上诉人陕县住房和城乡建设局与马**因房屋行政登记案二审行政判决书

审理经过

上诉人陕县住房和城乡建设局（以下简称住建局）和马**因房屋行政登记一案，不服陕县人民法院（2013）陕行初字第13号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人住建局委托代理人王**、贾**，上诉人马**委托代理人马**、刘**，被上诉人张**及委托代理人荆**、董*，一审第三人高太勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：

张**与高**于1989年8月5日登记结婚，取得原结字第176号结婚证。2005年8月，高**取得陕县第一职业高中家属楼2号楼中单元五层东户（95.70平方米）房产所有权。2005年9月2日，陕县**理局颁发了陕县人民政府陕房权证字第私08341号房屋所有权证，产权人高**，共有人张**。

2010年11月6日，高**从马**之女马**处借款10万元，约定期限6个月，每月底清息1500元。借款期限届满后，高**未能偿还本息，于2012年3月29日向马**出具保证书一份，该保证书载明“兹有陕县中专教师高**，保证在2012年4月10日前将所欠陕县大风车幼儿园马**的借款一次性全部偿还，否则，高**必须将原属自己的陕县**二单元五层东户房屋一套无条件过户给马**（私08341号）”。在保证“一次性全部偿还”欠款期限届满后，高**仍未能偿还马**的借款，遂商量房屋过户事宜。

2012年5月17日，高**与马**及其妻子赵**签订了房地产买卖契约，同日到陕县住建局房地产登记部门申请房地产转移登记。在转移登记申请时提供了双方身份证、户口本复印件，作为卖方的高**的收款“收据”、“过户证明”。此“收据”及“过户证明”上有“张**”的签名和捺印。马**于2012年5月20日交纳了契税，住建局于2012年5月23日为马**办理了陕县人民政府陕房权证字第08341-1号房屋所有权证，并在房产登记簿上予以记载。至此，高**与张**的共有房产转移登记在马**名下，共有人赵**。

为解决该房屋的使用问题，高**将房屋钥匙交与马**之女马**，在门锁更换后被张**发现。张**起诉至陕县人民法院，请求撤销上述房屋所有权证。

在本案房地产转移登记申请时，张**未“亲自到场”；向住建局提供的申请表、收据和过户证明上所有“张**”的签名和捺印均非张**本人所为；在协议的当天，马**也未给高**交付“房地产买卖契约”中约定的13万元房款。

另查明，马**于2013年5月向陕县人民法院提起民事诉讼，依双方于2012年5月17日的房地产买卖契约起诉高太勋，要求高太勋腾退房屋并赔偿损失。诉讼中，陕县人民法院依据马**的申请，于2013年8月15日作出（2013）陕民初字第423-1号民事裁定书，查封了本案所涉及的“位于陕县秦汉路中段南侧陕县职高2号家属楼2单元五层东户住房一套”。该裁定书已生效执行。

一审法院认为

一审法院认为：

住建局管理的陕县房屋产权产籍管理所，具有办理各类房地产权属登记、颁发各类权属证书的登记职责，因其不具有法人地位，其登记行为之后果，依法由管理它的法人单位--住建局承担。

本案涉诉房产是张**与高太勋共同所有的财产，当张**认为住建局的登记行为侵犯其合法权益时依法有权向人民法院提起行政诉讼。马**是住建局登记行为的现所有权人；高太勋是与他人共有的住建局登记行为的房产原所有权人，均与住建局的具体行政行为有利害关系，处于第三人的地位。本案原、被告及第三人主体适格、诉讼合法。

物权法第十二条、《房屋登记办法》第七条，规定了办理房屋所有权转移登记应提供的材料和办理的程序及登记部门的职责。本案中，住建局房屋登记部门，在受理高**申请时，材料齐全，受理材料及审核、登记的人员也都具有一定的专业知识，其办理的过程也符合上述规定的程序和步骤，表面上看，住建局的登记行为合法有效。但是，事实上马**与张**素不相识；在涉诉房屋买卖契约中，张**既未签名又未捺印，在本当“亲自到场”转移登记申请中，张**未到场、未签名；对于高**一系列行为，既未事先委托又无事后追认，高**已承认上述行为是其一人所为，马**亦承认登记时张**未到场。

根据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定和婚姻法对夫妻共同财产的处分原则，该房地产买卖、转移登记是无处分权的共有人的非法处分。住建局的这一登记行为是由于高**无权非法处分、登记结果错误的行政行为。

