李*、李**不服被告依安县住房和城乡建设局拆迁行政裁决一审行政判决书

审理经过

原告李*、李**不服被告依安县住房和城乡建设局拆迁行政裁决，于2015年1月19日向本院提起行政诉讼。本院于2015年1月21日受理后，于2015年1月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因黑龙江庆**责任公司与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。原告李*、李**及其委托代理人姚*，被告委托代理人张**、徐**，第三人委托代理人朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告依安县住房和城乡建设局根据第三人的申请于2014年9月4日作出（2014）依住建裁字第002号《裁决书》。被告认为，在拆迁区域内有原告父子房屋，其中原告李**有照住宅房屋建筑面积116平方米，批小建大8平方米，砖木结构，用于经营信鸽养殖销售；原告李*有照住宅房屋建筑面积188平方米，批小建大7.76平方米，砖木结构，用于经营种鸡繁育孵化、鸡蛋零售。无手续房屋159.01平方米，其中用于居住87.51平方米、用于经营71.5平方米。附属建筑面积共计95.69平方米，果树直径共计50厘米。第三人应依照《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》（以下简称齐市棚改安置办法）的相关规定，对原告计发二次搬迁补助费7600元、停产停业补助费3600元、按月计发临时安置补助费3040元。院内其它被规划行政主管部门认定为违法建筑的，不在被告裁决范围内。原告要求有证、无证房屋均按新建商服楼房销售价格5800u0026amp;mdash;6000元／平方米给予货币补偿或异地迁建，但其未提供相应的证据和依据，其要求也不符合相关法规、规章等规定。被告根据专家评估委员会的鉴定结论和重新作出的高于原估价结果的报告，按照《城市拆迁行政裁决工作规程》规定的程序，依法作出裁决：一、原告如选择货币补偿，第三人应按该地段2014年7月2日估价结果对原告的有证房屋给予货币补偿。二、第三人应依据《齐市棚改安置办法》第二十三条第一款规定和《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法补充规定》第二条规定，对原告建筑面积为188平方米和116平方米房屋可安置至70平方米的标准户型的安置用房，超出70平方米部分按照该地段2014年7月2日新的估价结果给予货币补偿；或予以分户，其分户后靠近标准户型超出原建筑面积部分按成本价格交纳。三、第三人应依据《齐市棚改安置办法》第十条第（五）项、第（六）项规定，对原告面积87.51平方米用于居住的无手续房屋，按重置价格698元／平方米，给予补偿；对建筑面积71.50平方米用于经营的无手续房屋，按重置价格656元／平方米，给予补偿。四、第三人依据《齐市棚改安置办法》第九条规定，对建筑面积7.76平方米和8平方米的批小建大面积，按原房屋重置价格698元／平方米，给予货币补偿。五、第三人依据《齐市棚改安置办法》第八条规定，对建筑面积为188平方米和116平方米的房屋的经营面积部分按房屋最后评估价格上浮30%给予货币补偿，补偿金额为161，113.20元。六、第三人依据《齐市棚改安置办法》第十一条规定，对95.69平方米的附属建筑按150元／平方米，给予货币补偿。七、第三人依据《齐市棚改安置办法》第十二条第（五）项的规定对原告直径计50厘米的果树，按25元／厘米，给予货币补偿。八、如果原告住改非房屋选择非住宅房屋安置，第三人可根据非住宅房屋建设规划，在满足非住宅房屋被拆迁人安置房源的情况下，原告可以优先购买非住宅房屋，第三人与原告应重新签订房屋买卖合同。九、本裁决书送达之日起十五日内原告应完成搬迁，逾期将依法申请人民法院实施强制搬迁。被告依安县住房和城乡建设局于2015年1月29日向本院提供了作出被诉具体行政行为证据、依据：1、项目预备核准通知书、项目核准批复、成交确认书、项目用地预审意见函、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁计划、安置方案、专项基金存款证明等，用以证明第三人依法取得碧海蓝天家园棚改项目《房屋拆迁许可证》；2、拆迁公告、拆迁延期申请、延期决定书，用以证明《房屋拆迁许可证》拆迁期限合法有效延续；3、李*、李**房屋拆迁调查登记表、原告房屋权属证明、李*协商笔录、听证调解送达证、听证调解笔录、李*家建筑平面实测图等，用以证明原告所有的房屋、附属建筑状况；4、2014年7月2日原告房屋价格评估分户评估表，用以证明原告有照住宅房屋货币补偿标准；5、李**、李*营业执照，用以证明原告有照住宅房屋用于经营；6、裁决申请书、原告房屋权属证明、房地产估价报告、原告房屋补偿金额分户评估表、第三人对原告的补偿安置方案、第三人与原告协商笔录、房屋估价鉴定书、裁决立案审批表、听证调解笔录、办公会议记录等，用以证明被告作出行政裁决履行了相应核查、调解、集体讨论等程序；7、《城市房屋拆迁管理条例》、《齐市棚改安置办法》《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关条款，用以证明被告作出的行政裁决符合法律规定。

