厦门碧**有限公司与厦门市国土资源与房产管理局不履行法定职责二审判决书

审理经过

上诉人厦门市国土资源与房产管理局因被上诉人厦门碧**有限公司诉其不履行土地房屋权属登记法定职责一案，不服厦门市同安区人民法院（2015）同行初字第5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人厦门市国土资源与房产管理局的委托代理人黄刚收、伍**，被上诉人厦门碧**有限公司的委托代理人方*、苏**到庭参加诉讼。原审第三人厦门市**有限公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决查明，2003年8月19日，厦门市国土资源与房产管理局同**分局与厦门市**有限公司签订（2003）厦同地合（协）字号《国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》。合同约定，根据厦府（2003）地455号文件，厦门市国土资源与房产管理局同**分局向厦门市**有限公司出让位于祥**办事处凤岗村的宗地，宗地面积为16267平方米，其中建设用地16267平方米，宗地用途为“工业”，项目名称为“厂房”，土地使用权出让期限为“2003年8月18日起至2053年8月18日止”。厦门市**有限公司取得土地使用权后，缴纳了土地出让金，尔后在该宗地上建设了1、2、3、4、5#共5栋厂房。该5栋厂房依法取得了相应的《厦门市土地房屋权证》，其中4#厂房的权证号为第00865153号，5#厂房为第00865149号。2012年12月3日，厦门碧**有限公司与厦门市**有限公司签订编号为00106363号和00106365号的《存量房买卖合同》，约定厦门碧**有限公司向厦门市**有限公司购买同**源北路97号（4#厂房）房产和同**源北路99号（5#厂房）房产。合同签订后，厦门碧**有限公司向厦门市**有限公司支付了购房款。2012年12月3日，厦门碧**有限公司向厦门市国土资源与房产管理局申请办理同**源北路97号（4#厂房）房产和同**源北路99号（5#厂房）房产的土地房屋权属转移登记。2013年1月10日，厦门市国土资源与房产管理局下属的厦门市房地产交易权籍登记中心，向厦门碧**有限公司出具收件号为20120301125918号和20120301125917号的《不予登记通知书》，认为“该项目属自建工业厂房，宗地内所有建筑及土地使用权应一并转让”，决定不予登记，退回申请。厦门碧**有限公司不服，向法院提起行政诉讼，请求判令撤销厦门市国土资源与房产管理局下属的厦门市房地产交易权籍登记中心作出的20120301125917号、20120301125918号《不予登记通知书》，并责令厦门市国土资源与房产管理局为其办理4#、5#厂房的土地房屋权属转移登记。

一审法院认为

原审法院认为，对于依法缴纳了土地出让金，取得国有土地使用权并在受让的宗地上建设了地上建筑物、其他附着物的受让人，国家允许其转让国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。有关法律、法规、规章只是在转让需具备的条件方面及不予登记的情形等作出列举性的规定。本案中，厦门市**有限公司与厦门碧**有限公司签订《存量房买卖合同》，向厦门碧**有限公司转让4#、5#厂房的行为，并没有违反有关法律、法规、规章规定的关于国有土地使用权及其地上建筑物转让的禁止性规定。并且按照厦门市国土资源与房产管理局同**分局与厦门市**有限公司签订的《国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》第二十一条“受让人已完成本合同项下的土地征地拆迁工作并按照本合同约定已经支付全部土地出让金，领取《土地房屋权证》，取得出让土地使用权后，土地使用权可以转让、出租、抵押……”，第二十四条“……地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押”之约定，厦门市**有限公司转让国有土地使用权及其地上建筑物亦符合合同之约定。《土地登记办法》关于以宗地为单位进行登记的规定，是一般规定，其并没有排除，在土地使用权出让后，多个使用权人对同一宗土地分别登记使用。《土地登记办法》第八条“两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记”之规定，正是国家允许两个以上土地使用权人共同使用同一宗土地的法律法规规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。该规定指的是土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权分开进行转让的情形，与本案无关联性。对于厦门市国土资源与房产管理局的辩称，案涉土地为工业用地，工业用地在供地时，对于工业建设项目的单位面积投资强度、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所占比例以及绿化率都是有相关的建设用地控制指标，并进行整体规划。如果将工业用地分割登记，相关规划等控制指标会支离破碎，无法实现该宗地的规划意图。这些相关的建设用地控制指标是出让宗地在规划建设前，相关建设规划部门审查的事项，这些建设用地控制指标符合规定经审核批准后，土地使用权人才开始在受让的宗地上进行建设。建设完成验收合格后，经申请土地房产行政部门才核发土地房屋使用权证。在建设用地控制指标已经固定的情况下，并不会因使用权人的不同而产生变化。综上，依据《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第三条的规定，厦门市国土资源与房产管理局负有办理厦门市行政区划内的土地房屋登记管理的法定职责。厦门碧**有限公司向厦门市**有限公司购买4#、5#厂房，没有违反有关法律和土地出让合同的约定。根据《房屋登记办法》第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利、义务随之转移”，第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”，第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让”；《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第十四条“登记申请符合下列条件的，登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于土地房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料的主体一致的；（二）申请初始登记的土地房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的土地房屋与土地房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关证明材料的事实一致；（四）申请登记的事项与土地房屋登记簿记载的土地房屋权利不冲突；（五）不存在本规定的不予登记的情形”的规定，厦门碧**有限公司在向厦门市**有限公司支付了购房款后，向厦门市国土资源与房产管理局申请土地房屋权属的转移登记，符合法律的相关规定。厦门市国土资源与房产管理局下属机构厦**地产交易权籍登记中心作出不予登记的法律依据不足，其出具的《不予登记通知书》，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、第（三）项之规定，判决：一、撤销厦门市国土资源与房产管理局作出的收件号为20120301125917号和20120301125918号的《不予登记通知书》。二、厦门市国土资源与房产管理局必须在本判决生效后，收到厦门碧**有限公司申请材料之日起30个工作日内，为其办理厦门市同安区同源北路97号（即4#厂房）房产和厦门市同安区同源北路99号（即5#厂房）房产的土地房屋权属转移登记。

