云阳县国土资源局和房屋管理局,云阳**责任公司与覃吉友,罗**其他二审行政判决书

审理经过

上诉人云阳县国土资源和房屋管理局（以下简称县国土房管局）、上诉人云阳县**责任公司（以下简称派升公司）因被上诉人覃吉友、罗云安房屋行政登记一案，不服万州区人民法院（2014）万法行初字第00074号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，派升公司（原云阳**收储公司，云安**公司）系移民搬迁企业。1996年启动迁建工程，相继办理了移民迁建的相关手续。派升公司云江大道743号综合楼规划为9层，面积为4034.9平方米。因资金问题，在完成场平和基础工程后停工。2003年资金到位后启动主体上升工程。2003年，因云阳县人民政府要求增设天盖风貌层，该公司在重新设计、加固基础后增设了住宅的阳台及顶楼风貌层。2004年7月8日，云阳**员会以云安**公司综合楼、职工楼违反规划许可附件、附图，超面积为由，对云安**公司处以35000元罚款。该工程完工后于2005年7月30日取得建设工程规划验收合格证；2007年12月20日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字（2007）221号）。该综合楼竣工验收合格证载明建筑总面积4142平方米，其中顶楼211.03平方米，由两个单元天楼楼梯口所在房间（该房间前后无门窗护壁），与两个楼梯口之间的两间独立坡面房屋构成，不是居民住宅。2008年5月13日，派升公司申请总登记。县国土房管局于2008年6月16日给派升公司颁发产权总证，证载面积4541.8平方米。该房用途为综合：1-3层为商用，4-9层为住宅，风貌层的211.03平方米并未注明具体用途。2008年11月27日，县国土房管局对该房进行了分户登记，证载总面积4541.8平方米，4-9层登记为具体住户，顶层风貌层的211.03平方米房屋产权登记在派升公司，并未注明具体用途。2009年9月，派升公司将综合楼顶层的风貌层涉及的211.03平方米卖给了冉**和郭**，郭**又将其购买的部分卖给了李**。县国土房管局为购买人办理了房屋产权变更登记。冉**、李**进行改建。原告覃**等人多次向云**访办、安监局等有关部门投诉、信访，并于2012年1月2日向县国土房管局反映该局对云江大道743号综合楼风貌层非法办理产权证一事。县国土房管局于2012年1月13日回复覃**等人：该房屋不存在违法登记，若你们对我局作出的房地产权登记不服，可向当地人民法院提起诉讼。现原告覃**、罗云安以县国土房管局非法颁发给派升公司云江大道743号综合楼风貌层的房屋住宅产权证为由，要求撤销该行政登记。

一审法院认为

原审认为，派升公司云江大道743号综合楼顶层风貌层，系两个单元天楼楼梯口处的前后均无护壁的建构物，与两个楼梯口之间的两间独立建构物构成。该建构物，应属于该楼全体业主上天楼的通道，系公共设施，不属于居民住宅，不具有独立利用价值。《房屋登记办法》第二十二条一款第（四）项规定，申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的，房屋登记机关不予登记；第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。2004年7月8日，云阳**员会以云安**公司综合楼、职工楼违反规划许可附件、附图，超面积为由，对派升公司处以罚款，表明该风貌层的修建违反了规划许可。因此，被告**管局对云江大道743号综合楼风貌层的211.03平方米公共设施在初始登记（总登记）时应当在登记簿上予以记载，不能颁发房屋产权证书。被告**管局在进行房屋分户登记时将云江大道743号综合楼风貌层的211.03平方米公共设施的产权再次登记在派升公司，在该公司将上述房屋卖给冉**、李**等人后，被告又进行产权转移登记，引发本案诉讼。由于该风貌层系违规建设，且被告初始登记后、又分户登记，并作了产权转移登记，判决撤销该初始登记已无实际意义，只能确认该登记行政行为违法。综上所述，被告**管局的行政行为违反了《房屋登记办法》第二十二条、第三十一条之规定，该行政行为违法。根据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决确认被告县国土房屋局在办理云江大道743号综合楼的初始登记（总登记）时，将违反规划建设、且不具有独立利用价值的风貌层公用设施登记为派升公司的产权的行政行为违法。

上诉人诉称

宣判后，上诉人县国土房管局和派升公司不服，以“原审认定事实不清、适用法律错误”为由向本院提起上诉。

本院查明

县国土房管局上诉称，一、上诉人县国土房管局和被上诉人在原审中举示了相同证据，分别证明两个完全相反的事实，被上诉人举示4组证据证明综合楼风貌层是违法建筑，是公共附属设施，不是居民住宅；上诉人县国土房管局举示了3组12份证据证明综合楼风貌层是合法建造的房屋、是上诉人派升公司单独享有，应确权登记；原审法院对被上诉人和上诉人举示证据的关联性都予以确认，属自相矛盾。二、原审法院对被上诉人举示的证据的关联性即证明目的予以确认，与实际事实不符。三、综合楼风貌层是经过规划许可、合法建造的房屋，综合楼是三峡移民搬迁中，国家无偿划拨给搬迁单位，由搬迁单位统一建设，部分房屋安置职工，其他房屋由搬迁单位所有，这是三峡移民安置特定历史条件下形成的。其房屋初始登记申请人不是房地产开发企业，原审法院适用《房屋登记办法》第三十一条，适用法律错误。请求撤销原判、驳回原审原告的诉讼请求。

