朱**与岑**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**因与被上诉人岑**、原审第三人石启会租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后依法组成合议庭并于2015年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人朱**及其诉讼代理人苏明景、王**，被上诉人岑**的诉讼代理人曾江*到庭参加了诉讼，原审第三人石启会经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审经审理确认：龙泉路上马村泰旸欣城商铺1单元1层商铺419室、420室、421室，房屋所有权人为袁光毅，面积共计563.37平方米；2012年7月27日被告与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将泰旸欣城小区41室、420、421号商铺租与被告，租期自2012年9月16日至2018年8月31日。2012年10月9日原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋位于昆明市北市区龙泉路泰旸欣城小区419、420、421号商铺，租赁房屋为已验收合格的现房，乙方对房屋现状及小区内外环境（包括但不限于房屋的户型、主体结构、楼层、朝向、采光、通风、油烟、噪声、水电燃气设施、等）所有情况均予以认可，无任何意见。甲方保证合法取得租赁房屋的出租权，保证合同期内无任何第三方向乙方提出妨害乙方行使租赁房屋使用权的权利主张，并对此承担责任（本合同第十条另有约定的除外）。租赁房屋用途为商用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变，乙方使用租赁房屋不得侵害他人合法权益。乙方须依法办理使用租赁物所需全部行政许可审批手续（费用自理），按时足额缴纳各项税费，并对此承担全部责任；租期自2012年11月12日至2018年8月31日止。第一年房屋租金为450000元；第二年租金为495000元。第一年租金每半年预付一次，从第二年起租金每一年预付一次，租金须以现金方式支付，乙方须在合同签订时向甲方一次付清第一期租金，须在第一期租金到期的一个月前一次付清第二期的租金，此后以此类推。乙方须在本合同签订时向甲方交纳保证金10000元，保证合同能够正常履行。甲方书面同意乙方按既定方案对租赁房屋进行装修的，甲方免收乙方45天装修期的租金（其他费用乙方仍应承担），具体为乙方装修完毕后首次按约定支付租金时，甲方免收乙方45天的租金，租金从2012年11月12日起计租。一方有下列情形之一的，甲方有权选择继续履行合同或者立即解除本合同，甲方决定解除合同的，有权一并收回房屋另行处置：（1）逾期支付租金超过三十天的；（2）逾期补足保证金超过三十天的；（3）擅自改变房屋用途的；（4）擅自拆改、变动或损坏房屋及设施、设备的；（5）擅自将房屋交由他人使用的；（6）利用房屋从事违法活动的；（7）不当使用房屋，侵害他人合法权益的；（8）乙方违约单方提前终止本合同的。乙方应依法配备消防设施和器材，积极参加有关部门组织的消防培训或者组织所雇佣人员进行消防培训，做好安全防火工作。发生消防事故的，乙方须承担全部责任。乙方逾期支付租金的，每逾期一天愿意向甲方支付的违约金为100元等内容，合同签订后，原被告签了字。而后被告将3间商铺交付给原告，原告至2013年10月8日共支付被告租金700000元。经对现场进行了勘验，龙泉路上马村泰旸欣城商铺1单元1层商铺419室、420室、421室商铺，在原告接手时已被分为两层，原告承租的商铺为419、420、421号商铺的底层。另还确认：原告接手商铺后，于2012年10月25日与昆明好尚好装饰设计工程有限公司签订装饰合同书，该公司对原告的商铺进行了装修，并在421号商铺搭建了一个内阁，原告支付了装修费320118元。2013年9月13日昆明市**政管理局下发行政处罚决定书，原告因无证经营缴纳罚款12000元，同年12月8日昆明市五华区城市管理综合行政执法局下发了限期拆除通知书，同月19日昆明市**华区大队下发行政处罚决定书，原告缴纳了30000元的罚款。本案房屋现由原告关锁。现原告（反诉被告）起诉：1、解除原被告于2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》；2、确认被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为构成严重违约，并判令被告向原告支付违约金332708元，赔偿原告各种经济损失770098.3元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）违约逾期未支付租金为由反诉请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付租金245000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金332708元；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认为

一审经审理认为：本案系房屋租赁合同而引发的纠纷，原、被告于2012年10月9日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面善意的履行各自的权利义务。根据审理查明确认的事实，原告在签订合同时对商铺的现状进行了查看，对房屋现状是清楚的，即原告承租的是商铺的底层，楼上是另外的承租人在使用，故对原告陈述被告隐瞒事实不予采信；按照合同约定第一年房屋租金为450000元；第二年租金为495000元。第一年租金每半年预付一次，从第二年起租金每一年预付一次，租金须以现金方式支付，乙方须在合同签订时向甲方一次付清第一期租金，须在第一期租金到期的一个月前一次付清第二期的租金，此后以次类推。故原告支付2013年11月12日至2014年11月11日的租金应在2013年10月11日前支付495000元，由于原告未按时支付租金已构成根本性违约，原告诉请的要求被告支付违约金332708元、赔偿原告各种损失770098.3元，不予支持。由于原告至今未办理到营业证照，无法经营，对原告诉请解除双方于2012年10月9日签订的房屋租赁合同依法予以支持。由于原告的违约，应当支付被告违约金332708元（3327080元10%＝332708元），还应当支付被告2013年11月11日至2014年11月11日剩余租金245000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告朱**与被告岑**与2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》；二、原告朱**与被告判决生效后三日之内支付被告岑**租金人民币245000元及违约金人民币332708元；三、驳回本诉原告朱**的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币15213元，由原告朱**承担，反诉案件受理费人民币4789元由原告朱**承担。

