刘**与刘**协议纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2013)黄**(行)初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘**的委托代理人刘**、张*，被上诉人上海东**有限公司(下称东亚公司)、上海锦**有限公司(下称锦**司)的共同委托代理人倪**、王**，原审第三人倪**、刘**、吴**、刘**的共同委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，本市上海市车站支路XXX号底层、二层南间部位旧里私房权利人为刘**，建筑面积为8.7平方米。2007年9月18日，东**司作为“东元坊住宅小区”建设项目拆迁人对上述房屋所在地块委托锦**司实施拆迁。拆迁时，上述房屋处有户籍一本，在册户口5人，即刘**、倪**、吴**、刘**、刘**，其中户籍户主为倪**。2008年12月31日，刘**与东**司就上述房屋拆迁安置事宜签订了沪(锦居)拆协字第368号《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定：甲方为拆迁人东**司，乙方为刘**；被拆迁房屋房地产市场评估单价为15,251元；甲方应当支付给乙方货币补偿款407,449元，其中价格补贴为39,806元。此外，甲方还需支付给乙方搬家补助费1,000元，设备迁移费1,430元，托底差额面积补贴142,600元，奖励费80,000元，临时安置补助费36,000元(每月1,500元标准，共计24个月)，特困补贴48,000元，未见证面积补贴160,136元，上述款项合计876,615元；乙方选购东元坊5号1704室二室一厅(建筑面积80.48平方米)房屋一套，购房价格为1,649,840元。上述协议签订同时，刘**与东**司又签订了《期房购房意向书》，在该意向书中双方明确约定：“甲方同意乙方购买配套商品房(东元坊5号1704室)房屋一套，房屋建筑面积80.48平方米，安置价为每平方米建筑面积20,500元，总计1,649,840元”、“甲方应当向乙方支付各类拆迁补偿安置款合计876,615元。若乙方向甲方购买该配套商品房款大于拆迁补偿安置款，则动迁补偿安置款876,615元作为乙方购房款，乙方还需向甲方支付购房款差额773,225元”、“该房屋建筑面积为预测面积，最终以测绘中心提供的实测面积为准，按《购房预售合同》的规定执行”、“该房屋拟于＿年＿月(此处划线部分为空白)底前交付使用。乙方须持本购房意向书、《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》和《配套商品房供应单》与房屋开发单位办理《购房预售合同》签订手续。甲方有责任为乙方办理上述手续提供便利”等内容。2009年1月14日，刘**户搬离被拆迁房屋，并领取了速迁费30,000元。拆迁双方除选购房屋未办理交付等相关手续外，其余协议约定的金钱支付及搬迁义务均已履行完毕。

2013年10月8日，东亚公司取得东元坊4、5、6号新建住宅的交付使用许可。之前，“东元坊住宅小区”项目建设地块对选择东元坊配套商品房调换的被拆迁居民户，临时安置补助费发放标准实际分为三个阶段。第一阶段为拆迁双方签订拆迁补偿安置协议起之后24个月，被拆迁房屋建筑面积在30平方米以内(含30平方米)，每户按月发放临时安置补助费1,500元，每超过1平方米，增发50元；第二阶段为24个月到期后至2013年3月期间，发放标准提高为每平方米70元；第三阶段为2013年4月至2013年9月期间，按每平方米100元计算。“东元坊住宅小区”项目建设地块对选择东元坊配套商品房调换的被拆迁居民户选购期房房屋的交付时间、交付标准等相关权利义务均在《上海市商品房预售合同》中进行约定。2012年7月5日，上海市**测绘中心出具房屋土地权属调查报告书，载明东元坊5号楼1704室房屋预测建筑面积为82.23平方米。