上诉人派升公司上诉称，一、增设综合楼风貌层不是公司行为，更不是违规建筑，是在县委县府统一安排下而增设的。增加风貌层是政府行为、增加阳台是企业行为。公司于2004年6月22日收到《重庆市城市规划行政处罚听证告知书》后，《云阳**收储公司关于建设工程增设天盖风貌超规划面积情况说明》于同年6月28日经县委、县府领导同意并签章，此后7月8日《重庆市城市规划行政处罚决定书》作出3.5万元罚款。从先后顺序可见，罚款是因为增设住宅阳台面积产生，风貌层不是违规建设。二、综合楼风貌层设计，既要满足政府要求，公司也要加以充分利用，从未安排作为活动场所和通道。此处内空6米多，建筑面积200余平方米，两面墙体，另两面1米多高阳台防护栏，其储藏间四面墙体、门窗完备。已经入住的两户在装修过程中经该房屋原单位、原人员按照《住宅室内装饰、装修办法》充分考虑安全、邻里等因素进行合理设计。该处四界清楚、具有独立的居民住宅利用价值。原审认定该建筑物属于全体业主上天楼的通道，系公共设施、不属于居民住宅、不具有独立利用价值的认定属于认定事实有失公正。三、公司修建综合楼的目的、性质及对象与房地产开发企业截然不同，不应适用《房屋登记办法》第三十一条的规定。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人覃吉友、罗**答辩称，一、派升公司综合楼顶层风貌，是两个单元天楼楼梯口处的前后均无护壁和门窗的建筑物，属于全体业主上天楼的通道，系公共设施，不具有独立利用的价值。风貌层的设计，是一种城市建设规划统一的需要，是为全体业主提供活动场所的需要，设计初衷并非居住。上诉人将不符合房屋登记条件的风貌层当作住宅进行初始登记和办理产权证违法。二、《房屋登记办法》第二十二条规定，不具有房屋独立利用价值的，房屋登记机关不予登记。第三十一条规定，公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书。三、上诉人派升公司因改变规划许可、超面积建设被行政处罚，县安监局的信访回复均证实争议房屋改变原建筑风貌的设计施工和用途导致存在安全隐患，上诉人县国土房管局为上诉人派升公司的违法建筑进行初始登记和颁证不合法。原审认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法、判决结果公正，请求维持原判。

原审被告为了支持其答辩请求，向原审法院提交以下证据：

第一组：1、《重庆市房地产登记申请书》，证明系本案第三人申请房地产总登记。2、派升公司的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、授权委托书、受托人身份等证明书，证明申请人身份真实有效。第二组：1、《移民迁建用地通知书》、《选址意见书》、《云阳县人民政府关于云阳**收储公司移民迁建综合楼用地的批复》；2、增设天盖风貌层的情况说明及意见，证明风貌层经过批准。3、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案登记证》、《建设工程档案验收意见书》、屋顶层设计图、屋顶层竣工图。证明该房经相关部门验收并备案登记。4、《房地产面积测算报告》。证明派升公司综合楼房屋面积分户、建筑面积分层等情况。5、房地产权证。证明派升公司综合楼总登记法律凭证。被告县国土房管局用以上证据证明其就派升公司综合楼的登记行为合法。

原审原告举示的证据有：1《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及存根、《建设工程竣工验收表》、规划验收档案、验收资料档案，证明规划面积，实际竣工面积情况，证明风貌层没有经过各单位验收。2、竣工验收图2张、风貌层图片2张，证明顶层的风貌层与6-9层比较，风貌层只是中间有两个储藏间，其中一个是过道，前后无围护；两个坡面亭子，设计未加以利用。3、安监局、规划局回函。证明目前买到风貌层的两家的违法事实。4、县国土房管局的回函9份。其中的（2012）9号回函证明《重庆市房地产面积测算报告书》是本案第三人2008年4月23日委托重庆市土地勘测院云阳测绘所作的面积测算，根据当时提供的房屋竣工图形成了《重庆市房地产面积测算报告》，没有按照国家规定的《建筑面积计算规范》来进行测算。没有经过有关单位验收，没有国家规定的测算报告书不应具有法律效力。风貌层是该综合楼的共用附属设施，没有形成独立功能，必须依附主建筑才能有完整功能，风貌层并没有设计为住宅。

