黄**、黄**与珠海市尚都商业**公司、广州真**理有限公司珠海市尚都分公司、广州真**理有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**、黄**因与被上诉人珠海市尚都商业**公司（以下简称尚都公司）、广州真**理有限公司珠海市尚都分公司（以下简称真功夫尚都分公司）、广州真**理有限公司（以下简称真功夫公司）、原审原告温**、黄北妹返还原物纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法民一初字第4974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2005年，温**向珠海市**有限公司购买了位于珠海市香洲凤凰南路1168号X号商铺（尚都商业广场），商铺面积28.93平方米。2005年11月29日，温**与尚都公司及珠海市**有限公司签订了《商铺委托代理经营合同》。合同约定：温**将其所有的上述商铺委托尚都公司代理出租，委托代理期限为：2006年4月1日到2011年4月1日，租金按季度支付，季度租金为15463元，无论尚都公司在委托代理经营期间的经营收益超过或低于业主租金，均与业主无关，而属于尚都公司的收益或亏损。同时合同第十条规定“本合同到期前三个月内，双方经协商可另行签订新的委托代理经营合同”；第十一条规定“尚都商业广场一、二、三、四、五层的全体业主必须于2011年4月1日前就本合同委托代理期限结束后，是否统一经营及继续委托代理出租的问题进行表决，如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达到全部面积的80%以上（含80%）时，甲方（温**）有权自行决定选择与乙方（珠海市尚都商业广场有限公司）签订《委托代理经营合同》或选择自行经营的方式。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达不到全部面积的80%以上时，则甲方必须选择统一经营的方式，继续与乙方签订《委托代理经营合同》”。

2011年1月25日至31日，尚都公司根据原合同约定发函给业主，函的主要内容提及有关表决事宜及若新签订合同租金回报率调整为7％。2011年3月9日，尚都公司对尚都商业广场各商铺业主的表决结果进行统计，统计结果表明，同意尚都公司按年租金回报率7％继续代理经营商铺的表决业主的商铺面积占商铺总面积的83.14％。

2011年4月2日，温**与尚都公司签订的《商铺委托代理经营合同》合同届满，温**鉴于通货膨胀及周边同地段租金的比较等考虑后，向尚都公司表示双方的委托代理出租合同关系终止，要收回商铺自行处置。为此，温**分别于2011年4月2日、5月10日向真功夫尚都分公司发出《通知》和《催告书》写明：温**与尚都公司的委托代理合同已到期，并未续签，要求真功夫珠海尚都分公司从4月1日起停止向尚都公司支付上述商铺的租金，并与温**联系。2011年7月7日，温**委托广东**事务所分别向真功夫公司、真功夫尚都分公司发出《律师函》表示：“合同已到期，尚都公司自2011年4月2日开始无权代理出租温**的商铺，温**收回商铺，请尚都公司、真功夫尚都分公司支付自4月2日起的占用商铺的使用费（按6500元／月计算）。如果尚都公司有意代理出租商铺，温**同意第一年按照税后租金6500元／月计算出租，之后租金按照上一年度租金标准上浮5%”。2011年7月20日，尚都公司向温**《复函》表示：“委托代理合同到期后已经按照合同约定进行表决并统计结果表明，同意尚都公司按年租金回报率7％继续代理经营商铺的表决业主的商铺面积占商铺总面积的83.14％。公司已于2011年3月9日将表决情况通报发给温**，要求重新签订代理经营合同并指定收款帐户。现温**委托律师来函所述尚都公司非法占有商铺及要求按照温**的要求签订合同，否则收回商铺自行经营，对此，尚都公司不予接受。”

原审法院另查明，截止目前，尚**司一直在代理出租经营尚都商业广场。经统计，尚都商业广场一楼商铺为75间，面积2094.06平方米，小业主已经与尚**司签订新的委托代理经营合同的户数为69户1936.93平方米，占比为92.5%，未签约户数为6户157.13平方米；二楼商铺为107间面积2197.2平方米，小业主已经与尚**司签订新的合同的户数为99户2082.9平方米，占比为94.8%，未签约户数为8户114.3平方米；三、四、五层商铺（面积共6672.68平方米）业主均为珠海市**有限公司，均与尚**司签订新的合同。各小业主重新签订的《商铺委托代理经营合同》代理经营期限为2011年4月1日至2016年3月31日，约定的委托经营期间商铺年租金回报率为7%。