2013年7月，拆迁方以告知书形式书面通知刘**，告知书内容包括：原东元坊5号楼1704室的正式门牌号为普育东路XXX弄XXX号XXX室，预测面积为82.23平方米，安置房屋总价为1,685,715元；预测面积与原签约面积误差为1.75平方米，按原签约单价计算，刘**户需补交差价款35,875元；刘**户还可领取2013年4月至2013年9月的安置过渡费共计18,000元(即每月3,000)元；在刘**户结清所有款项后，再根据原房屋供应单的产权人信息安排签订《东元坊动迁安置商品房预售合同确认书》。之后，刘**至拆迁方处协商，但未与对方就支付选购安置房面积差价、领取过渡费等事项达成一致意见，因此拆迁双方未签订安置商品房预售合同，刘**亦未领取2013年4月至2013年9月的安置过渡费用。2013年9月10日，拆迁方又以在基地公告栏张贴公告的形式进行公示告知，内容包括：双方签订动拆迁协议所约定的房屋面积为设计部门提供的预测面积；签订预售合同所约定的房屋面积是房屋测绘部门测绘得出的预测面积；房屋预售合同是依据两者面积差异、费用结算等内容签订；最终建筑面积以房屋测绘部门测定的实测面积，并经房地产交易部门审核认定为准等。2013年9月27日，上海市**测绘中心出具房屋土地权属调查报告书载明原东元坊5号楼1704室房屋实测建筑面积为82.24平方米。

原审另查明，2011年6月27日，刘**曾以东**司、锦**司为被告向原审法院提起诉讼，要求两被告履行交房义务并支付从2011年1月起至交房日止每天150元的房屋逾期安置费，该案[(2011)黄民(行)初字第49号]审理过程中，刘**与东**司、锦**司达成和解协议：“东**司、锦**司从第一次临时安置补助费发放结束后开始支付刘**(户)每月过渡费2,100元及一次性补助费1,400元，共计3,500元直至2013年3月”。之后，刘**撤回该案起诉。上述协议内容至今已实际履行完毕。现刘**认为东**司、锦**司的违约行为侵犯了其合法权益，起诉要求判决：1、从2013年4月起至2013年9月止，东**司、锦**司以每月7,000元标准支付其六个月的过渡费；2、依异地安置待遇，东**司、锦**司向其交房后需另增发2个月过渡费；3、东**司、锦**司支付其东元坊5号1704室安置房屋总价款利息(以1,649,840元为本金，计息期限自2008年12月31日起至东**司、锦**司与其签订东元坊5号1704室安置房屋预售合同之日止，利率标准为同期银行贷款利率)；4、东**司、锦**司在取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》(即“五证二书一表”)及《新建商品房房地产权证》的前提下履行东元坊5号1704室安置房屋交房义务(提供房屋钥匙)。

一审法院认为

原审认为，依法成立的协议受法律保护。东**司、锦**司与刘**签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》及其附件系双方真实意思表示，签约主体适格，且基本内容符合相关拆迁政策法规及基地告居民书的规定要求，应属合法有效，对协议双方均有约束力。根据相关拆迁政策法规规定，以期房作为安置用房的，拆迁双方应当在拆迁补偿安置协议中约定临时安置过渡期，期房安置过渡期限自拆迁补偿安置协议订立之日起一般不超过两年。本案中，东**司作为拆迁人在基地告居民书、拆迁补偿安置协议、购房意向书等文件中均未明确临时安置过渡期，则可将拆迁双方在协议中约定的预发24个月临时安置补助费的期限视为临时安置过渡期，东**司应自临时安置过渡期届满后对刘**户继续发放临时安置补助费，故刘**要求获得2013年4月至9月的临时安置过渡费的诉请于法无悖，可予以支持。至于东**司应当承担的临时安置补助费标准，对照上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局作出的沪价商(2002)010号《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》规定，即“(临时安置补助费)发放标准按被拆除房屋的每平方建筑面积每月10元计算，每户每月低于600元的，按600元发放；超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内(含)的，增发50%；超过期限3个月以上的，增发100%”的内容，其自2013年4月起对刘**户以每月3,000元标准发放的临时安置补助费金额已高于上述文件规定的最高数额，故刘**要求在现行发放标准的基础上再予增发，缺乏依据，本院不予认可。由于刘**户在协议签订时自行选择了以同区域东元坊配套商品房(期房)调换安置方式，因此其提出依异地安置待遇增发2个月的过渡费及要求获得安置房屋总价款利息之诉请，无事实和法律依据，原审不予支持。根据拆迁双方签订的《期房购房意向书》约定条款及由房地产管理部门统一印制的《上海市商品房预售合同》的规范文本内容，刘**户协议选购的东元坊5号1704室安置房屋的相关交付事项，尚需通过拆迁双方协商签订安置商品房预售合同予以明确，故现刘**提出要求拆迁方直接履行交房义务之诉请与拆迁双方所签订协议的约定内容不符，原审对此不予支持。锦**司受东**司委托实施拆迁，其代理行为应由东**司承担民事责任。原审遂判决：一、东**司自本判决生效之日起十五日内支付刘**(户)自2013年4月起至2013年9月止临时安置补助费18,000元；二、驳回刘**其余诉讼请求。判决后，刘**不服，向本院提起上诉。