上诉人诉称

宣判后，原审被告厦门市国土资源与房产管理局不服原审判决，上诉称，一、被上诉人与原审第三人间转让厂房的行为事实上构成对宗地的分割。原审第三人系通过出让获得一块工业用地，并在该地上建设了5栋厂房，所有厂房登记的用地面积一致，属于同一块宗地。根据土地使用权随房屋所有权一并转移的原则，如欲完成被上诉人与原审第三人之间的4#、5#厂房的转移登记，则必须在法律上将买卖标的厂房所占的地块从原宗地中分离出来，即构成对宗地的分割。二、原审判决引用法律错误。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，本案房屋转让涉及土地分割，未经有权部门批准不得转让。原审判决对于该法律依据的理解有误，应予撤销。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人厦门碧**有限公司答辩称，一、本案中4#、5#厂房均有完整的房屋所有权和土地使用权，取得了完整的土地房屋权证，房屋登记卡中已经明确了分摊面积，办理权属转移登记，不需要对土地进行分割，上诉人认为办理4#、5#厂房的转让构成对宗地的分割缺乏事实依据。二、上诉人作出《不予登记通知书》无明确的法律依据，本案不存在土地分割的情形。根据《房屋登记办法》的相关规定，买卖与分割属于两个不同的行为，本案是基于房屋买卖产生的转移登记，不属于分割。三、原审第三人取得了4#、5#厂房的土地房屋权证，有权行使完整的物权，包括将4#、5#厂房转让给被上诉人，并未违反相关法律、法规的规定，上诉人应当为被上诉人办理土地房屋权属转移登记。四、原审第三人的其他厂房办理了抵押和查封登记，被上诉人如无法获得4#、5#厂房独立的土地房屋登记，将来原审第三人的土地房屋权利一旦发生变化，被上诉人的权益势必无法得到保障。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人厦门市**有限公司未向本院提交书面答辩意见。

