赵**与马**、于霞占有排除妨害纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵**诉被告马**、于*占有排除妨害纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法由审判员杨*适用简易程序，于2014年12月17日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告赵**及其委托代理人孙**，被告马**，被告于*及其委托代理人潘*、郑*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵**诉称：2010年9月25日，原告与被告马*升签订了租赁期限为两年的《房屋租赁合同》，约定由原告将位于淮安市淮阴区江淮人家小区6幢101号门面房西侧面积约150平方米转租给被告马*升用于经营服饰类商品。合同期满后，双方又续签了两年，约定每年租金为108000元，合同到期日为2014年9月25日。在合同履行期限内，被告马*升将房屋转租给被告于*。今合同已到期，原告要求两被告搬离未果，现原告基于房屋的合法占有人身份，诉至法院要求被告于*：1.立即自淮阴区江淮人家小区一楼西侧搬离；2.按照9000元／月标准，支付自2014年9月25日起至实际搬离之日止的占用费；3.承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告马*升辩称：原告与被告马*升的租赁合同于2014年9月份已到期，原告的房屋现为被告于*霸占，原告应直接与被告于*协商解决。2012年8月，被告马*升已经将房屋转租给被告于*，被告于*也是直接将房租交付给原告，该起纠纷与被告马*升无关。综上，请求法院依法判决。

被告于霞辩称：1.原告不具备诉讼主体资格，诉争房屋所有权人仅委托原告代为出租诉争房屋，并未赋予其排他的权利；2.被告马**与被告于霞签订租赁合同时，向被告于霞承诺可以续租第三年，因此被告于霞不存在恶意占用租赁房屋，被告于霞同意以不定期租赁形式支付房屋使用费；3.原告方要求解除不定期租赁合同，应给予被告于霞合理的搬离期限。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：淮安**江淮人家6幢101号门面房即本案的诉争房屋所有权为案外人陈某某所有。2008年，陈某某以口头合同形式将诉争房屋出租给原告赵**，租期为10年。

2011年6月22日，原告、新万家超市以甲方身份与作为乙方的被告马*升签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于淮阴区医院北侧，江淮人家小区新万家超市内一楼西侧面积约150平方米营业用房转租给乙方经营。二、租赁期限、用途：1.房屋租期为贰年，自2012年9月25日起至2014年9月25日止……3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满六个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、租金支付方式：租金为拾万捌仟元／年（￥108000元），租金为一年一付……合同期满后，乙方如继续租赁所租建筑物，提前三个月通知甲方……五、违约责任……3.租赁期满后，乙方若续租，以书面形式告知甲方。

2012年9月3日，被告马*升以甲方身份与作为乙方的被告于霞签订了《房屋转租合同》一份，合同约定：甲方将位于淮阴区医院北侧，江淮人家小区新万家超市内一楼西侧面积约150平方米营业用房转租给乙方经营。二、租赁期限、用途：1.房屋租期为贰年，自2012年9月25日起至2014年9月24日止……3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知原租赁方，经原租赁方同意后，重新与原租赁方签订租赁合同。三、租金支付方式：租金为拾万捌仟元／年（￥108000元），租金为一年一付……合同期满后，乙方如继续租赁所租建筑物，提前三个月通知甲方（第二年租金，乙方可直接交付原租赁方新万家超市）……五、违约责任……3.租赁期满后，乙方若续租，以书面形式告知甲方。同日，被告马*升向被告于霞出具收条一张，载明：收到（新万家超市服装店）房屋、门面房转让费壹拾伍万元整（150000）。马*升负责门头、第三年续租。2012年9月15日交房子。

2014年11月，陈某某出具证明一份，载明：本人是淮阴区江淮人家小区6幢101号门面房的所有权人，自2008年起，本人将江淮人家小区6幢101号所有的门面房出租给新万家超市，超市法人赵**，租期十年，因超市面积富余，同意由赵**代表超市对外转租，由转租所产生的权利义务也由赵**享受和承担。

另查明：1.原告赵**庭审自认被告于霞承租涉案房屋期限，房租系向原告交付；2.被告于霞庭审陈述2014年9月24日后，未向原告或被告马**交纳房租，原告或被告马**也未要求其交纳。

上述事实，有当事人庭审陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、书面证人证言，被告于霞提供的《房屋转租合同》及收条，本院所作谈话笔录及照片予以证实，经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：2011年6月22日，原告与被告马*升签订的《房屋租赁合同》，2012年9月3日，被告马*升与被告于霞签订的《房屋转租合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效。

关于原告主体是否适格问题。本院认为，原告与诉争房屋所有权人陈某某签订了口头租赁合同，且陈某某同意原告对外转租，并申明因转租产生的权利义务也由原告承担，故原告基于合同关系为诉争房屋的合法占有人，其有权对妨害占有的行为请求排除妨害，因此，原告赵**为本案适格原告。

关于被告马**与被告于霞签订租赁合同时，向被告于霞承诺可以续租第三年。本院认为，被告马**作为诉争房屋的承租人，出租人虽同意其将租赁房屋转租给第三人，但对于约定转租期限超过其剩余租赁期限，因作为出租人的原告与作为第三人的被告于霞并未另有约定，故应认定超过部分的约定无效。被告于霞就该无效约定产生的损失，可另案向被告马**主张，本案不予理涉。

两被告于租赁期限届满前，并未按照合同约定向原告提交书面续租申请，现租赁期限已经届满终止，原告方有权不再续租给两被告。被告于霞作为目前诉争租赁房屋的实际占有人有义务搬迁腾空房屋交回给原告。因租赁合同履行期已经届满，故作为出租人的原告要求作为负有腾房义务的次承租人被告于霞支付逾期腾房占有使用费，本院予以支持。因《房屋转租合同》约定租金为108000元／年，故原告要求按照9000元／月（108000元／年12月）标准支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。

本案调解未果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告于霞于本判决发生法律效力之日起十日内搬离淮安**江淮人家6幢101号门面房；

二、被告于霞于本判决发生法律效力之日起十日内按照9000元／月支付自2014年9月25日起至实际搬离之日止的逾期腾房占有使用费。

案件受理费130元，减半收取65元，由被告于霞承担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮**政局，开户行：中国农**行城中支行，账号：3454）

裁判日期

二〇一五年二月五日