原告诉称

原告李*、李**诉称，第三人持有依拆许*（2010）第015号《房屋拆迁许可证》，对原告房屋所在区域实施拆迁。该区域内，原告李**房屋，坐落在享有国有土地使用权的640.8平方米土地上；原告李*房屋，坐落在享有国有土地使用权的936平方米土地上。原告的房屋一直从事养殖业，并不断扩大养殖规模。2009年10u0026amp;mdash;11月，原告李**取得依安县腾飞信鸽养殖中心《个体工商户营业执照》，原告李*取得依安县诚信种鸡繁育孵化厂《个体工商户营业执照》。原告不服被告作出的（2014）依住建裁字第002号《裁决》，向依安县人民政府申请行政复议。2015年1月5日，依安县人民政府以依政复决（2014）3号《行政复议决定书》，维持了（2014）依住建裁字第002号《裁决》。原告认为，第一，估价机构没有按照市场价格进行评估，且《估价报告》至今未送达给原告，剥夺了原告的权利；第二，被告作出的裁决，没有对原告通过购买他人房屋取得的国有土地使用权给予补偿；第三，被告认定原告虽取得了营业执照，但没有实际经营，没有事实根据；第四，第三人持有依拆许*（2010）第015号《房屋拆迁许可证》和《延续房屋拆迁许可拆迁期限决定书》没有公告，是无效的。第三人的拆迁行为不是基于公共利益的需要，拆迁目的违法。综上，被告作出的裁决，证据不足，程序违法，适用法律错误，侵犯了原告的合法权益，请求撤销（2014）依住建裁字第002号《裁决》，并责令被告重新作出房屋拆迁安置补偿裁决。原告提供的证据有：1、裁决书、复议决定书，用以证明被告行政行为存在；2、李*、李**国有土地使用证、房屋产权证，用以证明原告享有的国有土地使用权面积及房屋产权；3、李*、李**个体工商户营业执照，用以证明原告有照房屋用于从事养殖业；4、依安镇**委员会、依安**三派出所《证明》，用以证明李*居住地2007年以前就从事养殖业；5、张*、张**产权证等，用以证明原告使用的国有土地是通过买卖交易取得的国有土地使用权，不是国家划拨的，第三人对原告国有土地使用权应按400元／平方米，予以补偿。

被告辩称

被告依安县住房和城乡建设局辩称，2010年6月30日，第三人取得依安县碧海蓝天家园棚户区改造项目《房屋拆迁许可证》后，由于原告坚持要求有证、无证房屋均按新建商服楼房销售价格5800u0026amp;mdash;6000元／平方米给予货币补偿，所以，第三人与原告一直没有达成协议。2011年11月17日，第三人持相关资料向被告提出裁决申请。被告召开了听证会，核实了相关证据，听取了第三人和原告的意见，先后组织双方进行了多次调解无果后，依法作出了《裁决》。被告认为，估价机构是公开抽签产生的，原告对评估价格提出异议，被告依法委托专家评估委员会进行了鉴定，维持了原估价结果。因第三人与原告分歧较大，经批准一再延续拆迁期限，但仍未能达成协议，为最大限度保护原告的权益，重新进行了时点评估，并无不当。原告不是通过出让、承租取得的国有土地使用权，不符合土地单独补偿的条件。被告在裁决中支持了原告住宅房屋改为非住宅房屋的补偿意见，按评估价格上浮30%给予了货币补偿、支付停产停业补助费等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》不适用于先前已经取得《房屋拆迁许可证》的项目。综上，被告作出的《裁决》事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以维持。