尚都公司于2005年10月将包括温**所有的香洲凤凰南路1168号35号商铺（尚都商业广场）共八间商铺实际出租给真功夫尚都分公司使用至今，并签订租赁合同及补充协议。八间商铺号为32-39号，面积共272.8平方米，其中温**所有的35号商铺面积为28.93平方米。在2011年4月1日第一份《商铺委托代理经营合同》合同期限届满后，尚都公司一直按年租金回报率7％的标准，将季度租金14823元转账支付到温**的个人账户。而真功夫尚都分公司亦一直按期支付租金给尚都公司。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的焦点如下：一是黄兆权、黄**关于腾退商铺的诉讼请求应否得到支持；二是黄兆权、黄**诉请按6500元／月的标准支付自2011年4月2日起的商铺占用费是否有合理依据。对此，原审法院分析如下：

一、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他相关业主的合法权益。在本案中，温**于2005年购买涉案商铺时，清楚知道所购商铺是带有租约的。商铺所处的尚都商业广场一直采取整体经营的模式，在商业广场铺位分割出售之时，作为受让人的各小业主即与开发商珠海市**有限公司和尚都公司达成由尚都公司统一代理经营、各小业主按受让商铺价格的一定比例（9%）收取收益的《商铺委托代理经营合同》，合同期限为2006年4月1日至2011年4月1日止。上述合同到期后，经协商及表决程序，大多数业主又与尚都公司继续达成按受让商铺价格的7%收取收益的《商铺委托代理经营合同》，合同期限为2011年4月1日至2016年3月31日止。根据上述事实，可以认定由尚都公司代理统一经营管理的模式是历史形成的且经过了大部分业主的同意。温**2005年11月签订的《商铺委托代理经营合同》第十条、第十一条明确就委托代理经营期限到期后的表决事项进行了约定，现相关证据显示同意继续委托尚都公司统一代理经营的签约业主拥有的商铺面积占商场总面积的97.52%，现黄兆权、黄**请求确认双方签订的《商铺委托代理经营合同》已经于2011年4月1日解除，要求返还其名下的商铺，显然与大部分业主的意见相悖，原审法院对此不予支持。

此外，从涉案商铺使用功能上分析，温**名下的尚都商业广场的商铺系虚拟分割，在尚都商业广场长期的统一经营模式下已根据经营的需要重新布局，涉案商铺与其他业主的商铺在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，现黄**、黄**要求归还其名下的商铺不利于统一经营的整体模式，也势必妨碍其他签约业主的合法权益。况且，从业主们的7%租金回报率来看，包括黄**、黄**在内的尚都商业广场的小业主，通过尚都公司的统一经营实现了稳定的利益回报，尚都公司的统一经营模式并未侵害黄**、黄**的利益。据此，黄**、黄**要求返还商铺的诉请，原审法院不予支持。

二、关于黄兆权、黄**诉请真功夫尚都分公司按6500元／月的标准支付自2011年4月2日起的商铺占用费。原审法院认为，本案涉案商铺的实际使用人虽为真功夫尚都分公司，但其使用商铺是基于尚都公司的统一代理经营权及与之签订的《房产租赁合同》，且真功夫尚都分公司一直按约定标准支付租金。而尚都公司亦从2011年4月至今一直按照统一经营的租金回报率标准按时支付租金给黄兆权、黄**，因此，黄兆权、黄**诉请要求真功夫尚都分公司按照每个月6500元支付商铺占用费的诉请，没有事实依据，原审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，原审法院判决：驳回黄兆权、黄**的全部诉讼请求。本案受理费8794元由黄兆权、黄**承担。

