东台**有限公司与冯*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告东台**有限公司（以下至判决主文前简称“盛大物业公司”）诉被告冯*物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由代理审判员汤**适用小额诉讼程序独任审理，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告盛大物业公司的委托代理人赵**到庭参加诉讼，被告冯*经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告盛**公司诉称：2009年9月16日，盛**公司与江苏金**有限公司签订《前期物业服务合同》，约定服务期限从2009年9月1日起至2012年8月31日止；又于2012年8月23日签订《补充协议》，约定：“服务期限顺延至业主委员会成立之日止”，但目前尚未达到成立条件。又约定：“物业服务费按包干制执行，由业主按其住宅建筑面积缴纳物业服务费，（1）多层住宅和地上、地下车库：0.42元／（月＊m2）；（2）公寓式办公楼0.98元／（月＊m2）；业主应于物业交付之日起按年度于当年6月底之前缴费，逾期缴纳的按应缴纳费用的0.5‰／日支付违约金。”被告冯*所有的金阳东方新城7幢1单元201室多层住宅面积为148.68m2，从2012年7月29日起至2015年7月28日止，欠物业服务费2248.05元，并应承担违约金578.87元（截止2015年11月27日止）。原告多次上门以及打电话收费，并于2015年11月14日向被告发出《物业服务费催缴通知》，均遭拒付。金阳**小区于2012年11月23日被江苏省住房和城乡建设厅评为“省级园林式居住区”，2012年度被盐城市住房保障和房产管理局评为“盐城市物业管理优秀项目”，2012年度被评为“东台市文明小区”，以上获奖能够证明我公司已按照《前期物业服务合同》约定履行了服务义务，被告冯*应当缴纳物业服务费，并承担违约金，故提起诉讼，请求依法判令被告冯*给付从2012年7月29日起至2015年7月28日期间的物业服务费2248.05元并承担违约金578.87元以及负担本案诉讼费用。

被告冯*未应诉、答辩。

本院查明

经审理查明，2009年9月16日，原告盛大物业公司（乙方）与江苏金**有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》1份，约定：“本物业管理区域物业服务收费按包干制执行。物业服务费用由业主按其拥有物业房屋所有权证所示的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.42元／（月＊m2）；小高层住宅：0.61元／（月＊m2）；公寓式办公楼：0.98元／（月＊m2）；商业物业：0.95元／（月＊m2）；地上、地下车库物业：0.42元／（月＊m2）（如地下车库为业主购买）……业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月底前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务……甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五的标准向乙方支付违约金……本合同期限自2009年9月1日起至2012年8月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。乙方于物业交付前10天进场。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应在协商的基础上延长合同期限；双方未达成协议的，甲方在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”

2011年7月29日，原告盛大物业公司（甲方）与被告冯*（乙方）签订《物业服务协议》1份，约定：“甲方提供服务，乙方应按以下标准足额向甲方交纳物业服务费：（1）多层住宅：0.42元／（月＊m2）……乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。”

2012年8月23日，原告盛大物业公司（乙方）与江苏金**有限公司（甲方）签订《补充协议书》1份，约定：“原合同有效（期）为2009年9月1日至2012年8月30日，现将合同期顺延至金阳**主委员会成立之日止。”至本案诉讼时止，东台市金阳东方新城尚未成立业主委员会。

2012年11月23日，江苏省住房和城乡建设厅作出（2012）652号《关于公布第八批江苏省园林式居住区和园林式单位名单的通知》，东台市金阳东方新城住宅小区被评为“江苏省园林式居住区和园林式单位”；2013年1月8日，盐城市住房保障和房产管理局作出盐房管（2013）7号《关于2012年度盐城市物业管理优秀项目验评结果的通报》，东台市金阳东方新城住宅小区被评为“2012年度盐城市物业管理优秀住宅小区”。

2015年11月14日，原告盛大物业公司向被告冯*邮寄了《物业服务费催缴通知单》，敦促被告冯*履行缴纳物业服务费义务。

另查明，被告冯*的位于东台市北海路286号金阳东方新城xx幢xx室、xx幢xx号车库的建筑面积为148.68m2。

按照以上《前期物业服务合同》、《补充协议书》和《物业服务协议》，被告冯*至本案诉讼时止，拖欠原告从2012年7月29日至2015年7月28日期间的3年的物业服务费为0.42元＊／（月＊m2）＊148.68m2＊12月＊3年u003d2248.05元。审理期间，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。

上述事实，有原告盛大物业公司提供的营业执照、资质证书、物业管理从业人员岗位证书、《前期物业服务合同》、《物业服务协议》、《补充协议书》、江苏省住房和城乡建设厅（2012）652号《关于公布第八批江苏省园林式居住区和园林式单位名单的通知》、盐城市住房保障和房产管理局盐房管（2013）7号《关于2012年度盐城市物业管理优秀项目验评结果的通报》、东台**案馆出具的东台市金阳东方新城7幢1单元201室房屋信息表盖章复印件以及原告的当庭陈述等证据予以证明。

本院认为

本院认为，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，至本案诉讼时止，东台市金阳东方新城住宅小区尚未成立业主委员会，以及由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，故原告盛大物业公司与江苏金**有限公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议书》以及原告与被告签订的《物业服务协议》均合法有效，具有法律约束力。

被告冯*作为东台市金阳东方新城的业主，应当按照协议约定履行缴纳物业服务费义务。经原告书面催告后，被告在合理期限内仍未交纳物业费，故原告盛大物业公司按0.42元＊／（月＊m2）＊148.68m2＊12月＊3年u003d2248.05元要求被告冯*支付物业服务费的诉求于法有据，本院予以支持。原告盛大物业公司放弃要求被告冯*承担违约金，不违反法律规定，本院照准。被告冯*经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应当承担因不到庭可能对其产生的不利法律后果。

依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告冯*于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东台**有限公司物业服务费2248.05元（从2012年7月29日起至2015年7月28日期间）。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日