湖南五**限公司与孙*占有物返还纠纷一审民事判决书

审理经过

原告湖南五**限公司（以下简称五**团）诉被告孙*占有物返还纠纷一案，本院于2013年12月12日受理后，由审判员郭**担任审判长，与审判员戴**、代理审判员彭**组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭审理，原告的委托代理人蒋**、肖**与被告孙*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告湖南五**限公司诉称，2010年8月19日，原告与案外人陈**签订了《场地使用协议》，后该物业实际由被告使用，约定原告将其所有的、位于娄底市经济开发区内的8栋7号472.5平方米的物业租赁给被告使用，使用期间为2010年8月11日至2011年8月10日，但在约定的租赁期限届满后，被告仍然继续使用原出租的物业，并拒绝腾退，也不再缴纳租金，2011年11月14日，因案外人龚徐*的原因造成被告所租赁的原告的物业毁损灭失，给原告造成直接损失12.31万元，被告使用的物业已经无法依约返还给原告，同时被告在租赁期限届满后仍继续占用原告物业，应支付占用期间的物业占用费5048.6元，请求判令由被告赔偿原告经济损失12.31万元，以及物业占用费5048.6元。

原**集团为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

证据1、原告的营业执照和工商登记资料；

证据2、原告法定代表人身份证明；

证据1、2用于证明原告的诉讼主体资格适格；

证据3、出租房屋产权证书，用于证明原告是火灾事故中所损坏物业的权利人；

证据4、建筑工程消防意见书，用于证明原告出租给被告的房屋已经消防验收合格的事实；

证据5、场地使用协议，用于证明原被告在协议中就权利义务进行了约定，协议中明确约定“所使用物业的消防系统根据有关消防要求由承租人负责安装配备”“承租方应自费办理与其相关的人身保险、财产保险和火灾保险，如不办理，由乙方全额赔偿并承担法律责任”；

证据6、通知及说明，用于证明出租方曾通知被告在承租物租赁期限届满后腾退房屋，但被告拒绝签收并拒绝腾退；

证据7、火灾直接财产损失申报统计表和价格鉴定结论，用于证明原告出租给被告使用的8号房屋直接受损1844600元的事实。

对原告五**团提交的证据，被告孙*质证如下，对原告提交的证据1、2、3、7没有异议，对证据4有异议，认为原告经消防验收合格的是厂房，但原告将厂房改成仓库出租时没有经消防验收合格；对证据5有异议，认为原告将没有经消防验收合格的仓库出租给被告，该场地租赁协议是不合法的；对证据6不予认可，原告没有通知被告腾退出租物，被告孙*也没有签收该通知。

被告辩称

被告孙敢辩称，2011年11月14日的火灾事故与被告无关，该次火灾事故给被告造成的经济损失达到500多万元，原告应当向被告赔偿经济损失，火灾发生后，原告的仓库变成了废墟，被告没有占用该物业，原告的起诉过了诉讼时效。

被告孙*为证明支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：

证据8、保险公司出具的证明，用于证明原被告签订的合同中虽然约定承租方应自费办理与其相关的人身保险、财产保险、火灾保险；但保险公司认为被告所承租的物业不适合办理保险；

证据9、火灾事故认定书，用于证明被告在火灾事故无任何过错，不应当承担责任；

证据10、火灾直接财产损失申报表，用于证明此次火灾事故造成被告的损失达到234万余元。

对被告孙*提交的证据，原告质证如下，对证据8的真实性无法核实，被告未履行合同义务；对证据9的关联性有异议；对证据10的真实性予以认可。

本院根据证据规则，对原、被告所举证据认证如下：

原告提供的证据1、2、3、7，被告无异议，本院予以采信；证据4系有权部门出具的文书，本院予以采信；证据5系原被告双方真实意思的表示，本院予以采信；证据6结合其他证据予以综合评定；被告提供的证据8没有其他证据予以佐证，本院不予采信；经审查，对证据9的真实性予以认定，但不能达到被告的证明目的；证据10，原告无异议，本院予以采信。

根据举证、质证和认证，并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：

原告湖南五**限公司将其所有的位于娄底市开发区五江工业园内闲置厂房授权给娄底市**有限公司（后更名为娄底市**有限公司）出租给五江建材城的业主作仓库使用。2010年8月19日，娄底市**有限公司作为甲方，案外人陈**作为乙方，签订了《场地使用协议》，双方约定的主要内容：一、将位于娄底**开发区五江工业园四正光电厂内8栋7号，面积为472.5㎡，经乙方要求，甲方同意将上述物业租给乙方使用，由乙方依法经营、自负盈亏、自担风险，独立承担民事和经济责任；二、使用期为壹年，共计12个月，即从2010年8月11日起至2011年8月10日止，交付日期为2010年8月11日，使用期满后，如乙方要继续使用，应在合同到期前90日提出，经甲方同意后，在同等条件下可优先使用；三、折旧费、物业管理费和其他费用支付方式。乙方使用甲方闲置房屋向甲方支付房屋折旧费，折旧费标准按5元∕㎡.月计算（具体计收时间从甲乙双方签订合同之日算起），即乙方每年应支付甲方房屋折旧费28350元，物业管理服务费收费标准为0.45元∕㎡.月，上述房屋折旧费和物业管理费在合同生效后由乙方向甲方一次性支付。在合同有效期内，乙方租赁物业之水费、电费、环卫费及其他乙方按规定要交纳的费用，乙方必须无条件按月承担，不得拖欠、如催交，乙方拒不按时交纳，甲方有权做清退处理。后案外人陈**将其与娄底市**有限公司（后更名为娄底市**有限公司）签订的场地使用协议的权利义务一并转让给被告孙*，原告对此予以认可，被告按约定将租金交至2011年8月。

