原告温**与被告滨州**管理局，第三人郭*、滨州腾**限公司行政撤销纠纷一案行政判决书

审理经过

原告温新岐不服被告滨州**管理局及第三人郭*、滨州腾**限公司（以下简称腾**司）预购商品房预告登记行政纠纷一案，于2015年4月13日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人任**，被告委托代理人张**、耿**，第三人委托代理人刘**到庭参加了诉讼。第三人腾**司法定代表人吕**因在济宁任城监狱服刑未到庭参加诉讼，也没有委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年4月22日，被告滨州**管理局依法受理了第三人郭*及腾**司共同提出的对坐落于滨州经济开发区某商品房进行预告登记的申请，并为其发放了预购商品房预告登记证明（证号：201304304）。

被告在法定期间内提交了如下证据：

1.《预购商品房预告登记申请表》一份，证明：2013年4月22日，第三人滨州腾**限公司及郭*共同向被告申请预购商品房预告登记，申请预告登记房屋位于滨州经济开发区，第三人滨州腾**限公司及郭*在《预购商品房预告登记申请表》上签字、盖章予以确认。

2.郭*居民身份证复印件一份，证明：第三人郭*的身份。

3.滨州腾**限公司《企业法人营业执照》复印件一份、《组织机构代码证》复印件一份、吕**身份证复印件一份、《国有土地使用权证》复印件一份、《建设用地规划许可证》复印件一份、《建设工程规划许可证》复印件一份、《建筑工程施工许可证》复印件一份、《滨州经济开发区建设项目登记备案证明》复印件一份，证明：滨州腾**限公司已办理《企业法人营业执照》，涉案房地产项目已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《滨州经济开发区建设项目登记备案证明》。

4.《商品房买卖合同》复印件一份，证明：2013年4月16日，第三人滨州腾**限公司及郭*签订《商品房买卖合同》，合同约定滨州腾**限公司将位于滨州经济开发区某商品房出卖给第三人郭*等内容。

5.《预购商品房预告登记的约定》一份，证明：2013年4月22日，第三人滨州腾**限公司及郭*书面约定对位于滨州经济开发区某商品房申请预购商品房预告登记。

6.《房屋登记簿》一份、预购商品房预告登记证明（证号：201304304）存根一份，证明：滨州**管理局根据第三人滨州腾**限公司及郭*预购商品房预告登记申请，将相应申请登记事项记载于《房屋登记簿》，并为第三人郭*颁发了预购商品房预告登记证明（证号：201304304）。

原告诉称

原告温*岐诉称，2011年3月11日，原告与第三人腾**司签订房屋买卖合同，约定第三人腾**司将某房屋出售给原告。合同签订后，原告依约向腾**司交付了全部价款，装修后入住至今。后来在办理房产证时却发现，滨州**管理局审查不严将该房预告登记及抵押在第三人郭*的名下。被告的行为侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求撤销被告给第三人郭*发放的预告登记证明（证号：201304304）。

原告温**向法庭提交如下证据：

1.《房产买卖合同》一份（复印件），因又改签了正式的合同，该合同的原件已收回，证明原告与第三人滨**公司于2011年3月11日签订了商品房买卖合同，并交了全款310000元。

2.《商品房买卖合同》一份，证明原告与第三人滨**公司于2013年5月9日改签了正式的商品房买卖合同，并收回了原先的房产买卖合同。

3.收据一份，证明原告与第三人滨**公司于2011年3月11日签订了房产买卖合同，并交付了全部房款310000元。

4.收据四份，证明第三人滨**公司于2011年5月1日交房后，原告于2013年5月9日交付了暖气开口费等费用。

5.证明一份，证明原告购买的房屋被被告预告登记在了第三人郭霞名下，（预告登记号201304304）。

6.公安机关对温新岐的询问笔录，证明原告于2011年3月11日在第三人滨**公司交了全款买房，是该案的争议房产。

7.公安机关对吕**的两次询问笔录，证明（1）2011年3月9日滨**公司先把该案的争议房产卖给了原告；（2）2013年4月滨**公司从四联担保公司借款320万元，并以腾**司的房产预告登记在其公司人员名下作为担保；（3）本案第三人郭*是四联担保公司的职工，其自己并没有出钱买房，是替公司债权担保顶名。

8.公安机关对郭*的询问笔录，证明（1）第三人郭*是担保公司的职工；（2）争议房产预告登记在其名下是四联担保公司领导的安排，是为了借给第三人滨**公司的钱能够要回作担保。

