迁西县**有限公司与闻国庆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告迁西县**有限公司与被告闻国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由代理审判员代文*独任审判，适用简易程序于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高尚、被告闻国庆到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告迁西县**有限公司诉称，2013年5月30日，原告（甲方）与张*（乙方）签订“佳兴家具建材城商铺租赁协议，张*租赁原告佳兴建材城第5栋第02号商铺，租赁期限4年（2013年5月30日至2017年5月30日）；第三年度租金标准为人民币7万元；租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳每套商铺履约保证金人民币3万元／套，并与第二年度开始之日前30日内预付第三年度租金4万元／套，第三年度开始之日前30日内预付第四年度租金5万元／套，乙方所缴纳保证金将自动转入第四年度应缴纳租金并于第四年度开始之日前30日补齐第四年度应缴纳租金差额。2014年3月19日，原告作为甲方，张*作为乙方，被告闻国庆作为丙方签订三方转租协议，甲方同意乙方将权利义务全部转给被告。被告到2015年4月30日前（第三年度开始之日前30日内）应该预交第四年租金时，没有将第四年度租金交付，已构成严重违约。佳兴家具建材城商铺租赁协议第三条第5款第①项“合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日起根据入场时间按第一年租金5万元／套，第二年租金6万元／套，第三、第四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还”；第③项明确约定：若乙方未能如期向甲方缴清以上租金、保证金等费用，除应补缴外，每逾期一日按年租金的千分之二向甲方支付滞纳金，如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方所缴纳保证金不予退还。为维护原告合法权益，故向法院起诉，要求：1、解除原告与被告2013年5月30日签订的佳兴家居建材城商铺租赁协议；2、要求取消被告免租优惠，给付第5栋第02号商铺第二年租金6万元／套、第三年度实际租金7万元／套，并承担本案诉讼费用。

原告迁西县**有限公司为证明自己的主张提交的证据有：证1.原告（甲方）与张*（乙方）于2013年5月30日签订的佳兴家具建材城商铺租赁协议一份，用以证明原告将佳兴家具建材城第5栋第02号商铺租赁给张*，租赁期限4年，第一年与第二年免收租金，第三年租金70000元，第四年租金80000元；租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金人民币3万元／套，并于第二年度开始之日前30日内预付第三年度租金4万元／套，第三年度开始之日前30日内预付第四年度租金5万元／套。违约责任：①合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日根据入场时间按第一年度租金5万元／套，第二年度租金6万元／套，第三第四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还；证2.原告（甲方）、张*（乙方）、被告闻国庆（丙方）三方于2014年3月19日签订的转租协议书一份，经原告同意，张*将被告佳兴家具建材城第5栋第02号商铺转租给被告，被告同等享有张*在原有商铺租赁协议中所享有的权利和义务；自转租协议签字开始，因该商铺涉及的一切事情由被告全权负责；证3.收据复印件一份，证明张*签订商铺租赁合同后，于2013年4月24日已缴纳了3万元保证金，履行了合同义务。

被告辩称

被告闻国庆辩称：同意解除与原告签订的商铺租赁协议。一、原告诉称内容与事实完全不符。2014年3月19日，原告、被告及张*签订转租商铺《协议书》。2014年6月初，被告向原告交纳了房租4万元（第三年度的房租）。因原告违反“通过县政府将迁西县城所有家居建材商入住建材城”的公开承诺，导致建材城入户甚少，建材买卖不成气候。加之被告患病并住院治疗，2015年4月30日，被告向原告明确提出了“解除租赁合同、并将房屋的钥匙交给物业办公室”，物业工作人员称“等这一年租期期满后再说，你们先拿着”。在履行期限届满之前的合理期限内，被告明确向原告提出来解除合同且原告也已经明知。依据《合同法》第九十四条（二）项规定，双方的租赁合同在2015年5月30日就已经解除。被告不存在违约行为。原告诉称的“已构成严重违约”背离事实。原告诉请第一项“请求判令解除原告与被告2013年5月30日签订的佳兴家居建材城商铺协议”不能成立。二、原告的诉讼请求第二项没有任何依据。首先，2013年5月30日《佳兴家居建材城商铺协议》第三条“租金优惠及保证金缴纳，1、免租期：从交房当日起第一年度、二年度免收房租”，既然合同已经约定了第一、第二年度房租优惠免收且合同已经履行，原告又凭什么“请求判令取消被告房租免租优惠”？其次，被告已经实际交纳了第三年的房租4万元，原告又凭什么还要求交纳第三年、第四年的房租？更何况，被告已经提出了解除合同。被告未实际租赁到第三年、第四年的房屋，原告没有权利索要第三年、第四年的房租。其三、被告自称的”合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日根据入场时间按第一年度租金5万元／套，第二年度租金6万元／套，第三第四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还”的条款，属于格式条款。该格式条款是有原告为重复使用、预先拟定的、并未与合同相对方协商且合同内容故意排除自己责任，加大了对方责任。原告作为提供格式合同的一方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务、没有尽到有提示或说明的义务。根据《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明“第40条的规定”格式条款具有本法第52条和53条情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效“。第四，原告诉请第二条没有明确的依据，因为双方签订的《佳兴家居建材城商铺协议》中，也没有“第二年租金6万元／套、第三年租金7万元／套”的约定内容。原告的此项诉请矛盾百出、不能自圆其说。需说明的是，依据《合同法》第41条的规定，对格式条款进行解释应当遵循以下原则：1、按照通常理解予以解释。也就是说，应当以可能订约者的平均的、合理的理解对格式条款进行解释。2、对条款制作人不利的解释。3、对非格式条款优先于格式条款。如果在一个合同，既有格式条款，又有非格式条款（即由双方当事人经过共同协商，达成一致后所拟定的条款），并且两种条款的内容不一致，那么采用不同条款，会对双方当事人的利益产生重大、不同的影响。在这种情况下，根据该原则应当采用非格式条款，这也是充分尊重双方当事人的意思，并且在一般情况下也更有利于保护广大消费者。综上，被告认为，本案双方订立的《佳兴家居建材城商铺协议》已经解除。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉请。被告闻国庆未提交相关证据。