上诉人诉称

黄**、黄**不服上述判决，上诉称：一、黄**、黄**与尚**司签订的《商铺委托代理经营合同》于2011年4月1日期满终止。合同第十一条就合同期满后是否统一经营提交全体业主进行表决，根据表决情况，由黄**、黄**选择统一经营或自行经营的形式。根据合同第十一条的约定，如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达到本商场的80%以上时，甲方有权自行决定选择与乙方签订《商铺委托代理经营合同》或选择自行经营的方式。而尚**司的统计表明，同意尚**司按年租金回报率7%继续代理经营商铺的表决业主的商铺面积占商铺总面积的83.14%，据此，黄**、黄**完全可自由选择自行经营的方式。并且该第十一条属于合同要约邀请形式的约定，并非合同要约，而温**先后于2011年4月2日、5月10日向真功夫公司发生通知和催告书，并于2011年7月7日委托广东**事务所发出律师函，均表明合同已到期，黄**、黄**不接受尚**司的要约，要收回商铺的意愿。显然黄**、黄**与尚**司并未重新达成合意，不管是书面还是口头等形式都没有形成新的合同。

二、原审判决认定真功夫尚都分公司使用商铺，基于尚都公司的统一经营权及与其签订的《房产租赁合同》，且真功夫尚都分公司一直按约定标准支付租金是错误的。因为黄兆权、黄**与尚都公司的合同期满，并未缔结新的合同，所以超越期限的代理权无效，上述超越委托代理期限的《房产租赁合同》是无效的。**公司支付的不是租金，可以视为是预付款。并且原审判决认定温玉明名下的尚都商业广场的商铺系虚拟分割是错误的。根据房产证及房屋平面图，商铺位置确定，界线明晰，产权是独立的、专有的。其他业主的经营意愿只能及于该业主本人的专有部分和专有部分以外的共同部分，非因法定事由，不能限制其他业主的专有部分合法行使占有、使用、收益权。即黄兆权、黄**自行合法按规划用途行使占有、使用、收益权，不会侵害其他业主的合法使用。

三、原审判决没有法律依据。原审法院引用《中华人民共和国物权法》第七十一条规定驳回黄兆权、黄**的诉讼请求是不足为据的。因为黄兆权、黄**收回商铺，另行自主经营，并不危及建筑物的安全，也不会损害其他业主的合法权益，原审法院引用的《中华人民共和国民法通则》更不足以驳回黄兆权、黄**的诉讼请求。

四、根据《中华人民共和国物权法》第六十六条的规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

综上所述，黄**、黄**上诉请求：一、确认黄**、黄**与尚都公司签订的《商铺委托代理经营合同》已于2011年4月1日期满终止；二、判决尚都公司、真功夫尚都分公司、真功夫公司返还占有、使用的珠海市香洲凤凰南路1168号35号商铺给黄**、黄**；三、判决尚都公司、真功夫尚都分公司、真功夫公司支付自2011年4月2日起至实际返还日的占有、使用费，按市场价即6500元／月计，约为279500元；四、判决尚都公司、真功夫尚都分公司、真功夫公司承担一、二审所有费用，包括并不限于受理费、律师费、咨询费等，共计约50000元。

针对黄**、黄**的上诉状，尚**司答辩称：一、黄**、黄**的部分上诉请求超出原审诉请的范围，对于超出部分，二审法院不应审理。首先，黄**、黄**的第一项上诉请求要求确认签订的《商铺委托代理经营合同》在2011年4月1日期满已经终止，但其原审的诉讼请求是确认该合同于2011年4月2日解除，在表述上是有区别的。其次，黄**、黄**的第三项上诉请求要求判决尚**司、真功夫尚都分公司、真功夫公司支付自2011年4月2日起到实际返还日的占有使用费用，但其原审对此的诉讼请求仅仅是向真功夫尚都分公司主张，并未向尚**司提出主张，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，对超出原审诉讼请求之外的诉讼请求，二审法院不应审理。最后，黄**、黄**的第四项诉讼请求，其在原审只是要求尚**司和真功夫尚都分公司承担案件的诉讼费，但其上诉请求增加了律师费，对于超出原审诉讼请求的部分，二审法院亦不应审理。