原审第三人派升公司举示的证据有：云阳**食品站新县城商业综合楼、住宅楼详勘阶段地质勘察报告补充建议。证明2003年9月启动综合楼上升工程，有增设风貌层的地质勘察建议。2、植筋合同。证明因增设风貌层后同时必须加固基础。

原审法院的认证意见为：对原、被告举示的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对第三人派升公司举示的证据的真实性、合法性予以确认，对其与本案的关联性不予确认。

原审法院将本案证据随卷已移送本院，经审查，原审认定事实基本清楚，采信证据并无不当，本院予以确认。

二审中，上诉人派升公司提供了以下证据：1、《云阳**收储公司关于移民前建工程建设天盖风貌超规划面积情况说明》、综合楼1998年设计《标准层平面图》、《屋顶层平面图》、综合楼《屋顶层竣工图》、综合楼《房屋面积分户汇总表》、《房屋转让协议书》、派升公司第三届第七次股东大会《关于处置综合楼、住宅楼第顶层房屋办法》的征求意见。因上述证据未在举证期限内提供，根据《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条之规定，本院未组织质证，在此亦不评判。

本院认为

本院本院8本院清楚，适用法律正确。登记条例》实施。认为，本案争议焦点：1、认定事实是否错误？即风貌层是否为违法建筑？风貌层的楼梯间、储藏室是否具有独立利用价值？2、适用法律是否错误？

关于风貌层是否为违法建筑的问题。派升公司申请规划许可的综合楼为9层，由于新县城总体规划和新县城建设管委会要求增设顶层风貌，派升公司经原综合楼设计单位重新设计，增设了顶层的风貌层和住宅的阳台。派升公司在增设阳台和风貌层时虽然没有补办相关规划许可，但云阳**划办公室在派升公司的《云阳**收储公司关于建设工程增设天盖风貌超规划面积情况说明》上签署了“该公司综合楼、住宅楼增设风貌经管委会和县府领导批准，相应增加的面积需经设计单位计算、经施工图审查单位审核后确认”的意见，说明其增设风貌层的行为得到了县府、管委会的批准，房屋建成后亦通过了验收备案登记，其《竣工图》和《重庆市房产面积测算报告书》均对风貌层的面积进行了计算和审核。因此，云阳**划办公室签署的意见以及房屋竣工资料可视为对风貌层的规划许可及追认，风貌层不属于违法建筑。虽然派升公司在增设风貌层设计的同时增设了阳台，违反了《重庆市城市规划管理条例》第六十五条第一项“擅自改变建设工程规划许可证、附件附图”的规定，被云阳**员会处以3.5万元罚款的行政处罚，但无论是行政处罚听证告知书还是行政处罚决定书，均没有明确表述其“擅自改变建设工程规划许可证、附件附图中”的具体违法事实是增设风貌层还是增设阳台，故原审法院以此行政处罚依据，认为风貌层的修建违反了规划许可附件、附图、超面积，缺乏事实依据。

关于风貌层的楼梯间、储藏室是否具有独立利用价值的问题。《竣工图》中的《顶层平面图》显示，顶层的楼梯间设计有两道门，一道门通往中间的储藏室，一道门通往旁边的空坝；云**（2012）37号情况说明、云**（2013）66号信访回复均记载“东头李**已将风貌层坡屋面打掉，将原消防通道堵塞，另设消防通道，公共空坝搭建彩钢棚，用木板和铝合金封闭。西头冉龙全已将原消防通道堵塞，另设消防通道，利用公共空坝搭建彩钢棚，四周没有封闭”，说明顶层原设计的有公共空坝；派升公司申请办理房屋初始登记时所提交的《重庆市房产面积测算报告书》，其中《共用建筑面积分层汇总表》载明第1幢第顶层的分摊面积（单位平方米）为第1幢外墙4.45、冒厅12.96、冒厅12.96、第1幢外墙4.45、0第1幢外墙3.59。由此可见，顶层楼梯间的冒厅及其外墙、储藏室的外墙均属于共用建筑部分，不具有独立利用价值。根据《房屋登记办法》第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（四）申请登记的房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；…….”之规定，上诉人县国土房管局不应将综合楼顶层楼梯间冒厅等共用建筑部分产权登记在上诉人派升公司名下。

关于法律适用是否错误的问题。两上诉人称上诉人派升公司系移民迁建单位，不是房地产开发企业，不应适用《房屋登记办法》第三十一条之规定。对此认为，上诉人派升公司虽不是房地产开发企业，但在三峡移民特定历史条件下，移民搬迁企业在迁建过程中所修建的房屋除了安置职工以外，剩余房屋由搬迁单位所有，因此，在办理房屋产权登记时应参照适用《房屋登记办法》第三十一条的有关规定。

综上所述，派升公司综合楼顶层的楼梯间冒厅等建筑属于公共建筑，不具有独立利用价值，不应颁发权属证书。原判认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费50元，由上诉人云阳县国土资源和房屋管理局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日