被告辩称

被告滨州**管理局辩称，被告为第三人郭*颁发预购商品房登记证明（证号：201304304）的具体行政行为合法有效，原告的诉讼请求应当予以驳回。

第三人郭*述称，1.原告诉称于2011年3月11日购买了腾宇**心小区7号楼3-301，并支付了310000元的购房款，对此第三人郭*并不知情。退一步讲，即使该购房事实存在，因为腾**司开发涉案楼房是职工建房，只能内部销售，且腾**司未取得商品房预售许可证，因此，该购房协议属无效协议。2.2013年4月16日，第三人郭*作为腾**司的职工，购买了包括涉案房屋在内的三套楼房，并支付了全部的购房款768940元，其中涉案的购房款为283740元。为了保障将来的物权得以实现，双方商定到被告处办理了预购商品房预告登记，被告在审核双方提交的全部资料后，依法为第三人郭*颁发了涉案楼房的预告登记证书。因此，被告为第三人郭*颁发的涉案楼房的预告登记证书合法有效，原告所诉没有事实和法律依据，应予驳回。

第三人郭*向法庭提交如下证据：

1.第三人郭*与滨**公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明2013年4月16日第三人郭*购买了腾**司开发建设的涉案楼房，约定商品房共计房款为283740元。

2.郭*工行卡历史明细清单一份，时间为2013年4月23日。

3.滨**公司为郭*出具的收到购房款283740元的收据一张，证明郭*购买涉案楼房后，通过银行转账和交纳现金的方式共支付购房款768940元，其中涉案楼房款为283740元。

4.第三人滨**公司出具证明一份，证明郭*属于该单位职工，属于公司内部职工购房。

第三人腾**司未答辩，也未向法庭提交证据。

经庭审质证，本院对原、被告及第三人的证据做如下确认：

本院查明

对原告提交的证据5，被告和第三人均无异议，本院予以确认。对原告提交的证据6-8，被告没有异议，第三人认为证据6、7分别是原告和第三人法人代表的陈述，不能对抗购房合同和打款凭证，证据8不能证实原告所主张的腾**司因为向四联担保公司借款将涉案房产预告登记在四**司的职工名下作为担保。本院认为，吕**、温新岐和郭*的陈述能相互印证，证据来源合法，本院予以确认。对原告提交的证据1-4，被告和第三人均提出异议。本院认为，原告提交的证据1-4能与原告提交的证据6、7、8相互佐证，可以证实2011年3月11日腾**司将涉案房屋卖给原告的事实，本院对其予以确认。

本院认为

原告和第三人郭*对被告提交的证据没有异议，但原告主张该证据是在第三人滨**公司法定代表人吕**隐瞒该房屋已出售给原告的条件下作出的。本院认为，被告的证据仅能证明其办理预告登记的过程，对被告证明其登记行为合法的主张不予采信。对于原告主张的被告不应当仅对该材料的真实性进行形式审查，还应当到现场去实地调查的问题，根据《房屋登记办法》第十九条的规定，本案涉及的预购商品房预告登记不在房屋登记机构应当实地查看的四种情况之列，对此主张本院不予支持。

原告对于第三人郭*提交的证据均无异议，但认为证据1是在第三人滨**公司法定代表人隐瞒该房产已出售给原告的情况下签订的，且该合同的房款总额完全不符合市场上销售的商品房价格，该合同的签订时间明显晚于原告的合同时间。被告对第三人郭*提交的证据1没有异议，对证据2、3、4以不属于被告办理预告登记审查材料的范畴为由，未予质证。本院认为，因腾**司法定代表人吕**在本院刑事侦查卷宗的笔录中自认与郭*签订商品房买卖合同的真实目的是为了借款抵押，并非房屋买卖，故该组证据本院不予确认。

经审理查明，2011年3月11日，原告与第三人腾**司签订房屋买卖合同，约定第三人腾**司将某房屋出售给原告。合同签订后，原告依约向腾**司交付了全部价款，装修后入住。2013年4月16日，腾**司将已出售给原告的房屋又与第三人郭*签订了商品房买卖合同，并于4月22日与第三人郭*共同向被告房地产管理局申请了预购商品房预告登记。被告滨州**管理局受理后，当日为第三人郭*发放了房屋预告登记证明（证号：201304304）。

本院认为，被告滨州**管理局受理第三人郭*及腾**司共同提出的对涉案房屋进行预购商品房预告登记的申请后，应当依据《中华**建设部房屋登记管理办法》第七十条“申请预购商品房预告登记应当提交下面材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料”的规定进行审查。但被告未尽审查职责，为尚未办理商品房买卖合同登记备案的一方当事人即第三人郭*发放了房屋预告登记证明（证号：201304304）。被告的行政行为违反了《中华**建设部房屋登记管理办法》第七十条第一款第（三）项之规定，属于程序违法，被告称其具体行政行为合法有效的答辩理由与本院查明事实不符，本院不予采纳。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照原《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告滨州**管理局为第三人郭*办理的预购商品房预告登记及其预告登记证明（证号：201304304）。

案件受理费50元，由被告滨州**管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月十五日