二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，2005年温**与尚都公司签订的委托代理经营合同对温**及其法定继承人有约束力。其次，黄**、黄**对温**与尚都公司在2005年所签合同第十一条理解错误，一是该条款不是对未来续签合同的要约邀请，而是温**与尚都公司在合同到期后对将来所签合同的附条件约定，双方在该合同到期后就新的合同签订已达成一致的意向。二是在理解该合同第十一条时应看签约双方签订该条款的初衷，尚都商业广场的业主众多，有500多间商铺，当时为了保证商场经营统一性及业主收益的最大化，所以双方在第一个合同中对合同到期后将来商场的经营模式提前作出了约定。三是从条款本身内容看，双方明确在第一个合同到期后，商场的经营模式以占有商场1-5层商铺，面积达到80%的业主意见为准。如果80%的业主都不同意尚都公司继续代理经营，继而选择第三方经营或者业主自行经营，尚都公司就会选择退出，如果80%的业主都同意尚都公司继续代理，尚都公司就选择与业主续签新的合同，但如果业主的意见无法达到80%的话，基于整体经营原则，仍由尚都公司继续代理。

三、从2011年4月2日起，尚都公司继续代理经营温**名下的商铺有合同依据和事实依据。首先，从2011年1月25日至31日，尚都公司根据原有合同约定，向包含温**在内的众多尚都业主发函，函件内容是关于旧合同期满后新的经营模式的表决，同时表明如果与尚都公司继续签订合同，新的租金回报率调整为7%，2011年3月9日，尚都公司根据商铺业主表决的结果，统计得出同意由尚都公司按照回报率7%继续代理经营商铺的业主商铺面积占总商铺面积83.14%，因此，根据2005年所签合同第十条、第十一条的约定，及2011年3月9日业主表决的结果，从2011年4月2日起，温**名下的商铺已经继续委托我方继续经营。

四、业主表决结果出来后，2011年3月10日尚都公司以特快专递向温**发函告知其表决结果，并要求其按照旧合同约定来签订新的合同，温**收到函件后并未到尚都公司签订新的合同，虽然新一期合同未签订，但是尚都公司仍按照7%的租金回报率向温**按期支付租金，对于按照7%计算的租金温**从未拒收。对此尚都公司认为，虽然双方未签订新的书面委托代理经营合同，但是基于尚都公司已经实际经营涉案商铺，结合当时的业主温**从未拒收租金的事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，温**与尚都公司之间新的商铺委托代理合同已经成立。

五、既然温玉明与尚都公司之间新的合同已经成立，因此温玉明或者其法定继承人要求腾退商铺及支付占用费的请求无事实及法律依据，应当予以驳回。

六、尚都商业广场的商铺存在特殊性，当时尚都商业广场的开发商在对外出售商铺都是采取对外出售再统一返租的方式，温**的商铺与其他商铺之间内部是统一的区域，所谓的间隔也是虚拟的，原审判决关于温**名下商铺是虚拟分割的认定是正确的，也是符合事实的，如果现在要将温**的商铺作隔墙的话，必然会占用其他业主的套内面积。当时商场是统一布局的，涉案商铺有一部分作为消防通道，所以作隔墙是不可行的。

综上，尚都公司认为原审判决适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

针对黄**、黄**的上诉状，真功夫尚都分公司、真功夫公司答辩称：一、其答辩意见与尚都公司一致。真功夫尚都分公司、真功夫公司仍坚持原审时的答辩意见。二、黄**、黄**在二审提出的新的诉讼请求不应与本案一并进行审理。三、黄**、黄**的第二点上诉理由已在原审时提出，并非是新的上诉理由，其上诉理由不充足，应予以驳回。四、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且综合考虑到了与黄**、黄**同时存在的其他业主和整个尚都商业广场的整体利益，作出的判决是合理的、适当的。

温**、黄北妹同意黄兆权、黄**的上诉意见。

黄**、黄**在二审中提交了一份2014年9月1日的公证书（复印件），以证明案涉商铺现属于黄**、黄**所有。**公司对其真实性认为由法院认定，并认为如果真实性得以确认，则黄**、黄**应当受温**于2005年与尚都公司所签订合同的约束。真功夫尚都分公司、真功夫公司的质证意见与尚都公司一致。温伯强、黄北妹对该证据予以认可。

