中共**党校与龙廷秀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中共**党校因与被告龙**房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年7月10日受理后，依法由代理审判员邱**独任审判，于2015年8月20日公开开庭审理了本案，原告委托代理人曲川江到庭参加诉讼，被告龙**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中共**党校起诉称，2013年11月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份。协议约定：原告将其位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路457号）的营业用房一楼一底层出租于被告使用。双方约定租赁期限为2013年6月1日起至2015年10月31日，年租金为18000元。涉案租金每年分两次支付，按市场交易惯例被告应在每次承租期前一个月内付清。协议签订后，原告根据约定已将涉案房屋交付被告使用，然被告并未根据合同约定履行义务，一直未向原告支付自2014年5月1日至2015年6月30日期间内的租金。原告曾多次向被告催讨房租，却屡屡遭到被告的无理拒绝，导致原告至今无法享有合同约定的利益。根据房屋租赁协议第三条第5款第（3）点：“乙方未按本协议第三条第3款（即房屋租金）和第4款（即付款方式）规定付清租金及水、电费超过15天的”原告有权予以终止合同，收回房屋使用权。现被告之行为亦已违反合同约定，原告有权请求被告根据约定腾退房屋。被告拒不支付租金及拒不腾退房屋的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉请判令：一、被告向原告支付房屋租金共计22500元（2014年5月1日起按照年租金18000元暂计算至2015年7月31日，实际计算至被告完全腾空涉案房屋之日止）；二、要求被告支付原告利息867.73元（第一部分从2014年5月1日以半年租金9000元按照人民银行同期贷款利率暂计算至2015年5月31日，第二部分从2014年11月1日以半年租金9000元按照人民银行同期贷款利率暂计算至2015年5月31日，实际计算至被告完全腾空涉案房屋之日止）；三、解除原、被告之间的房屋租赁协议，并责令被告立即腾退涉案房屋；四、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告龙**未到庭参加诉讼，庭前亦未提交书面答辩意见。

针对自己的主张，原告中**市委党校提供了下列证据：

1.房屋租赁协议一份，证明原、被告之间签订房屋租赁协议，协议约定了租赁期限、租金、租金的支付时间及其他权利义务。如承租人未按约定支付租金，原告有权解除合同。

2.龙廷秀承诺书一份，证明被告签订承诺书承诺2014年10月31日前付清2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金。

3.房屋所有权证一份，证明原告对出租的房屋享有物权。

被告龙**未到庭质证，亦未提供证据。

本院认证如下：对于原告提供的证据1、2、3，内容与形式均符合法律的规定，本院予以认定。

本院查明

本院经审理，认定案件事实如下：2013年11月28日原、被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：原告将其位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路457号）的营业用房一楼一底出租给被告使用，租赁期限为2013年6月1日起至2015年10月31日，年租金为18000元，每年分2次支付，每次支付9000元。合同第三条第五款规定本租赁期内，乙方（本案被告）有下列情形之一的，甲方（本案原告）可予以停水、停电处理或终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）……（2）……（3）乙方未按本协议第三条第3款和第4款规定付清租金及水、电费超过15天的。协议对双方的权利义务等内容亦进行了约定。协议签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告正常履行合同支付租金至2014年4月30日，2014年5月1日之后至今的租金未付。经原告催讨后，被告于2014年7月15日书面承诺2014年10月31日16点之前付清2014年5月1日至2014年10月31日全部租金，但至今未付。原告催讨无果，故诉至本院。

本院认为

本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告以经催讨被告拒不支付租金为由请求解除合同并由被告腾退，对此本院认为，双方租赁合同第三条第五款第三项约定“承租人未按协议规定付清租金及水、电费超过15天的，出租方可予以终止合同”，此项约定为合同解除权的约定。结合合同中关于年租金数额、支付方式约定进行判断，条件成就时当然可以行使解除权。根据庭审查明的事实，租金仅支付至2014年4月底，之后的租金未支付。《房屋租赁协议》中约定付款方式为“每年分2次支付，每次支付9000元”，对于该条款，原告认为交易惯例是先付后用，被告应在每半年承租期开始之前将半年度的租金付清。结合案件情况，现对付款方式按照有利于被告的理解，租金每半年度支付9000元，被告可在每半年度租赁期间届满之前支付房屋租金，剩余期间不满半年的，应在租赁期间届满时支付。即2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金，被告应在2014年10月31日前付清，2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金，被告应在2015年4月30日前付清。现上述租金均未支付，经原告催讨后被告仍无理由不支付，已远超上述租金支付期限的约定，应认定行使解除权的条件成就。因此对于原告要求解除双方租赁协议、被告腾退租赁房屋的诉请，本院予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2015年7月21日应视为双方合同解除。

对于原告主张的租金及利息损失，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。被告从2014年5月1日起一直使用租赁房屋至今，故被告应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准（以月租金1500元的标准计算）计算并支付。被告未在合同约定的期限内支付相关费用，按照合同约定应赔偿原告损失，故对于原告要求被告按照中**银行同期贷款利率承担逾期付款利息的主张，本院予以支持，但计算逾期付款利息的时间根据被告的实际违约时间本院予以调整。

诉讼中，被告龙**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告中共**党校与被告龙**于2013年11月28日签订的《房屋租赁协议》于2015年7月21日解除；

二、被告龙**将租赁的位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路457号）的营业用房一楼一底房屋腾退并返还原告中**市委党校；

三、被告龙**支付原告中共**党校房屋租金以及占有使用费（以月租金1500元为标准，从2014年5月1日计算至被告实际腾退之日止）；

四、被告龙**支付原告中共**党校逾期付款利息（按照中**银行同期贷款利率，分别以9000元为基数，从2014年11月1日计算至本判决确定的履行日止；以9000元为基数，从2015年5月1日计算至本判决确定的履行日止，为上述两部分之和）；

上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕。

如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取192元，由被告龙**负担，于判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二十一日