上诉人诉称

上诉人刘**上诉称，被上诉人应当支付2013年4月至交房之日止的过渡期安置费给上诉人。过渡期安置费应当考虑安置房屋现市场租金及被上诉人违约与其交房给上诉人造成的损失，酌情应定为每月7,000元。安置协议明确约定采取货币补偿安置方式，因本应归上诉人的拆迁补偿款1,649,840元于2008年12月就付给了被上诉人，故被上诉人应当支付该笔货币安置款的利息。安置房屋系毛坯的期房，需要装修才能入住，故被上诉人应当给付两个月的装修过渡期安置费。被上诉人锦**司亦为拆迁补偿安置协议的相对方，原审法院将两被上诉人应共同承担的责任判决由东**司一方承担错误，两被上诉人对上诉人的损失应当承担连带责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的起诉请求。

被上诉人辩称

被上**公司、锦**司共同辩称，上诉人的主张均无事实和法律依据，原审判决正确，应予维持。另上诉人在一审判决后已经办理了安置房屋的入住手续，一审判决实际已经履行完毕。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人倪**、刘**、吴**、刘**同意上诉人的意见，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的起诉请求。

本院查明

经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为，2013年9月之前，被上诉人已经告知上诉人安置房屋的预测面积及可领取2013年4月到9月的安置过渡费等事宜，并通知上诉人可以在结清相关款项后签订安置房屋的商品房预售合同确认书、办理入住手续。此后，上诉人因未与被上诉人就支付选购安置房面积差价、领取过渡费等事宜达成一致意见，致未能及时签订安置商品房预售合同及办理入住手续。但上诉人未按时入住安置房屋并非被上诉人过错导致，被上诉人已经尽到了通知义务，现上诉人要求被上诉人支付2013年9月至实际交房之日止的过渡费缺乏事实和法律依据。原审判决被上诉人支付上诉人2013年4月至9月的安置过渡费正确。被上诉人自2013年4月起以每月3,000元的标准支付上诉人安置过渡费，已经高于相关文件规定的临时安置补助费的标准，上诉人要求以每月7,000元的标准向其支付安置过渡费，缺乏法律和政策依据，本院不予支持。根据拆迁双方签订的安置协议、期房购房意向书以及基地政策，被上诉人系以提供配套商品房的房屋调换方式安置上诉人户，上诉人与被上诉人签订的期房购房意向书约定，若上诉人向被上诉人购买配套商品房款大于拆迁安置补偿款，则拆迁安置款作为上诉人购房款，上诉人还需向被上诉人支付购房款差额。故现上诉人认为被上诉人于2008年12月就应当将货币补偿款支付给上诉人的意见缺乏事实和法律依据，上诉人据此主张货币补偿款的利息亦无依据，本院不予支持。根据《黄浦区东元坊旧区改造基地房屋拆迁告居民书(二)》第五条“本基地操作办法”中关于临时安置补助费的规定，选择同区域配套商品房(期房)调换的，临时安置补助费发放时间自拆迁补偿安置协议生效且被拆迁户搬迁并办结空房移交手续之日起计，至约定交房之日止，预发24个月，按实结算；选择异地配套商品房(现房)调换的，拆迁补偿安置协议生效且被拆迁户搬迁并办结空房移交手续后发放2个月临时安置补助费。因上诉人户选择的是同区域配套商品房调换的安置方式，且被上诉人已经根据上述规定支付上诉人户临时安置补助费，现上诉人再主张两个月的临时安置补助费缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年九月一日