根据《最**法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。

本案中，高**是借了马**之女马**之款而未归还、保证又未兑现而自己做出的一系列行为，高**与马**之间不存在真实的交易；马**也未支付合理对价；马**亦未实际占有涉诉房屋；马**仅仅办理了转移登记。马**对涉诉房屋所有权的取得不属善意取得。张**之诉符合法律规定应予支持。

造成目前张**起诉的原因，既有房屋登记部门审查、登记设施不齐备的客观条件，又有住建局工作人员对“必要时可以实地查看”、“可以要求申请人补充材料”、是否交付等的理解和执行考虑尚有不足，存在登记行为的瑕疵，也违反了行政机关行政行为应当遵循的正当程序的原则，属于程序方面的错误，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目的规定，判决：撤销住建局于2012年5月23日向马**颁发的陕县人民政府陕房权字第08341-1号房屋所权证。

上诉人诉称

住建局、马**均不服陕**院一审判决，上诉至本院。住建局上诉称：1、住建局转移登记办理合法，尽到审慎审查义务，程序和法律依据充分；2、一审认定事实和判决结果前后矛盾。故请求撤销一审判决并确认登记行为合法。

马**上诉称：1、一审判决不审查房屋登记行为的合法性，却审查马**是否善意取得，违反法定程序；2、住建局的房屋过户登记行为申请材料齐全、程序和步骤完备，应为合法；3、导致共有人张**未能亲自到场的原因是高**欺瞒所致，马**并不知情。马**取得涉案房屋所有权属善意。4、依据最高法院司法解释，对本案的审理应当依法裁定中止，由张**提起确认房屋买卖合同无效的民事诉讼。

被上诉人辩称

被上诉人张**未提交答辩状，在庭审中辩称：1、一审法院认定事实清楚。其一张**与马**素不相识，没有经济纠纷；其二马**没有实际占有房屋；其三马**与高**恶意串通，损害张**的合法权益。2、一审法院适用法律正确。

一审第三人高**辩称：张**根本不知情。过户的目的就是用房子办理贷款，等我有钱了还给马**，再把房子过户回来。

本院查明

本案经二审开庭审理，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。另，马**的女儿马**，作为特别授权代理人在二审庭审时主张，因高**欠自己10万元借款本息未还，高**应付马**的13万元购房款由该借款本息抵顶。抵顶的方式是高**收回借据或自己将借据自行销毁。高**否认收回借据。

本院认为

本院认为：

第一，住建局转移登记行为违法。虽然住建局在给马**办理房屋转移登记时，依据当时的技术条件，对申请人高**提交的材料已尽到了审慎的审查义务。但在一审庭审中，张**、高**、马**均认可转移登记时张**本人并未到场，转移登记申请审核表上张**的签名和捺印亦非本人所为。而且张**对转移登记行为事先不知情，事后也未追认，转移登记申请不是张**本人真实意思表示。转移登记行为侵犯了张**对涉案房屋的共有权。故一审判决撤销住建局转移登记行为并无不当。

第二，马**受让涉案房屋所有权并非善意。根据《物权法》第一百零六条规定，善意取得不动产应符合以下条件：取得所有权属善意；已支付合理对价；已办理转移登记。本案中，马**虽已办理转移登记手续，但并未支付合理对价。理由：其一，马**在一审庭审时承认未向高**交付约定的13万购房款。其二，虽然马**的女儿马**在二审时主张自己以10万元借款本息抵顶了13万购房款，但高**否认与马**之间存在真实的房屋买卖关系，也否认存在抵顶的事实。所以，马**主张取得涉案房屋所有权时支付了合理的对价缺乏事实依据。故一审判决认定马**不属善意取得并无不当。

第三，一审法院审查马**取得房屋所有权是否属善意并不违反法定程序。根据最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，一审判决审查马**取得房屋所有权是否属善意于法有据。

第四，本案不适用中止行政诉讼的情形。最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的先行解决民事争议、中止行政诉讼的情形是指当事人以作为房屋登记行为基础的买卖等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼。而本案张**只是以自己从未对涉案房屋行使处分权，住建局转移登记行为违法，侵犯其合法权益为由要求撤销房产证，并不涉及房屋登记行为的基础关系，不适用该项规定。

综上，一审判决撤销住建局给马**办理的房屋转移登记并无不当。上诉人住建局和马**的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持陕县人民法院作出的（2013）陕行初字第13号行政判决。

本案二审诉讼费共计100元，上诉人住建局和马**各负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年二月十三日