2011年11月14日下午15时，因同样租赁在原告该厂房内的案外人龚徐**经营的玖玖红沙发厂发生火灾，导致原告所出租的物业受灾，经娄底市公安消防支队娄*消火认定（2012）第001号火灾事故认定书分析，灾害成因：一、玖玖红沙发厂增加动力用电负荷，在日常生产中电气线路长期过负荷运行，未采取有效防护措施，是造成此起火灾事故发生的直接原因。二、玖玖红沙发厂将租赁的仓库进行了改建，不能有效发挥隔墙的防火作用，是造成此起火灾蔓延，财产损失扩大的主要原因。三、娄底市**有限公司将8号丙类厂房改为仓储出租，未按规定要求进行防火分区，在日常的防火巡进和消防检查中未责令各业主切实履行消防安全管理职责，有效整改火灾隐患；各租赁业主未严格按照《仓库防火安全管理规则》第十八条的规定，进行分类、分垛储存；是造成此起火灾蔓延、财产损失扩大的原因之一。

经娄底**证中心鉴定原告的物业建筑面积为9552平方米，其中过火面积为7080平方米，建筑损失为1844600元，原告遂以被告未依约向原告退还原告的出租物，导致原告的出租物损毁为由，起诉要求被告向原告赔偿经济损失123100元以及物业占用费5048.6元。

本院认为

本院认为，租赁合同成立后，租赁双方应按约定履行各自义务，出租方应提供符合租用功能的房屋供承租方使用，承租方应按时支付租金。租期届满后，除有约定外，出租方拒绝续约的，承租方理应退出并交还租赁房屋。本案中五**团委托娄底市**有限公司（后更名为娄底市**有限公司）与案外人陈**签订场地使用协议后，陈**将其权利义务转让给孙*，由被告实际使用，且原、被告均认可该事实，因此该场地使用协议直接约束本案原告及被告。场地使用协议期限届满后，原、被告之间既未续签合同，亦没有证据表明被告系合法占有该出租物，被告仍继续使用该物业直至2011年11月14日该物业被烧毁为止，被告继续使用该物业的行为构成侵权，因此，原告要求被告支付占用费的诉讼请求，本院予以支持，其计算方式亦应参照原被告所签订的场地使用协议中约定的折旧费，即5元∕㎡.月计算，因此本案原告向被告主张该出租物65天的物业占用费5048.6元符合法律规定，本院予以支持。

本案被告孙*在场地使用协议期限届满后继续使用原告物业，在被告使用期间，同样租赁在原告五江集**五江工业园内闲置厂房内的案外人龚徐**经营的玖玖红沙发厂发生火灾，使原告的物业部分损毁，本案中引起原告物业被损毁系因案外人龚徐**经营的玖玖红沙发厂在生产过程中电气线路过负荷运行时造成此次火灾事故的直接原因，玖玖红沙发厂将租赁的仓库进行了改建，不能有效发挥隔墙的防火作用，是造成此起火灾蔓延，财产损失扩大的主要原因，娄底市**有限公司（后更名为娄底市**有限公司）将8号丙类厂房改为仓储出租，未按规定要求进行防火分区，在日常的防火巡进和消防检查中未责令各业主切实履行消防安全管理职责，有效整改火灾隐患，在发生火灾后，室外消防用水供水不足，造成火灾蔓延、财产损失扩大，本案中娄底市**有限公司受厂房所有权人五**团的委托将厂房改造为仓库后出租，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”，故案外人娄底市**有限公司对该场地的管理行为的权利、义务直接及于五**团，故原告自身存在过错，而原告未提供证据表明被告孙*在合同到期后仍占有该物业期间存在过错造成原告物业的损毁，因此，对于原告要求被告承担物业损失的诉讼请求，本院不予支持；同时，原告对其被被告占用的此一物业虽已损毁，但是有权收回自行装修恢复使用；据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告孙敢在本判决生效后三日内向原告湖南五**限公司支付物业使用费5048.6元；

二、驳回原告湖南五**限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2700元，由被告孙*承担200元，由原告湖**有限公司承担2500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十五日