第三人黑龙江庆**责任公司述称，同意被告的答辩意见。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：

被告提供的证据，经审查，证据1，证明第三人取得的碧海蓝天家园棚改项目《房屋拆迁许可证》，符合《齐齐哈尔市城市房屋拆迁管理条例》第九条的规定和《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》第二条、第三条的精神；证据2，证明第三人持有的《房屋拆迁许可证》拆迁期限始终处于延续，后续批准部门的职权是原批准部门职权的延续；证据3，证明原告有照、无照房屋和附属建筑物面积及被告未予以认定的附属设施院墙、下水井等；证据5，原告无异议，本院予以采信。证据4，被告未提供估价师刘**、杜航达从业资质信息和分户评估表送达给原告的手续；证据6，不能证明被告对原告的财产和补偿安置标准等证据进行了认真核实，本院不予采信。

原告李*、李**提供的证据，经审查，证据1、2、3，被告无异议；证据4，被告虽提出异议，但未提供相应证据予以证明，本院应予以采信。证据5，不能证明原告的国有土地使用权是通过国有土地出让、租赁取得的，本院不予采信。

本院查明

经审理查明，2010年6月30日，第三人领取了依拆许*（2010）第015号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为：2010年6月30日至2011年6月30日。其中，第三人提交的拆迁安置方案规定，采取货币补偿和产权调换两种方式，供被拆迁人选择。在拆迁区域内，原告李**持有的国有土地使用证标注用地面积640.8平方米，李**房屋面积124平方米，其中第01352号房屋产权证标注有照住宅116平方米，砖木结构，另批小建大8平方米，该房屋李**持照用于经营信鸽养殖。院内有无手续房屋47.25平方米、附属建筑8平方米、果树直径计25厘米，附属设施砖院墙若干延长米；被规划行政主管部门认定为违法建筑的250.5平方米。原告李*持有的国有土地使用证标注用地面积936平方米，李*房屋面积195.76平方米，其中第01351号房屋产权证标注有照住宅188.00平方米，砖木结构，另批小建大7.76平方米，该房屋李*持照用于经营种鸡繁育孵化。院内有无手续房屋二处，一处87.51平方米用于居住、另一处24.25平方米；附属建筑四处，面积分别为：32.68、33.37、5.24、16.40平方米；附属设施砖院墙若干延长米，下水井两眼，果树直径计25厘米。综上，原告无手续房屋共计159.01平方米，附属建筑共计95.69平方米。经抽签选定的估价机构评估，确定估价时点，即2014年7月2日，房地产市场价格分别为：116平方米住宅，1787.00元／平方米；188平方米住宅，1754.00元／平方米，但被告未提供该两份房屋价格评估分户评估表所载房地产估价师资质信息和向原告送达手续。在先后几次延续拆迁期限的情况下，原告与第三人均未达成房屋拆迁安置补偿协议。被告根据第三人的申请，在听证调解的基础上，于2014年9月4日作出（2014）依住建裁字第002号裁决：一、原告如选择货币补偿，第三人应按该地段2014年7月2日估价结果对原告的有证房屋给予货币补偿。二、第三人应依据《齐市棚改安置办法》第二十三条第一款规定和《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法补充规定》第二条规定，对原告建筑面积为188平方米和116平方米房屋可安置至70平方米的标准户型的安置用房，超出70平方米部分按照该地段2014年7月2日新的估价结果给予货币补偿；或予以分户，其分户后靠近标准户型超出原建筑面积部分按成本价格交纳。三、第三人应依据《齐市棚改安置办法》第十条第（五）项、第（六）项规定，对原告面积87.51平方米用于居住的无手续房屋，按重置价格698元／平方米，给予补偿；对建筑面积71.50平方米用于经营的无手续房屋，按重置价格656元／平方米，给予补偿。四、第三人依据《齐市棚改安置办法》第九条规定，对建筑面积7.76平方米和8平方米的批小建大面积，按原房屋重置价格698元／平方米，给予货币补偿。五、第三人依据《齐市棚改安置办法》第八条规定，对建筑面积为188平方米和116平方米的房屋的经营面积部分按房屋最后评估价格上浮30%给予货币补偿，补偿金额为161，113.20元。六、第三人依据《齐市棚改安置办法》第十一条规定，对95.69平方米的附属建筑按150元／平方米，给予货币补偿。七、第三人依据《齐市棚改安置办法》第十二条第（五）项的规定对原告直径计50厘米的果树，按25元／厘米，给予货币补偿。八、如果原告住改非房屋选择非住宅房屋安置，第三人可根据非住宅房屋建设规划，在满足非住宅房屋被拆迁人安置房源的情况下，原告可以优先购买非住宅房屋，第三人与原告应重新签订房屋买卖合同。九、本裁决书送达之日起十五日内原告应完成搬迁，逾期将依法申请人民法院实施强制搬迁。原告不服向依安县人民政府申请复议，依安县人民政府以依政复决（2014）3号《行政复议决定》，维持了被告作出的（2014）依住建裁字第002号《裁决》。原告提起行政诉讼，请求撤销（2014）依住建裁字第002号《裁决》，并责令被告重新作出房屋拆迁安置补偿裁决。

