遵义市红**村民委员会与刘**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告遵义市红**村民委员会（以下简称礼仪村委会）与被告刘**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理。依法由审判员姚远适用简易程序公开开庭进行审理。原告礼仪村委会及其委托代理人韩**、李**，被告刘**及其委托代理人王*均均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告礼仪村委会诉称，2005年底，原告因配合市委、市政府对遵义市红花岗区长征镇进行整体开发，报请上级政府、部门在礼仪村修建一个禽类定点销售市场，后经相关认可，原告以村负责人成员名义向银行借贷的方式自筹资金在遵义市红花岗区礼仪村小街组王家嘴处修建了一个禽类定点销售市场。由于原告当时是首次办理这样的建设项目，对于相关法律以及办理程序不懂，且迫于需尽快建成市场收回投资偿还巨额贷款，原告在未取得规划设计、用地许可、建设施工许可等相关强制性证件的情况下修建完成了市场，该市场建筑因此被认定为违法用地，原告也因此于2006年8月31日被处罚。其后为及时归还银行贷款，保障市场正常运营，原、被告双方均在知情的情况下达成协议，原告将上述市场内8套建筑物（共计480平方米）作价240000元出售给了被告，并在2008年5月签订了《转让协议》和《土地流转协议》。被告在上述市场经营禽类至今，取得了良好的经济效益。现因遵义市新蒲新区总体规划建设的要求，上述市场已纳入国家强制征收范围，且市场内建筑物被认定为违法建筑，原告无力也无法律依据对原出售房产给被告的合法性予以确认，因原、被告之间的交易协议违反了村民自治组织法及房地产法律的强制性规定，故向人民法院提起诉讼，请求确认原、被告之间因禽类市场房产转让签订的《转让协议》和《土地流转协议》无效；判令被告返还受让的禽类市场内8套房产（480平方米）及流转的240平方米土地，原告愿意返还被告购买房产支付的款项；由本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘**辩称，我与礼**委会于2008年5月9日签订的两份禽苗市场内房产《转让协议》和2008年5月20日签订的《土地流转协议》均是合法有效的，因为该禽苗市场是经过市委、市政府、区委、区政府、长**党委、政府等部门同意才修建的；村委会是在没有办理完相关手续的情况下建成的，并于2006年被遵义市**岗区分局因违法用地处以36540元的罚款，当时村委会转让给我是明确告知其因已经被处罚了，按照“一事不再罚”的原则，他们违法用地的行为已经合法了，不会再被处罚了，并将罚款的依据复印给了我的。原告诉称的我们之间的交易协议违反了村民自治组织法及房地产法律的强制性规定，从而主张合同无效是不成立的，因为该禽苗市场是经过上级政府安排、村委会集体讨论作出的决策，然后公告后才与我签订的协议，该协议没有违反村民自治组织法的相关规定，其次，原告作为集体土地的所有权人和发包方，其在修建禽苗市场时就依法流转了“胡**户”的承包土地，并在与我签订《土地流转协议》时明确告知我修建禽苗市场所占土地已经依法流转，不会产生任何纠纷，并将胡**的《土地承包经营权证》复印给了我；第三，我与村委会之间的交易协议没有违反房地产法律的强制性规定，当时转让时礼仪村并没有规划为城市区域，应属于农村房屋，不能使用城市房地产法律的相关规定，所以我与原告之间的交易协议也没有违反《合同法》52条关于合同无效的任何一种情形。另外，我与礼**委会之间的交易协议是双方的真实意思表示，且早已履行完毕，礼**委会要主张权益也早就过了诉讼时效，之所以起诉是因为该禽苗市场将被新蒲新区征用，将获得巨大利益，礼**委会才不顾法律规定，以期反悔获取更大的利益。我是在2008年就购买了禽苗市场的房产开始经营禽苗生意，并以此维持一家人的生计，原告的诉请纯属无理，我们之间的协议是合法有效的，因被征收将获得的利益应全部归我所有，请求人民法院依法驳回礼**委会的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2005年12月，原告礼仪村委会在向遵义市**岗区分局长征所以及区有关职能部门提交建设“遵义顺和禽苗孵化交易市场”等申请但未完全取得批准的情况下，开始建设该禽苗市场，并于2006年修建完工。后原、被告于2008年5月9日签订两份《转让协议》，分别载明：乙方刘**以总价168000元向甲方礼仪村委会购买礼仪禽苗市场房屋B栋5-8#和B栋9-12#共8套16间房屋（1、2楼各30㎡为1套），2008年5月20日，原、被告又签订了两份《土地流转协议》，分别载明了上述房屋所占用的土地共240㎡作价72000元由甲方礼仪村委会流转给乙方刘**，并将流转土地原承包户胡**的土地承包册复印件交刘**。被告刘**于2008年5月21日、22日分两次向原告礼仪村委会支付了上述费用共计240000元。上述协议签订后，被告刘**在此经营禽苗生意至今。“遵义顺和禽苗孵化交易市场”采取由礼仪村委会统一管理，分别收取各租赁户租金，再返回各房屋所有人的方式进行管理，即本案中被告从签订协议起向村委会缴纳租金，后再从村委会领取租金收益。庭审中，原、被告双方均对上述协议的签订及缴款事实予以认可。

