钱**诉顿肯物业管理（上**限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人钱**因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐**（民）初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，钱**是上海市＊＊**02室房屋（以下简称系争房屋）的产权人之一，该房屋的建筑面积为122.52平方米。2002年12月31日顿肯物业管理（上**限公司（以下简称顿肯物业，乙方）与上海市徐汇区＊＊业主委员会（甲方）签订＊＊物业管理合同书，约定，顿肯物业对＊＊实行物业管理，管理有效期为2年，从2003年1月1日起至2004年12月31日止；该合同第十六条物业管理服务费同时约定，顿肯物业根据双方议定的标准向业主或物业使用人就各单元的份额收取管理服务费，管理服务费按建筑面积每月每平方米人民币2.30元，机动车车位管理费每月每个人民币90元。若因国家物价指数发生变动或根据甲方批准的管理预算，实际管理服务费超过前述预先支付的管理费，则乙方可按甲方认可的方案向业主或物业使用人收取差额部分，或在下一年度的收费标准中作出相应调整。管理服务费每季度收取一次，每季度的最后一日为缴费截止日期，对逾期未交纳管理服务费的业主或使用人，从逾期日起按日收取千分之三滞纳金，双方协定顿肯物业每月于管理服务费中支取人民币3，000元作为顿肯物业之管理酬金。

2005年5月30日，顿肯物业与上海市徐汇区＊＊业主委员会签订补充协议，约定，鉴于目前本小区正在申请成立业主大会及业主委员会换届事宜，双方就2002年12月31日签署的＊＊物业管理合同书的时效的有效期延长至新一届＊＊业主委员会成立后，甲方与乙方签署新的物业管理合同生效时，该合同书与本协议自动失效。后因＊＊业主大会组建及业主委员会换届选举工作一直未完成，顿肯物业实际仍按前述物业服务合同为小区提供物业服务至2013年9月30日止。

2012年7月，顿肯物业向小区业主发出公开信，信中有“基于我司已为小区垫付200多万的开支，实无力继续维持下去，不排除退出小区管理的可能”等字样。顿肯物业在管理过程中减少了小区道路、楼道的照明，安装电子锁铁门等。因小区重新成立业主委员会所需，因顿肯物业未能提供审计所需的原始凭证等，小区部分业主就此提起诉讼，要求顿肯物业提供相关财务原始凭证等。原审法院于2013年6月3日作出（2013）徐**（民）初字第1517号判决，判决顿肯物业公布相关资料。钱**认为顿肯物业不公布账目也没有履行判决生效内容，自2013年1月起未向顿肯物业支付物业管理费。

2015年3月31日，顿肯物业诉至原审法院，请求判令钱克*支付自2013年1月1日至9月30日止的物业服务费2，538元，并支付逾期付款的滞纳金697.95元。钱克*则不同意顿肯物业的诉请。

一审法院认为

原审认为，＊＊业主委员会成立后有权代表全体业主，与顿肯物业签订物业管理合同书。该物业管理合同书未违反法律、行政法规强制性规定、违反公序良俗原则、变更和排除小区物业区分所有权的本质，均产生法律效力，对小区内的全体业主均具有约束力；在物业管理合同书签订后，有关物业管理服务应由该合同书进行调整。原合同届满后，因＊＊业主委员会处于换届选举阶段，未与顿肯物业续签物业管理合同书，而签订补充协议，且顿肯物业仍然对＊＊小区物业进行管理、对业主进行服务，故顿肯物业有权要求钱克*支付物业管理服务费。钱克*认为顿肯物业未公开物业服务资金、公共收益等使用情况和明细账目，以及相关的财务原始凭证等，对此钱克*等部分业主已经提起诉讼，亦有生效判决支持了钱克*等的诉请，钱克*据此要求拒付物业管理费，难以采信。但钱克*不支付物业管理费事出有因，故顿肯物业要求钱克*支付滞纳金之诉讼请求，不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于2015年4月27日作出判决：一、钱**于判决生效之日起十日内向顿肯物业管理（上**限公司支付2013年1月1日至2013年9月30日止的物业服务费2，538元；二、驳回顿肯物业管理（上**限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由顿肯物业管理（上**限公司负担5元，钱**负担20元。

上诉人诉称

原审法院判决后，钱克*不服，向本院提起上诉称：被上诉人声称为小区管理垫资200多万元，但至今仍未公布其垫资使用情况。此外，被上诉人违反了合同约定，未履行相应的物业管理义务，侵犯了上诉人的合法权益，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人顿肯物业辩称：被上诉人系按照约定提供管理服务的，因小区管理成本上升，而小区业委会一直未成立，故无法调整物业费收费标准，从而对小区的服务项目进行了调整。此外，上诉人要求被上诉人出示垫资200多万元原审凭证，与本案无关，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中被上诉人与上诉人所在小区＊＊业主委员会签订的物业管理合同书及补充协议，对作为小区业主的上诉人，具有法律约束力。被上诉人履行了物业管理义务后，上诉人理应支付相应的物业服务费。现上诉人认为，被上诉人未公开其垫资200多元的使用明细及相关账务原始凭证，然就此事项，上诉人及该小区其他业主已提起诉讼并得到支持，现在正处于执行阶段，故上诉人以此为由，拒付物业费，缺乏依据。至于上诉人所提及的被上诉人未尽物业管理义务问题，因上诉人所提供的证据材料不足以证明被上诉人在物业管理服务中存在严重瑕疵，故上诉人以被上诉人未尽管理义务作为其拒绝支付物业服务费的理由，难以成立，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币50元，由上诉人钱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十九日