尚都公司在二审中提交了三份记账回执，以证明尚都公司在原审后继续向温**支付2014年第三、四季度及2015年第一季度的租金。黄兆权、黄**对其真实性无异议，但认为是否收到这些费用还没有核实，即使尚都公司支付了这些费用也是对商铺的占用费而不是租金。真功夫尚都分公司、真功夫公司、温**、黄北妹对该证据真实性予以认可。

真功夫尚都分公司、真功夫公司、温**、黄北妹均无新证据提交。

经审查，黄兆权、黄**与尚都公司提交的上述证据均属于《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的“新的证据”，本院对此予以采纳。

本院查明

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据黄兆权、黄**的上诉主张，本院二审争议的焦点在于以下几个方面：

第一，关于对《商铺委托代理经营合同》第十一条的理解。黄**、黄**与尚**司对该合同条款理解产生分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，以合同文义和合同目的看，该条款是双方就合同到期后是否继续委托代理出租问题进行的附条件约定，亦即统一经营是全体业主委托尚**司代理经营的目的。在合同到期后，如果全体业主80%以上同意“统一经营，继续委托代理出租”，则作为合同甲方的业主必须选择统一经营的方式，继续与合同乙方的尚**司签订《委托代理经营合同》，只有同意“统一经营，继续委托代理出租”的业主达不到上述80%的比例时，作为合同甲方的业主才能够选择自行经营的方式；其次，以合同体系和交易习惯看，该条款还涉及合同以外尚都商业广场一至五层的全体业主选择是否继续委托尚**司统一经营的意思表示，而全体业主在《商铺委托代理经营合同》到期后所作的该意思表示将对本合同的继续签订与否产生相应的约束力；再次，以诚实信用原则看，基于案涉商铺功能的特殊性，该合同条款确定的是“少数服从多数”原则，合同的其他条款内容均已明确了业主所取得及可预期取得的利益，按照上述合同解释的结果并无显失公平之处。根据查明的事实，尚都商业广场一至五层全体业主中超过80%作出了继续委托尚**司统一经营的意思表示，因此，黄**、黄**对于合同条款的理解与事实不符，对其该主张本院不予支持。

第二，关于黄**、黄**要求返还商铺的主张。如上所述，基于《商铺委托代理经营合同》所确立的“少数服从多数”的原则，以及案涉商铺与一般商铺相比所具有的特殊性——即案涉商铺属于尚都商业广场一层的一部分，在整层中各业主分别购买的商铺是一个开放空间，在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，不构成有墙有顶的封闭空间，属于无墙体分割的虚拟隔离。将案涉商铺的这一特殊性放置于尚都商业广场一至五层大部分业主已经将大部分商铺委托给尚**司统一经营这一情况下，案涉商铺在独立使用的功能上必然受到限制，而该限制主要体现在业主在对其建筑物专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益。本案中，尚都商业广场一层包括案涉商铺在内的共八间商铺均系由尚**司统一管理，并已根据经营的需要重新布局，出租给真功夫尚都分公司进行统一经营，这是历史形成的且经过了大部分业主的同意。现黄**、黄**要求返还商铺，显然与大多数业主的意见相悖，亦不利于统一经营的整体模式，并会造成其他业主的利益受损。据此，原审判决对于黄**、黄**要求返还商铺的诉请不予支持正确，本院予以维持。

第三，关于黄兆权、黄**要求按6500元／月支付占用费的主张。如原审判决所述，包括案涉商铺在内的八间商铺系尚都公司按照统一经营的模式租赁给真功夫尚都分公司使用，真功夫尚都分公司亦按照其与尚都公司签订的《房产租赁合同》约定支付租金，而自2011年4月起，直至本案二审期间，尚都公司均根据统一经营的标准按时向黄兆权、黄**（温**）支付了案涉商铺的相应租金，黄兆权、黄**（温**）亦一直收取未提出异议，现黄兆权、黄**再提起上述主张没有事实依据，原审判决对此认定正确，本院予以维持。

综上所述，黄**、黄**的上诉主张不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11700元，由上诉人黄**、黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日