纳了合同印花税及契税等税费，但林**未申办产权证。1995年8月7日，林**将户籍迁入购买的房屋，单立户口本一册，并改建了房屋的入户楼梯及通道，此后娶妻成婚，双方分门进出，相安无事。

2006年1月9日，瀛联置业取得沪房虹拆许字(2006)第1号房屋拆迁许可证，对本市天宝路XXX弄XXX号房屋所在地块实施拆迁。2008年5月28日，瀛联置业、林**签订协议一份，双方确认房屋建筑面积为44.97平方米，瀛联置业给予林**户货币补偿款453,523元，林**以该款向瀛联置业购买了本市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.55平方米房屋一套，林**户还得到“搬家补助费”、“设备迁移费”等其他补偿。协议签订后,林**户搬离了原址，迁入新居。2009年8月22日，瀛联置业与杨**户亦签订协议一份，双方确认杨**户房屋的建筑面积为63平方米(未将林**占有面积计入)，给予杨**户三套房屋及相应补偿款。协议签订后，杨**户按约履行了协议。后杨**诉至法院，要求确认瀛联置业、林**签订的房屋拆迁补偿安置协议无效，林**获得的453,523元补偿款归还给杨**。

在原审审理中，原告杨**于2013年12月14日因病去世。经原审法院批准，杨**的次子缪**作为原告继续参加诉讼。缪**代理人提交了2011年3月23日，缪**委托他人约林**的谈话笔录，该笔录询问购买缪**、杨**房屋经过，“交的房款如何处理的”，林**答，“房款作为该房屋的租金，一次性付(的)了，一直住到拆迁为止”。林**回忆笔录形成过程称，其被邀请至“东方国贸新城旁一家叫华曦餐厅喝酒”，“几杯酒喝下去意识就不清了，不知道他们在说什么”，林**否定笔录的真实性。缪**认为缪**、杨**与林**签订的“房屋买卖合同”未办理过户手续，房款亦未付，合同约定的生效条件未成就，林**无权以产权人名义与瀛联置业签订房屋拆迁协议。

一审法院认为

原审法院认为，首先，林**向缪**、杨**购买房屋，该事实有缪**提供的“房屋买卖合同”和林**提供的“私房买卖协议书”证实，缪**所称与林**系租赁关系，该理由并无相关证据证明，其提供的2011年3月23日委托他人约林**的谈话笔录，该笔录的谈话内容并不能否定两份房屋买卖合同的属性，亦与本案查明事实不符，故原审法院对该“谈话笔录”不予采信；其次，签订两份买卖合同的目的，从办理房产交易登记缴费观察，“房屋买卖合同”相对“私房买卖协议书”做低了房价，降低了税费的支出，其价格并非真实交易价格，故“房屋买卖合同”的作用系专为办理权属登记、减低缴纳的税费签订；其三，“私房买卖协议书”系非格式合同，参与人员除缪**外，还增加了杨**和“中人”，在有格式合同文本的情况下，双方字斟句酌后另行自拟合同，应属有意为之。根据《中华人民共和国合同法》规定，“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，该拟订的合同，其有争议的合同生效时间，依法应采用非格式合同拟订的条款；其四，房款的支付与否，非合同成立的法定条件，如未支付房款，其性质属于违约，两者不能混为一谈。根据法庭查明事实，林**与缪**、杨**非亲非故，入住系争房屋后，其按合同约定另辟了进户房门，迁入户口，结婚生子，如此大的变化，林**均需在缪**、杨**的配合下完成。同时，自1995年9月至2008年5月，林**居住在该房屋内的时间长达13年之久，瀛联置业与杨**户签订协议时剔除了林**所占面积，杨**亦未提出异议；最后，在付款期限的格式条款处，双方有意将付款期限划除，非格式合同亦无付款期限的约定，印证了林**当场支付房款的事实。缪**、杨**未收到房款的陈述，不符合常理。综上所述，林**通过购买缪**、杨**的部分房屋，成为房屋所有人，其与瀛联置业签订的房屋拆迁协议，其签约主体符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，签约内容亦系双方协商一致达成的真实意思表示，该协议应属合法有效。缪**要求确认瀛联置业、林**签订的房屋拆迁协议无效、返还拆迁补偿款的诉讼请求，因无事实证据和法律依据，不予支持。至于瀛联置业提出的诉讼时效问题，因当事人依法享有起诉的权利，杨**起诉合同无效，应系法律赋予的诉讼权利，而其胜诉权，则应有法律和事实证据的支撑。瀛联置业认为杨**的诉讼已过时效的理由，不予采纳。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条之规定，判决驳回缪**的诉讼请求。判决后，缪**不服，上诉于本院。

上诉人诉称

上诉人缪建耀上诉称：缪**、杨**与被上诉人林**虽签订了房屋买卖合同，但因转移登记未获批准，故已付定金作为房屋租金，5.6万元房屋价值款也未支付，直至房屋拆迁时止。被上诉人瀛联置业仅凭买卖协议书和申请转移收件收据认定林**为房屋产权人，依据不足。原审判决错误，请求二审法院撤销原判并依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人瀛联置业辩称：林**与缪**、杨**签有房屋买卖合同，且在申请转移登记时缴纳了相应的税费，林**系房屋所有人，被上诉人以林**为签约主体，符合法律规定。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人林**辩称：其与缪**、杨**签订了房屋买卖协议，交付了定金及房屋款，并申请办理了转移登记，只是由于该房屋内户口冻结而无法办理。对于上诉人提交的笔录不认可。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。

二审审理中，本院曾主持各方当事人进行调解，因被上诉人不同意进行调解，致调解不成。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点，在于被上诉人瀛联置业认定被上诉人林**为被拆房屋的产权人并与其签订房屋拆迁协议是否正确。上诉人主张，虽然双方签订了房屋买卖协议，但因系争房屋未能办理转移登记，房屋买卖转为房屋租赁，1,000元定金转为租金，系争房屋由林**租赁使用直至拆迁时止，林**并未支付5.6万元房屋款及其他租金，故林**不是系争房屋的产权人。对此，本院认为，缪**、杨**与林**签订私房买卖协议书并向有关部门申请办理房地产转移登记，在林**支付相应税费后，林**未取得产权证等事实，均有相应的证据予以证实，上诉人现主张双方为租赁关系，并未提供相应的事实证据，且林**长期居住于被拆房屋内，缪**、杨**并未向其主张房屋租金，在瀛联置业与杨**户签订天宝路XXX弄XXX号房屋拆迁协议时亦剔除了系争“坐西朝东”房屋的面积，故上诉人的上述主张，缺乏事实证据，与常理不符，本院难以支持。瀛联置业与林**签订系争协议，签约主体适格，是双方真实意思的表示，协议内容符合相关法律法规及基地政策的规定，依法有效。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币80元，由上诉人缪建耀负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年九月二十六日