上诉人诉称

一审宣判后，朱**不服，向本院提出上诉称：一审判决在关键的证据采信、事实认定和法律定性等问题上，都存在强烈的选择性和鲜明的倾向性，是背离司法公正原则的偏判和错判。请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第127号民事判决书第二、第三项的判决；2、支持上诉人一审的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案被上诉人作为出租一方，在签订合同之后长达一年半的时间里，提供不出其房屋的任何有效证明，以支持上诉人办理工商登记，在收取70万元房租之后还是一味含糊敷衍，对其应尽的义务拒绝作任何商量，这就破坏了合同的执行基础，构成了根本性质的违约。二、一审认定被上诉人未按时支付租金已构成根本性违约是以偏概全，没有任何法律和事实的依据。被上诉人从收取原告租金之时起就应当提供相应的房屋资料供原告去办理相关的登记手续，但被上诉人未按约定提供相应资料又不肯明说，应当对所造成的经济损失承担责任。被上诉人在收取租金一年半时间里不履行义务，上诉人在不能实施房屋商用的情况下无奈继续支付租金的行为被认定为“己构成根本性违约”实属错误。三、涉案房屋除一层外，二、三层均属房产登记之外的私搭乱建，原判将其视为“己验收合格的现房”是错误的。被上诉人出租给上诉人的商铺已被案外人作为经营场所地登记占用，阻碍了上诉人对租用房号的合法登记使用，对此造成的上诉人损失应由被上诉人承担。综上，请二审全面审查纠正。

被上诉人辩称

被上诉人岑**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。

原审第三人石启会未发表意见。

二审中，本院向昆明**工商局发出《调查函》，该局于2015年6月15日向本院回函提供了《云南省**政管理局关于支持民营经济发展的实施意见》，该意见第一条（六）项规定：放宽住所登记条件……；同一地址经过物理分割，允许注册多家民营企业从事经营活动。其他案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人在履行双方之间的房屋租赁合同时，何方存在违约行为并应向对方承担相应的赔偿责任。

本院认为：上诉人主张被上诉人隐瞒了出租的商铺已经被案外人注册为经营场地，上诉人无法在同一地址上注册其开办的餐饮企业，致使上诉人的经营处于违法状态并受到处罚，被上诉人的行为构成严重违约，故要求被上诉人承担违约责任并赔偿经济损失。但根据本院二审中调取的《云南省**政管理局关于支持民营经济发展的实施意见》“同一地址经过物理分割，允许注册多家民营企业从事经营活动”的规定，而本案当事人双方的租赁标的物与案外人使用的场所，已经构成物理上的分割，上诉人承租的商铺可以注册为经营场地，不影响被上诉人工商营业证照的办理，因此上诉人的该项上诉理由不成立，一审判决对其诉请不予支持并无不当。在作为出租方的被上诉人交付的租赁物符合约定的情况下，收取租金是被上诉人的权利，作为承租方的上诉人应履行支付租金的义务，但本案中上诉人并未按合同约定支付租金，已经构成违约，一审判决上诉人向被上诉人支付到期未付租金240000元并承担违约责任并无不当，本院予以维持。但是，在上诉人并没有主张解除合同的情况下，一审法院判决解除双方的房屋租赁合同处理不当，鉴于被上诉人服判未上诉，双方当事人对判决解除合同无异议，本院不再作纠正。上诉人庭审中主张的违约金过高的问题。因被上诉人未付的租金仅为245000元，一审判决按双方合同期内总租金的10%计算支持违约金332708元，该金额超过了未付租金，在被上诉人未能举证明其具体损失是多少的情况下，一审判决支持的违约金明显过高，违反了违约金的补偿性原则，二审中经向上诉人释*，其表示违约金过高，请求予以调整，本院酌情按应付未付租金的百分之十，即24500元予以调整支持。至于上诉人所称的原判认定租赁商铺“己验收合格”错误的问题。本案中上诉人是在查看了被上诉人出租的商铺后订立的合同，对租赁标的的现状，被上诉人是明知和了解的，并且租赁标的的产权证上标明的用途是商用，符合双方约定的用途，所以原审判决对该事实的认定并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）及第一百一十八条，之规定判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第127号民事判决第一项，即“解除原告朱**与被告岑建明于2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》”；

二、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第127号民事判决第二、三项，即“二、反诉被告朱**于本判决生效后三日之内支付反诉原告岑**租金人民币245000元及违约金人民币332708元；三、驳回本诉原告朱**的其他诉讼请求”；

三、由朱**于本判决生效之日起十日内向岑**支付租金人民币245000元及违约金人民币24500元；

四、驳回朱**的其他诉讼请求。

五、驳回岑**的其他反诉请求。

一、二审案件受理费30426元，由朱**承担21298.2元，由岑**承担9127.8元。反诉案件受理费人民币4789元由原告朱**承担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一五年七月三日