本院查明

二审中，各方当事人向原审法院提交的证据均随案移送本院。庭审中，上诉人向本院补充提交以下证据：1.国有土地使用权出让合同及补充合同，拟证明原审第三人与厦门市国土资源与房产管理局同**分局签订土地出让合同约定的出让总面积为16267平方米的地块，之后，该地块上1677.7平方米的土地，因道路建设的需要而被征用，且因道路被分割为南、北侧两个地块；2.南侧地块土地房屋权属登记申请表、土地登记卡及附图，拟证明原审第三人就南侧10341.59平方米的土地申请办理了土地证；3.北侧地块土地房屋权属登记申请表、土地登记卡及附图，拟证明原审第三人就北侧4246.49平方米的土地申请办理了土地证；4.厦门市宗地地籍图，拟证明涉案两栋厂房均位于南侧宗地范围内，且未对宗地进行分割。被上诉人对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议；认为证据2、3系原审第三人办理涉案土地的初始登记资料，已被之后颁发的1#-5#厂房的土地房屋权证所取代，不能作为本案定案依据，上诉人在颁发4#、5#厂房的权证时，已经就4#、5#厂房所在地块进行了分摊，可以直接办理土地房屋权属转移登记；对证据4的证明对象有异议，主张虽然该宗地上有3#、4#及5#厂房，但不影响办理土地房屋权属转移登记。因被上诉人庭审中反映原审第三人已将涉案地块的其他厂房办理了抵押登记，本院依职权向厦门市**登记中心调取了相关的抵押登记档案材料如下：1.同安区同源北路101号（3#厂房）抵押情况表，2.厦门市房地产抵押权登记申请表、营业执照、法定代表人身份证复印件、授权委托书、代理人身份证复印件、股东会决议、承诺书、房地产估价结果报告，3.厦门银行借款合同，抵押合同及附件（抵押物清单），4收件收据，5.厦国土房证第00865158号《厦门市土地房屋权证》，用以证明原审第三人以4#、5#厂房所在同一块宗地上的3#厂房办理抵押登记的情况。上诉人及被上诉人对以上证据的真实性、合法性及关联性均无异议。被上诉人主张承诺书系登记机关在办理抵押登记时强制要求原审第三人出具的，是登记机关以行政权力干预民事行为的表现，不具有法律效力。本院经审查认为，上诉人补充提交的证据1包括原审第三人与厦门市国土资源与房产管理局同**分局签订国有土地使用权出让合同的补充合同，与本案具有关联性，被上诉人对该证据亦无异议，予以确认；证据2、3，虽然该两份土地登记，已被之后颁发的厂房的土地房屋权证所取代，但是反映了原审第三人在涉案宗地上建设厂房前，办理土地证的情况，与本案具有关联性，予以采信；证据4，已由被上诉人在一审期间作为证据向原审法院提交，不属于新证据；双方当事人对本院调取的证据均无异议，予以确认。

根据本案有效证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明：1.因道路建设的需要，2006年8月15日，原审第三人与厦门市国土资源与房产管理局同安分局签订国有土地使用权出让合同之补充合同，原出让宗地中1677.7平方米的土地被征用用于道路建设，将双方签订的原国有土地使用权出让合同宗地面积由原16267平方米调整为14589.3平方米。因道路须横穿该宗地，宗地被分割为南、北两块。2.2007年1月9日，原审第三人分别取得厦地房证字第地00005771号土地登记，载明“权属人：厦门市**有限公司，房地座落：同安区祥**03地块（南侧），宗地面积：10341.59平方米”及厦地房证字第地00005772号土地登记，载明“权属人：厦门市**有限公司，房地座落：同安区祥**03地块（北侧），宗地面积：4246.49平方米”。3.2015年2月13日，原审第三人因贷款需要，以登记在其名下的位于4#、5#厂房所在的同一宗地上的3#厂房（权证号：厦国土房证第00865158号《厦门市土地房屋权证》）向上诉人申请办理抵押登记，并出具《承诺书》，承诺其向银行抵押贷款同源北路101号（3#）厂房，宗地上建有四栋厂房：同源北路97号、同源北路99号，同源北路101号及凤岭二路98号，同源北路101号厂房做抵押物，其余三栋厂房不再做抵押，如需处置，宗地上所有产权一并处置。2015年2月17日，上诉人为其办理了3#厂房的抵押登记。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让”，上述规定确立了建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分的原则。在案证据表明，4#、5#厂房的宗地为同一宗，该宗地范围内不仅有4#、5#厂房还包括了原审第三人在该宗地上建设的2#、3#厂房。原审第三人在转让同一宗工业地上的4#、5#厂房时，厂房所在地块的土地使用权随之转让，实际上对其出让取得同一宗工业用地进行了分割。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”据此，被上诉人申请办理同一宗工业用地上部分厂房的转移登记时，包含对厂房所在地块从原宗地中分割出来，依法应先行办理土地分割手续，再申请办理土地房屋权属转移登记。本案中，被上诉人申请办理土地房屋权属转移登记时，仅提交了厂房所有权转移的相关材料，未办理厂房所对应的土地使用权分割批准手续，不符合办理转移登记的法定条件，上诉人作出《不予登记通知书》，并无不当。“地随房走”是我国物权法确立的一项基本原则，原审法院认为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定指的是土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权分开进行转让的情形，与本案无关联不当，本院予以指正。

综上，上诉人上诉理由成立，本院予以支持。原审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第三款，第六十九条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销厦门市同安区人民法院作出的（2015）同行初字第5号行政判决；

驳回被上诉人厦门碧**有限公司的诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人厦门碧**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日