本院认为

本院认为，被告依安县住房和城乡建设局是依安县建设行政主管部门主管本县城市房屋拆迁工作，其有权受理第三人就拆迁安置补偿未达成协议，提出的裁决申请，并根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，适用原有的法规、规章作出裁决。据此，在依安县没有制定棚户区房屋拆迁补偿安置办法的情况下，被告应依照《城市房屋拆迁管理条例》、《齐齐哈尔市城市房屋拆迁管理条例》，并参照《齐市棚改安置办法》规定的原则、标准作出裁决。被告应依照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条等相关规定，对第三人提供的资料进行审核，被告认为，第三人持有的碧海蓝天家园棚改项目《房屋拆迁许可证》合法有效，且拆迁期限得到批准延续，其符合《齐齐哈市城市房屋拆迁管理条例》第九条和《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》第二条、第三条等规定精神，本院予以确认。被告对原告李*现居住的87.51平方米、砖木结构无手续房屋，未根据《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》第四条精神和《城市房屋拆迁工作规程》第八条第三款的规定，经有关部门作出妥善处理，即裁决按重置价格予以补偿；对二原告分别所有的附属设施砖院墙、下水井等，未予以认定并裁决是否给予补偿，属于事实不清，证据不足。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定，被拆迁房屋的货币补偿金额，以房地产市场评估价格确定。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条、第二十条、第二十二条的规定，被告应保障二原告对其房屋分户估价报告的知情权和对估价结果异议的救济权。从本案现有证据看，2014年7月2日齐齐哈尔**询有限公司对二原告有照房屋作出房屋价格评估分户评估表后，第三人或被告未将该表内容及时告知并送达二原告，致使二原告对其房产评估价格申请复核估价和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失。裁决中，被告也未依照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（三）项、第（四）项的规定，组织第三人和原告对估价结果、住宅改为非住宅房屋的搬迁补助费、停产停业补助费进行核实，即作出裁决，属于违反法定程序。根据《齐市棚改安置办法》第九条，批小建大的有证平房住宅房屋，超出房屋产权证标注的面积3平方米以上部分，按其房屋结构的重置价格给予补偿，而被告对二原告超出房屋产权证标注的面积部分，裁决全部按其房屋结构的重置价格给予补偿，属于适用法律错误。二原告请求撤销（2014）依住建裁字第002号《裁决》，并责令被告重新作出房屋拆迁安置补偿裁决，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第2目、第3目，判决如下：

裁判结果

一、撤销依安县住房和城乡建设局2014年9月4日作出的（2014）依住建裁字第002号《裁决》。

二、责令依安县住房和城乡建设局在30日内，就原告李*、李**与第三人黑龙江庆**责任公司房屋拆迁安置补偿争议作出行政裁决。

案件受理费50元，由被告依安县住房和城乡建设局负担。于*判决生效后5日内给付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江**级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十日