经本院组织质证，被告闻国庆对原告迁西县**有限公司提交的证据均无异议，确认为有效证据，具有证明力，予以采信。

本院查明

经审理查明，2013年5月30日，原告迁西县**有限公司（甲方）与张*（乙方）签订《佳兴家居建材城商铺租赁协议》，将佳兴家居建材城第5栋第02号商铺租赁给张*经营使用。租赁期限4年，从交房当日起第一年度与第二年度免收租金，第三年度租金70000元，第四年度租金80000元；租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金人民币30000元／套，并于第二年度开始之日前30日内预付第三年度租金40000元／套，第三年度开始之日前30日内预付第四年度租金50000万元／套。违约责任：①合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日根据入场时间按第一年度租金50000元／套，第二年度租金60000元／套，第三、第四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还。2013年4月24日，张*向原告缴纳了30000元保证金。2014年3月19日原告（甲方）、张*（乙方）、被告闻国庆（丙方）三方签订转租协议书。经原告同意，张*将被告佳兴家具建材城第5栋第02号商铺转租给被告，被告同等享有张*在原有商铺租赁协议中所享有的权利和义务；自转租协议签字开始，因该商铺涉及的一切事情由被告全权负责。

本院认为

本院认为，原告迁西县**有限公司（甲方）与张*（乙方）签订的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》，以及原告（甲方）、张*（乙方）、被告闻国庆（丙方）三方签订的转租协议书，均系真实意思表示，不违反法律规定，系有效合法协议。原、被告均应按协议约定全面履行权利义务。但被告自2015年4月30日并未按照协议约定向原告交纳商铺租赁费用，已构成全面违约，应承担违约责任。根据双方协议约定，被告因违约，免租优惠取消，应依照协议约定的第二年度租金60000／套、第三年度租金70000／套标准支付租赁费用。第三年度租赁期限应计算至原告起诉时止，即2015年5月30日至2016年1月5日，为7个月，被告应付第三年度租赁费用实际为40833.3元（70000元÷12个月×7个月）。被告合计应支付原告租赁费为100833.3元（第二年度租金60000元＋第三年度租金40833.3元）。被告闻国庆辩称曾交纳4万元租金，得到原告认可，但原告陈述该4万元充抵第一年度租金，被告的此项抗辩理由不予支持。被告辩称原告违背了“通过县政府将迁西县城所有家具建材商入住建材城”影响被告经营的抗辩理由，不属于协议约定事项，与本案无关，不予支持。被告辩称向原告明确提出“解除租赁合同”，被告并未提供证据证实，不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告迁西县**有限公司（甲方）与张*（乙方）签订的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》，和2014年3月19日原告迁西县**有限公司（甲方）、张*（乙方）、被告闻国庆（丙方）三方签订转租协议书；

二、被告闻国庆于本判决生效后十日内一次性给付原告迁西县**有限公司商铺租赁费100833.3元；

三、驳回原告迁西县**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍给付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3291元减半收取1645.5元，由原告迁西县**有限公司承担487.2元，被告闻国庆承担1158.3元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月四日