另，2006年8月31日，遵义市**岗区分局对原告礼仪村委会在未办理用地手续的情况下擅自占用礼仪村小街组王**处9户村民的5亩土地修建的“遵义顺和禽苗孵化交易市场”下达《行政处罚决定书》（遵红区行处罚字（2006）第23号），处罚内容为：罚款36540元，缴清罚款后依法补办完善用地手续。礼仪村委会于2006年9月6日向该局缴清罚款后至今未补办用地手续，致使“遵义顺和禽苗孵化交易市场”至今未取得规划部门的规划许可手续。庭审中，原、被告表示双方在签订协议时均对上述被处罚情况知晓。

“遵义顺和禽苗孵化交易市场”于2006年7、8月取得工商营业执照和组织机构代码，两证均未年审。现该市场已被新蒲新区总体规划纳入国家强制征收范围，市场内建筑物于2015年3月25日被遵义市城**队新蒲大队认定为违法建筑。

以上事实有原、被告陈述、转让协议、土地流转协议、收据、遵红区行处罚字（2006）第23号行政处罚决定书、一般缴款书（№0000288711）、土地承包证、遵义市城乡规划稽查执法支队新蒲大队调查报告、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为

本院认为，本案中原、被告双方争议的焦点即双方签订的《转让协议》和《土地流转协议》是否合法有效。原告礼仪村委会在修建“遵义顺和禽苗孵化交易市场”时，虽向有关行政主管部门提出了申请，但其在未取得合法审批手续的情况下修建完工并投入使用，该市场内建筑物业经遵红区行处罚字（2006）第23号行政处罚决定书和遵义市城**队新蒲大队认定为非法占地违法行为和违法建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因“遵义顺和禽苗孵化交易市场”系违反法律、行政法规的强制性规定而修建的，系违法建筑，故原告礼仪村委会与被告刘**就该市场签订的《转让协议》和《土地流转协议》均为无效合同，本院对此予以确认。对被告刘**提出的原告主张权益已过诉讼时效的辩论意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原、被告之间签订的协议自始无效，不具法律效力，故本院对此辩论意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告双方在明知该市场内建筑物未取得合法手续的情况下签订上述协议，双方均有过错，原告在订立协议过程中存在较大过错责任，被告刘**明知该市场内建筑物为违法建筑的情况下仍与原告签订协议，自身未尽到谨慎注意义务，亦应承担相应责任。本案中，被告收取了原告的返租租金，获取了收益，弥补了损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告遵义市红**村民委员会与被告刘**于2008年5月9日和5月20日签订的两份《转让协议》和《土地流转协议》均为无效；

二、由被告刘**于本判决生效后十日内将位于礼仪禽苗市场B栋5—12#共8套16间房屋（1、2楼各30㎡为1套、含所占土地240㎡）交还给原告遵义市红花岗区长征镇礼仪村村民委员会；

三、由原告遵义市红**村民委员会会于本判决生效后十日内返还被告刘**人民币240000元。

案件受理费30元（已减半收取），由原告遵义市**村民委员会承担。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省**民法院。

申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。

裁判日期

二〇一五年四月九日