王**、刘*等与株洲**理局、株洲市规划局城乡建设行政管理-其他、城乡建设行政管理-城市规划管理一审行政判决书

审理经过

原告王**、刘**被告株洲**理局、株洲市规划局、第三人株洲市**有限公司行政其他一案，本院于2014年12月23日立案受理后，向被告株洲**理局、株洲市规划局、第三人株洲市**有限公司送达了起诉书副本及应诉通知书。本院依法组成由审判员何*担任审判长、人民陪审员曾**、周*新参加的合议庭，于2015年1月16日、3月13日进行了两次公开开庭审理。原告王**、刘*以及委托代理人唐**、黄**，被告株洲**理局委托代理人胡**，被告株洲市规划局委托代理人李*、杨*，第三人株洲市**有限公司委托代理人颜**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2006年株洲市**有限公司开发建设了馨香小区总建筑面积为29315.2平方米，其中一栋二层422平方米经株洲市规划局株规建（2005）0030号《建设工程规划许可证》审批为物业楼及水泵房属于馨香小区全体业主及物业办公用房。被告株洲**理局未经全体业主同意违规将物业楼及水泵房的其中一楼103号、二楼201号（面积共计205.42平方米）为第三人株洲市**有限公司办理了产权登记手续，第三人将该房屋出卖给他人作私人诊所。根据《中华人民共和国物权法》第73条规定，该物业用房一直作为物业服务用房使用，被告株洲**理局登记行为违法。两原告王**、刘*作为馨香小区业主推选的共同诉讼代表人，请求依法判令两被告对馨香小区业主物业用房办理产权的行政行为违反，依法撤销株房权证株字第1000029166号房产证，诉讼费用由两被告承担。

原告提供的证据材料：

1、原告王**、刘*的身份证明及房产证明；2、被告的组织机构代码及第三人的企业注册登记资料；3、维权诉求；4、株洲**理局株房信复（2014）26号株洲**理局关于荷塘区馨香小区业主代表反映物业楼被违规出售等相关问题信访事项的答复意见书；5、关于推选共同诉讼代表人的申请及全体业主的签名；6、株洲市规划局关于馨香小区业主反映物业用房违规出售情况的回复；7、物业楼、水泵房的株房权证株字第1000029166号房产证；8、株洲市规划局建设工程规划许可证申请表、国有土地使用证、规划报建的申请报告、株洲**委员会文件等；9、市建设工程规划许可证等；10、建设工程消防验收意见书等。

被告辩称

被告株洲**理局辩称，其办理株房权证株字第1000029166号产权登记市根据《房屋登记办法》规定的程序和条件依法受理，登记合法。原告认为物业楼属于全体业主所有没有法律依据。物业楼与物业用房是两个概念。物业楼是项目名称，开发项目内房屋包括办公用房和物业用房，办公用房应属于开发商所有。开发商移交的物业用房面积已达151.67平方米，超过湖南省《物业管理条例》规定的不少于工程项目总建筑面积2‰的要求。

被告株洲**理局提供的证据材料：1、株洲市房屋登记申请受理单及房屋所有权初始登、变更登记询问表；2、受理委托书及龙**身份证；3、建设工程竣工验收备案表；4、证明；5、株国用2003字第A0037号国用土地使用权证；6、建设工程规划许可证；7、株洲市房产测量报告；8、株洲市物业管理用房提供情况表及报告与面积清单；9、企业法人营业执照；10房屋白蚁预防证、调查审批表、审批表意见；11、株房权证株字第1000029166号产权证；12、《房屋登记办法》、湖南省《物业管理条例》实施细则。

被告株洲市规划局辩称，该局于2005年2月4日向株洲**产公司核发株规建（2005）0030号《建设工程规划许可证》，审批内容为：一栋六层综合楼，计3691平方米；一栋二层物业楼及水泵房，计422平方米。该局并未作出对争议房产的规划变更许可内容，且物业楼是项目名称，物业管理服务用房才是用途。馨香公司于2008年12月22日向该局要求出具规划证明的函，该意见只是针对2006年5月24日规划竣工验收的意见，并不不妥。该局依法履行职责，审查审批，符合法律规定，原告诉请无事实和法律依据，对其诉讼请求应予驳回。

