赵**、杨**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵*、上诉人杨*因房屋租赁合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2013）阿*一初字第2035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵*及委托代理人任*、王*，上诉人杨*及委托代理人刘*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2010年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将400平方米房屋出租给被告用于经营宾馆，并将该房屋旁边的车库洗车行也出租给被告用于经营洗车行，交付日期为2011年4月，租赁期间自2010年10月10日至2016年10月10日止，租金为每年46000元，每年的10月10日交付下一年的租金，如果被告不按期支付租金，则每逾期一日，按拖欠房租的3‰承担违约金，逾期20日被告仍然不支付租金的，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任；承租房屋的物业费、水电费、供暖费、有线电视等费用均由被告承担。被告已交付2010年10月10日至2013年10月10日期间的租金；2013年10月10日，被告未按约定交付下一年度的租金；2013年11月1日，原告将《解除合同通知书》送达给被告，被告拒绝签收。2013年11月25日，原告替被告垫付宾馆及洗车行暖气费11227元（供暖期为2013年10月15日至2014年4月15日）。现原告诉至法院请求依法判令：一、解除原被告签订的《房屋租赁合同》、被告立即向原告移交《房屋租赁合同》项下的400平方米的房屋一套及车库一座并恢复原状；二、判令被告支付房屋租赁费3833.3元（租赁费计算至2013年11月10日，之后的房屋租赁费计算至房屋交付之日）、支付违约金4140元（违约金计算至2013年11月10日，之后的违约金计算至房屋交付之日）；三、判令被告支付暖气费2333.3元（暖气费计算至2013年11月10日，之后的费用计算至房屋交付之日）；四、判令被告支付修理费l600元（被告拆除卷帘门一个1600元）、判令被告修复损坏的租赁房屋及设施（不锈钢楼梯、三楼卫生间楼板钻孔形成的孔洞、一楼大门门台大理石破损、一楼大厅吧台附近地面破损、自来水管道及下水管道。）；五、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

原审认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，双方均应恪守履行。原告依约向被告提供了房屋和车库，被告应按照约定按期交付租金，被告逾期20日不支付租金，合同约定的解除条件成就，原告请求解除租赁合同应予支持。原告诉请被告支付至房屋交付时的租金，应予支持。被告未按期支付房租构成违约，应承担违约责任。双方约定的违约金过高，应按中*银行同期贷款利率的四倍计算，超出部分不予支持。违约金计算基数按合同约定为未付租金。原告诉请被告支付暖气费，被告应承担至其交付房屋之日的暖气费。原告诉请被告支付卷帘门修理费，因被告拆除原卷帘门、安装新门时，原告至起诉前未提出异议，视为原告认可被告的装修行为符合租赁合同的约定，不予支持。原告诉求修复租赁房屋及设施、恢复车库原状，因原告不能提供房屋、车库原状的相关证据，不予支持。对于被告在卫生间楼板、墙壁钻孔造成孔洞的事实被告予以认可，原告要求修复，应予以支持。被告辩称原告采取激烈行为干扰被告经营，以实现涨租金的目的，被告不同意涨租金遂原告以被告不能按期交付租金解除合同，无相关证据证明，不予采信。被告称原告提前解除合同给被告造成装修损失，对未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物，因被告违约导致该租赁合同解除，被告要求原告承担剩余租赁期内已形成附合的装饰装修的残值损失，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，最*法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条（二）项的规定，判决：一、确认原被告签订《房屋租赁合同》于2013年11月1日解除；二、由被告向原告移交《房屋租赁合同》项下的房屋一套及车库；三、截止2014年1月22日被告向原告支付拖欠的房屋租赁费13233元及违约金3472元（房屋租赁费及违约金应计算至被告交付房屋之日止，房屋租赁费计算公式：年租金365租赁期间；违约金计算公式：拖欠的房屋租赁费﹤6.56％4365﹥租赁期间，其中：年租金为46000元，6.5％为中*银行同期同类贷款利率，租赁期间为2013年10月10日至交房之日止﹤计算至天数﹥）；四、由被告修复租赁房屋内卫生间楼板、墙壁钻孔造成的孔洞；五、截止2014年1月22日被告向原告支付垫付的暖气费6169元（暖气费后计算至被告支付房屋之日止，暖气费计算公式：暖气费供暖期间租赁期间，其中：暖气费为11227元，供暖期间为2013年10月15日至2014年4月15日止共计l82天，租赁期间同上）：六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费110元，由被告杨*负担。

上诉人诉称

判决送达后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。

上诉人赵*上诉称，一、要求上诉人杨*支付房屋违约金的标准错误，应按《房屋租赁合同》约定的拖欠房租3‰的标准来计算；二、应当支持上诉人要求修复损坏租赁房屋及设施的诉求，应按《房屋租赁合同》约定进行维修；三、暖气费的计算标准错误，应按一个采暖期即182天来计算，应当支付暖气费12742.34元；四、应支持上诉人杨*拆除卷帘门修理费1600元，请求二审法院依法作出公正裁判。

上诉人杨*上诉称，一、原审法院认定事实错误，认定本人房屋租赁到期后，逾期20日不支付租金，使合同约定的解除条件成就，导致租赁关系已解除的事实，没有法律和事实依据；二、提前解除合同应当赔偿对房屋进行装修的损失，因为《房屋租赁合同》是按六年来签订的，请求二审法院依法作出公正裁判。

本院查明

本院经二审审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人杨*承租上诉人赵*的房屋，签订书面租赁合同，形成租赁合同关系，在合同履行过程中，上诉人杨*拖延支付租金超过合同约定的20日，促使合同约定的解除条件成就，使房屋租赁关系终止。上诉人杨*在房屋租赁期间是否存在损坏租赁房屋及设施的事实，因上诉人赵*未能提供充分有效的证据予以证明，其主张修复损坏的租赁房屋及设施的上诉理由不能成立。对于上诉人杨*支付卷帘门修理费的诉请，因上诉人杨*拆除原卷帘门、安装新门时，上诉人赵*至起诉前未提出异议，视为上诉人赵*认可上诉人杨*的装修行为符合租赁合同的约定，故该诉请不予支持。双方在合同中约定按拖欠房租3‰的标准来计算违约金，属于违约金过高，应予调整。原审法院根据上诉人杨*的实际租赁时间计算暖气费，计算准确，应予维持。上诉人杨*上诉称，上诉人赵*采取激烈行为干扰其经营，以实现涨租金的目的，在上诉人杨*不同意涨租金遂以上诉人杨*不能按期交付租金解除合同的主张，因提供的相关证据不能证明上诉主张，本院不予采信。上诉人杨*虽然提出续租、赔偿装修损失的主张，但上诉人赵*不予认可，且上诉人未就其主张充分提供证据佐证，故对其主张不予支持。综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费384元，由上诉人赵*负担110元。由上诉人杨*负担274元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月二日