被告株洲市规划局提供的证据材料：1、株洲市规划局建设工程规划审批单（甲）、建设工程规划许可证、馨香小区规划平面图；2、株洲市规划局关于馨香小区业主反映物业用房违规出售情况的回复。

第三人株洲市**有限公司辩称，株房权证株字第1000029166号房产证合法有效，依法应予以维持。馨香小区物业楼及水泵房的其中一楼103号、二楼201号从来没有交付给原告，该公司进行处分，没有侵犯原告的合法权益。本案不是代表人诉讼，原告只能代表其本人。且原告不具备主体资格，应驳回诉讼或维持具体行政行为。

第三人株洲市**有限公司提供的证据材料：1、房屋租赁合同；2、规划设计图纸。

本院查明

经庭审质证，被告及第三人提交的证据材料，均与本案事实有关联，予以确认。原告提交的证据材料，经质证与本案有关联，予以确认。

经审理查明，2004年10月25日，株洲市**有限公司向株洲市规划局申请依据该局2002年7月19日审批的馨香小区规划平面总图，拟建馨香小区第一栋、小区物业楼和小区加压水泵房。申请报告写明第一栋拟建6＋1层；物业楼拟建二层，均为物业用房；水泵房拟建一层。2005年2月4日，经株洲市规划局建设工程规划审批同意定点建设一栋六层综合楼，计建设面积3691平方米；一栋二层物业楼及水泵房，计建筑面积422平方米。合计总建筑面积4113平方米。2006年5月25日，株洲市规划局就由株洲市**有限公司开发的坐落于株洲市新华东路117号向*广场前200米东侧，建设项目名称为商住楼、物业楼、水泵房的两层规模为4113平方米的建设颁发了《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2006年，株洲**产公司完成开发建设馨香小区总建筑面积29315.2平方米。2008年12月4日，株洲**产公司经株洲**理处备案，将馨香小区物业楼的101、202、203、204、102水泵房共计建筑面积151.62平方米移交业主使用，将103、201号房作为自留办公用房。2008年12月22日，株洲市规划局签署“该项目通过规划验收，符合规划要求”的意见。2009年1月7日，株洲**理局根据株洲**产公司的新建房屋所有权初始登记申请，为涉案房屋（物业楼的103、201号）办理了产权登记。原告不服，遂向法院起诉。

本院认为

本院认为，本案案由为其他行政管理纠纷，本案争议的焦点有两个：一是原告的主体资格问题；二是行政机关的行政行为的合法性问题。关于原告的主体资格问题，根据最**法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十四条“同案原告为5人以上，应当推选1至5名诉讼代表人参加诉讼”的规定，本案原告为两人，只能代表其本人参加诉讼，代表人诉讼不能成立。根据两原告提交的房产证显示，两原告所居住的荷塘区新华东路117号馨香小区房屋均登记在各自的丈夫名下，主体资格存在瑕疵，但不影响其作为原告参加诉讼，第三人对原告主体资格的异议不能成立。本院对原告的主体资格予以确认。关于行政机关行政行为的合法性问题。本案争议房产被株洲市规划局规划为物业楼及水泵房，并未明确规定为物业管理服务用房。根据2002年《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条“物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有”的规定，第三人株洲市**有限公司经株洲**理处备案，将馨香小区物业楼的101、202、203、204、102水泵房共计建筑面积151.62平方米移交业主使用，将103、201号房作为自留办公用房，不违反法律的规定。株洲**理局根据《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书”的规定，依法受理并办理产权登记，事实清楚，程序合法。故原告起诉的理由不能成立。据此，根据最**法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**、刘*的诉讼请求。

本案诉讼费50元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于株洲**民法院。

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裁判日期

二〇一五年三月十八日